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1、南通安泰第九园项目提报2009.07第一部分第一部分 项目定位项目定位第二部分 产品定位及建议第三部分 客源预估报告提纲报告提纲第一部分第一部分 项目定位项目定位政策环境城市背景区位理解市场环境05年宏观调控政策05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市时间时间政策或行动动内容与影响1月10日国土资源部2005年工作要点对全国存量土地进行资源调查 ；将基本农田保护面积与省长考核指标联 系在一起；严格执行供地 政策；深化土地收购储备 制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部关于加强和改进土地开 发整理工作的通知缩短土地开发审 批时间 ，简化项目审批程序；通过开发整理工
2、作为提高农业综 合生产能力提供条 件，通过资 金的倾斜等措施反哺土地，提高农业 的竞争力，为农 民增产增收打下基础3月26日国务院关于切实稳 定住房价格 的通知高度重视稳 定住房价格工作；切实负 起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结 构；严 格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预 期；全面监测 房地产市场运行；再次强调房地 产宏观调 控的方向3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限 档次贷款基准利率的0.9倍，商业银 行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则 ，平 抑部分地区房地产市场过热 的现状
3、，抑制市场购 房需求4月27日国务院总理温家宝主持召开国务 院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调 控问题 。4月30日七部委中央关于做好稳定住房 价格工作的意见针对 一些地区存在房地产投资规 模过大，商品住房价格上涨过 快，供应结 构不合理，市场秩序比 较混乱等突出问题 。为进 一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的 矛盾和问题 ，努力实现 商品住房供求基本平衡，切实稳 定住房价格，促进房地产业 的健康发展而 提出以上意见6月1日建设部等九部门关于调整住房 供应结 构稳定住房价格的意见国家将调整住房转让环节营业 税政策，对于购房不足
4、2年转手的将征收营业 税；主要目的为抑制 房产投机和过度投资行为06年宏观调控政策06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加 自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资 金管理方面严格提高门槛。时间时间政策或行动动内容与影响5月17日“国六条”“国六条”明确提出了调整住房供应结 构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险 ，提高土地资金的利用效率 。5月31日征收二手房营业 税对购买 未满5年的征收营业 税，增加了投资交易成本，减小房地产市场上非自住的投机行为
5、。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护 房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见颁发165号文件对于“十五条”细则 的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调 控的决心。7月24日建立国家土地督察制，关于建立国家土地督 察制度有关问题 的通知发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房 地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。7月26日强征二手房转让 个人所得税增加二手房转让 成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品
6、房的需求。8月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 范 和协议 出让国有土地使用权规 范规范的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土 地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现 有状态，尽量实现 市场透明化操作。11月20日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策 等问题 的通知的发布通知提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用 的高效化，调整房地产市场的优胜 劣汰。 4.28/8.19上调房贷利率各0.27%抑制投资需求 7月24日/9 月4日外资限炒令，关于规范房地产市场外汇管 理有关问题 的通知抑制了外资投资中国房地产的热度07年宏
7、观调控政策走势2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房 产打压政策。时间时间政策或行动动内容与影响3月16日中华人民共和国物权法草案将会对房产的70年产权 、物业、车库 、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产 市场的操作。4月下旬关于开展房地产市场秩序专项 整 治的通知八大职能部门联 合开展房地产市场秩序专项 整治活动，专项 整治紧紧围绕 房地产开发建设和交 易中容易发生违法违规 、权钱 交易问题 的关键环节 和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节 的房地产开发项 目进行全面清理，对有投诉举报 的项目进行重点调查6月5日关于进一步加
8、强、规范外商直接 投资房地产业审 批和监管的通知限制外资进 入房地产市场8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须 一次预售9月第二套住房首付提高至四成、贷款 利率提高极大遏制购房投资热 情，打压投机10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日招标拍卖挂牌国有建设用地规定 土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕9次上调准备金率抑制投资过热 ，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市08年宏观调控政策走势08年上半年以执行和落实07年末出台的政策为主，持续打压。08年下半年受金融风暴影响，宏观政策由紧缩转为扩张，政策环境暂时性回暖。国务院关于促进节约集约
