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1、天为超市紫云花园店市场调研暨项目定位报告天为超市企划部 2010 年 4 月第 2 页 共 12 页 前言 本次市场调查以店面周边区域及所在社区为核心进行调查, 针对社区店所需要素，结 合当前区域小区结构、社区人口、消费状况、购物环境等几方面进行调研分析，以了解消 费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型小型零售业的销售竞争状况和经营竞 争状况等。 通过对紫云花园整体社区环境、相关市场的供求状况调研分析，同时对区域、竞争对 手调研，了解其经营状况，分析其经营模式、为项目定位提供准确的依据。做到调研为项 目规范决策，项目定位决策服务。 一、区域位置、人口状况 紫云花园位于合肥市蜀山区，地处
2、该区南端，属于合肥经济开发区、基础设施完善。图 1 紫云花园区位图 该社区有 58 栋，约 203 单元，每单元 6 层，每层 2 户，据观察该小区为老居民居多，平均 每户 4 人口，整个小区上万人。社区由锦绣小学、幼儿园、派出所、南区社区委、锦绣广场、步行街、社区三院、停车 场等组成，南临紫云路，有锦绣社区大型卫生院、老人活动中心，西临莲花路，有各种类 型小超市、饮食店、服装店、鞋店、网吧、菜市场、五金店、洗发店等。第三节 商圈地理环境调查 一、主要商业街商铺调查 1、主要商业街商业结构调查经营类别服装餐饮士多便利店皮鞋箱包医药精品娱乐通信电子家电化妆品美容美发五金建材粮油第 3 页 共 1
3、2 页 酒店旅馆珠宝首饰社区医疗卫生站摄影钟表眼镜老人活动中心经实地考察，商业街基本上为餐饮为主，附加其它医疗、活动、美发等社区设施性商 业。根据就近商圈行业状况，我们对相关竞争对手进行分析。主要竞对手概况 1、四妹连锁超市（总部）商场地址莲花路商场规模总营业面积约 400 平方米 商场楼层数一层 层高约 3.8M商场内部出入口 2 个，两条主通道，入口 1 为面对莲花路，入口 2 面向小区 出口道。主通道宽：1.3 米流向布置次通道宽：0.8 米超市停车位无商场配套设施灯光照明系统、计算机收费系统，闭路监视系统；消费者结构青年、中年消费者特点流动消费者商场经营模式联合经营楼层经营范围主要品牌
4、 经营规划首层食品、日用品、床上用品、文体 用品优势地处交通要道，交通便利，人流量广、内部配套较全、内部结构分 布一般。总体评价劣势内部无卫生间，自身无停车场、停车不便2、利华超市商场地址莲花路商场规模总营业面积约 90 平方米 商场楼层数一层 层高约 3.8 M商场内部出入口 1 个，面向莲花路。主通道宽：0.7 米流向布置次通道宽：0.6 米超市停车位无商场配套设施灯光照明系统、计算机收费系统；消费者结构青年、中年消费者特点流动消费者商场经营模式自主经营楼层经营范围主要品牌经营规划首层主要经营小百货总体评价优势交通便利，人流量广、内部配套较全、内部结构分布一般。第 4 页 共 12 页 劣
5、势内部无卫生间，自身无停车场、停车不便3、真情超市商场地址莲花路商场规模总营业面积约 50 平方米 商场楼层数一层 层高约 3.6 M商场内部出入口 1 个，面向莲花路。流向布置通道宽：0.7 米超市停车位无商场配套设施灯光照明系统、计算机收费系统；消费者结构青年、中年消费者特点流动消费者商场经营模式自主经营楼层经营范围主要品牌 经营规划首层百货用品为主，附加经营食品优势交通便利，人流量广、内部配套较全、内部结构分布一般。总体评价劣势基本无价签、货架排面空4、万友超市商场地址莲花路商场规模总营业面积约 40 平方米 商场楼层数一层 层高约 4 M商场内部出入口 1 个，面向莲花路。流向布置通道