9、用地的通知; 上调存款准备金率0.5个百分点，至15%;经济适用住房开发贷款管理办法; 建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格;上调存款准备金率0.5个百分点，至15.5%关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知; 第二套房贷细则出台; 上调存款准备金率0.5个百分点，至16%上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点； 下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；下调存款准备金率0.5个百分点，至16% 十七届三中全会提出：保增长、扩内需、稳投资 国务院会议：降低交易税费支持居民购房 财政部：降
10、低交易等环节税费，同意地方政府救市 两次下调一年期人民币存贷款利率各0.27个百分点下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点 央行制定五举措落实适度宽松的货币政策 9000亿住房保障政策两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5% 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 国务院出台二次房贷放松政策宏观调控基调出台：强化住房保障与稳定市场发展08年上半年以执行07年末出台的政策为 主，继续重手打压 08年下半年救市政策频发，楼市环境以 基本恢复至06年的水平从政府角度考虑，最希望看到的是成交量逐步恢复而价格平稳，从最近出台的对于第二套房贷严格监控政策来看，政府
11、不希望看到价格大涨大落的局面，因此后续市场发展将极少出现宽幅震荡的局面2005年2012年政策对房地产走势影响模拟图政策周期研判当前阶段下降期快速拉升期07年1季度-3季度05年2季度-06 年1季度06年2季度-4季 度07年4季度-08年 4季度盘整恢复09年1季度-10年 下降期盘整恢复10年以后上一轮政策周期本轮政策周期预测政策环境城市背景区位理解市场环境传统长三角经济产业区，具备一定经济基础，仅次于苏州、南京等传统一线城市； 城市背景传统经济产业地带长三角临江产业带 排名城市GDP人口人均GDP1苏州市67016291064122无锡市4419605730533南京市37757585
12、03274南通市2510763350405常州市2202440502836徐州市2007869230697盐城市1604798200868扬州市1573459342189镇江市14082684647310泰州市13944633025611淮安市9155241747612连云港市750446168082008年江苏省主要城市人均GDP排名南通第一轮城市开发以南进为主，新城区开发带动经济高速发展； 老城区新城区开发区港闸区城市背景分析观音山城市背景房产市场发展受城市化以及经济发展的推动，房产市场发展较为迅速； 城市背景分析片区价格运作已经明显高于老城区，未来的发展潜力较小，以新城区为主的首轮城市化
13、进程进 入尾声； 区域楼盘名称销售价格港闸长江1号5200高迪晶城5500观音山东晖花园5500万通城5300老城区尚德城邦6600玖珑城8000新城区凤凰莱茵苑7400玉兰公寓9700城市嘉苑7000七星花园9000世纪花城5000开发区军山金水湾6000优山美地5700军山半岛6900长江一号 5200尚德城邦 6600高迪晶城 5500玖珑城 8000万通城 5300东晖花园 5500凤凰莱茵苑 7400七星花园 9000玉兰公寓 9700军山半岛 6900世纪花城 5000军山金水湾 6000优山美地 5700城市嘉苑 7000城市背景区位背景升级 交通区位升级，城市进入上海1小时、长
14、三角3小时都市圈； 上海1小时都 市圈苏通大桥 08年通车沪通铁路（已审批） 时间距离：1小时崇启大桥 已审批崇海大桥 已审批区域战略地位提升，城市定位升级，后续发展拥有新经济增长点； 江苏：万亿投向新能源和临港产业p月日，国务院常务会议讨论并原则通过了江苏沿海地区发展 规划，并明确指出，将江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的 经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略，这在江苏尚属首次。经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略，这在江苏尚属首次。p坚持港口与产业互动发展，全面加快开发进程，加快培育新的经济增 长极；要推进先进制造业和生产服务业发展，积极发展以
15、风电和核 电为主体的新能源产业，加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中南融长三角、北联渤海湾、沟通中 西部西部” ”的的“ “黄金海岸黄金海岸” ”。p月日从江苏省发改委获悉，将加快连云港、盐城和南通三个中 心城市建设，集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带 ，加强海域滩涂资源开发，依法科学围填海域滩涂，适度用于临港产 业发展。目前，江苏沿海三大港口群的定位非常清晰，连云港定位于 国际性、综合性远洋枢纽港和集装箱干线港，大丰港口群侧重成为服 务本地经济发展的专业性港口，南通港则将建设成为多功能综合性近南通港则将建设成为多功能综合性近 洋枢纽港洋枢纽港。 长三角经济区环渤海经济区城市
16、背景城市定位升级 城市东扩趋势初步显现，城市化进程进入新阶段；p“一城” ，重新规划观音山镇镇区，打造一个“观音新城 ”，集文化、旅游、商贸、纺织市场一体的特色鲜明、功 能完备、配套一流、适宜人居的新兴现代化城市功能区。p“三园”，为火车东站物流园、色织产业园、染整工业园 。城市背景近期发展规划p重点支持通州产业加快发展。在土地利用计划等资源要素配 覆上向强州倾斜；加大产业扶持力度，市财政对通州做大做 强企业、培植税源给予扶持，每年扶持资金不少于5000万元 。p重点加强新老城区间道路、交通的快速连接。优先安排主城 区与通州的骨干道路连接，除今年已列入实施计划的钟秀东 路东延外，将加快实施人民东路东延、通富北路北延、机场 路和东快速路(城东大道)等项目，市政府对每条道路给予通 州定额补助4亿元。 7月2日南通市通州区正式挂牌观音山“一城三园”规划老城区新城区开发区港闸区观音山通州区首轮城市化进程以新城区开发为主，经济、房产平