6、宽：0.7 米超市停车位有商场配套设施灯光照明系统、计算机收费系统；消费者结构青年、中年、老年消费者特点流动消费者商场经营模式自主经营楼层经营范围主要品牌 经营规划首层食品、日用品，主要经营食品优势交通便利，人流量广、内部配套较全、内部结构分布一般。总体评价劣势店面小5、华群超市商场地址莲花路商场规模总营业面积约 40 平方米 商场楼层数一层 层高约 3.6M商场内部出入口 2 个，面向莲花路。流向布置通道宽：1 米，共 2 条通道超市停车位有商场配套设施灯光照明系统、计算机收费系统；第 5 页 共 12 页 消费者结构青年、中年消费者特点流动消费者商场经营模式自主经营楼层经营范围主要品牌 经
7、营规划首层酒水、烟、食品、日用品，主要 经营烟酒，类似批发性质优势交通便利，人流量广、内部配套较全、内部结构分布一般。总体评价劣势货品不全，松散经营6、先锋批发超市商场地址莲花路商场规模总营业面积约 32 平方米 商场楼层数一层 层高约 4 M商场内部出入口 2 个，面向莲花路。流向布置通道宽：1 米，共 2 条通道超市停车位有商场配套设施灯光照明系统、计算机收费系统；消费者结构青年、中年消费者特点流动消费者商场经营模式自主经营楼层经营范围主要品牌 经营规划首层食品、百货、日用品优势交通便利，人流量广、内部配套较全、内部结构分布一般。总体评价劣势货品不全，松散经营7、紫云菜市场地址紫云花园西面
8、门口左侧规模总营业面积约 500 平方米 人流动线出入口 2 个，面向小区、另一小出口面向莲花路。流向布置通道宽：2.8 米，共 1 条通道消费者结构青年、中年、老年消费者特点社区居民商场经营模式分散经营经营规划楼层生鲜、蔬菜（其中水果为外围经营）主要品牌 优势人流集中、货品丰富总体评价劣势松散经营，没有百货商品主要竞争对手人流量和客单价对比第 6 页 共 12 页 竞争店 内容四妹连锁 超市利华超市真情超市万友超市华群超市先锋批发 超市日人流量 （人数）720036001080720360240客单价 （元/单）12879/10经营类型食品、日 用品、床 上用品、 文体用品主要经营 小百货百
9、货用品 为主，附 加经营食 品食品、日 用品，主 要经营食 品酒水、烟、 食品、日 用品，主 要经营烟 酒，类似 批发性质食品、百 货、日用 品竞争店人流分析： 1、6 个竞争店合计人流为 13200 人。 2、竞争店四妹超市人流量 占比为 55%；利华 27%；真 情 8%；万友 5%；华群 3%；先锋 2%； 3、从人流量可看出四妹连 锁超市具有较强竞争力，其 次是利华，华群和先锋可不 作考虑。竞争店客单价分析： 对比之下，四妹连锁超市作 为连锁联营零售企业，品种 比较齐全，价格适中，消费 对象是面向整个紫云社区及 出入口不流、道路人流；地 位置相对优势于任何一家超 市，所以其人气旺，购物
10、氛 围好，带来客单较高。 先锋批发超市因其位于社区主要出入口，客流稳定，便于居民购物，消费者购物较为稳定， 因其客单也较其它竞争对手高。但其面积小、品种方面不够全，属于纯粹的社区店，辐射 范围小。图片参考：第 7 页 共 12 页 西门口四妹连锁超市、利群超市万友超市图片第 8 页 共 12 页 先锋批发超市图片市场定位建议 根据市场调研数据，结合各超市、菜市场区域分页，我们认为紫云花园店定位可以设定为 生鲜为主，结合中档百货商品、居民日用品，打造一精品便民便利店。其中： 生鲜商品占 70%； 中高档商品占 5%； 中档商品占 20%； 低档商品占 5% 还要在下面一些环节力求具备竞争优势：
11、环境优势 各项亲民活动 促销活动 服务质量新店项目整体开发策略 本新店项目必须从战略上解决，如何为顾客提供满意的服务，如何与顾客建立长期便民关 系，不仅要在货品上取得成功，更要在营运中能够长期吸引消费者消费，走可持续发展之 路。一、因地制宜，引导消费第 9 页 共 12 页 大型卖场可以自己“做市场” ，小型社区店面却需要“跟市场” 。作为紫云花园社区店，我 们借助自身的地段特点及规划优势，突出居发与购物环境的融汇，将本社区店项目塑造成 为居民消费的又一个取向，向周边辐射，引导全社区居民消费，创造领先的市场地位。二、整体规划，适当超前本新店项目在开发过程中应秉承适当超前的理念，对不同功能区域划
12、分、装饰、风格适当 超前，同时顺应市场的变化和动向，更具时效性的动态优化，既可提高卖场的预期利润值， 又降低市场变化所带来的风险，保证项目的成功运作。三、准确定位，打造精品社区店准确的市场定位是店面项目获得成功的引导主线。项目不仅要具有良好的外部形象，还需 要有好的货品支撑。对此，项目要定位准确，以“进得满、销得旺”为前提，加速商品流 通。合理规划一站式购物社区便利店，制造并引领一种消费文化，打造差异化、高性价比 的产品，增强店面员工工作的信心，做好销售服务。四、专业策划，赢得市场专业化是我们项目运营成功的保障。针对目前零售超市市场专业化程度不够的现状，充分 应用我们公司管理人员的先进经验和成
13、熟的操作能力，对店面项目进行针对性的定位、包 装、经营、管理，将科学合理的营销思路运用到店面项目中来，在经营中持续营造公司品 牌，逐渐占领消费者心智最高点，以全方位立体化整合营销手段聚集来自社区更多的人气。三、形象定位1、形象定位原则明确的形象定位对店面的规划设计、宣传推广起指导作用； 清晰的形象定位，能在市场上扩大知名度，使消费者准确认知我们的超市； 形象定位具备较大包容性，易于包装表现。 2、形象定位 根据上述形象定位原则，我们将项目形象定位确定为：具有便民、亲民的社区精品便利店。目标消费群体 根据本项目目前所处的地段位置、周边环境来看，主要消费群来源于周边住宅小区。从地 理位置、年龄阶段
14、、影响消费等因素，可以把群体分成四大类人群。 常住人口群体 此类人群为常住该区域或周边住宅的固定居住人口，多数为本地人，大多已经成家立业， 主要是来自于当地居民，在经济收入方面稳定，消费力以中档为主，购买偏好上以生鲜、 居家日用消费品为主。 流动人口群体 该类人群主要为租住在周边住宅的人群，来源个体户、小本生意者、捡修经营者，他们有第 10 页 共 12 页 着相对稳定的工作，在此经商，消费心理较为成熟，经济能力相对而言不如常住人口，但 消费频率略高于常住人口，对生活追求简单、方便、优惠，节省意识较强。 不规则人群 此类人群为不规则流动群体，主要是路过或工作式消费，另外为就近社区医疗站医护者、
15、 患者、看望者。消费无规则，频率不高、快速消费品为购买首选，保健品、营养品辅助商 品，这方面消费者更多的是讲究消费的便利性、实惠性、功能性。经营业态定位为满足居民消费者的一站式消费，商业经营业态及经营思路要树立鲜明特色，体现便民便 利的布局原则，用唯一性和排他性实行错位经营。 1、业态组合依据 引进我们的天为商业模式，颠覆周边普通商业格局；同时，所确定的业态必须是精品化 的商品结构组合，以至于整个社区周边无人能出其右，形成商品结构上的独特地位，将本 案项目打造成我们天为超市二代店模式。 要有主流业态（生鲜） ，保证本店项目开业后对周边居民产生强烈的影响，以吸引人气， 积聚商气；但也强调多业态经
16、营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利 润率，预防风险。 业态业种组合上，应讲究功能互补互促，这样避免同一经营类型超市外部竞争，又能满 足顾客消费的选择权，提高其消费兴趣。 2、业态组合定位 以生鲜+食品+百货为主要组合，比例设定为生鲜 70%，食品 20%（保健品 3%，冷冻冷藏 2%） ，百货 10%.卖场规划设计定位第一节 总体规划设计 本店面项目的规划设计不同以往任何一个超市，它是一个二代店的“起点” ，因此它的设计 首先是一个户外形象设计问题，其次是人流动线设计问题，紧跟着是卖场设备布局规划， 最后是店内形象设计问题，根据规划条件及现状环境特点，确定以下原则： 1、户外规划，招牌设计 考虑公司注册商标，添加新鲜
