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1、2011年上海房地产市场年度报告同策咨询第四区域研究部第一部分 2011年经济发展形势第二部分 房地产市场政策总结第三部分 房地产市场数据统计第四部分 2011年典型市场表现第五部分 2012年市场走势预判第一部分 2011年经济发展形势国内经济形势 ：人民币升值压力减轻 货币政策转向中性 GDP增速逐季放缓，全年增长9.2% 外汇储备第四季度起连续下降，热钱现外逃趋势 广义货币（M2）85.2万亿元，同比增长13.6%，增速明显回落国际经济形势：全球金融市场波动 新一轮衰退期开始 n 美债降级风险波及世界，推行量化宽松，导致国际大宗商品涨价 n 欧洲债务危机升级，经济增速进一步放缓 n 石油
2、大幅波动、黄金大幅波动、瑞士法郎暴跌一、国际经济形势：衰退可能性加大全球经济体全球经济体GDPGDP增长乏力，制造业走向不明增长乏力，制造业走向不明2008年次贷危机后，全球经济在恢复的过程中再度遭遇困难，美债危机后，其内部经济增长 内生动力不足，全面复苏尚且有待观察；欧洲经济受债务危机拖累，主权国家面临高偿债压力，银行资产状况恶化，欧洲经济增长极 为缓慢，衰退概率加大；全球个主要经济体GDP下滑趋势较为明显，同时制造业指数走势仍然不甚明朗。全球及主要经济体GDP增长状况欧美PMI走势高企失业率和通胀风险延缓经济复苏高企失业率和通胀风险延缓经济复苏受次贷危机和近期欧债危机影响，欧美失业率自从2
3、009年中以来居高不下，美国11月失业率 高达8.6%，而制造业就业人数增长依旧非常缓慢，因此低迷的就业市场将是美国经济复苏面 临的主要问题；与此同时，美国前后两轮量化宽松政策造成全球流动性过剩，导致能源等大宗商品价格走高 ，目前美国和欧元区基本通胀分别达到了3.5%、3.0%，美国核心通胀已经超过2%的理想水平 ，日渐增加的通胀风险制约着未来宽松货币的实施空间，通胀抬头加剧复苏风险。欧美失业率欧美通胀率美债务比例继续上升美债务比例继续上升 问题难以根本性解决问题难以根本性解决美国债务规模及预测（占名义GDP%）美国赤字构成及预测（占名义GDP%）据统计，美联储的资产负债表扩大了约230。 根
4、据IMF的预测，预计美国总债务规模占比未来会继续提高且超过100%, 不过由于美元的霸权地位，寅吃卯粮、借新还旧的美国经济特点短期不 会改变。虽扩大欧金融稳定基金虽扩大欧金融稳定基金 欧洲央行未直接出手欧债危机欧洲央行未直接出手欧债危机公共债务率（占GDP百分比）10年期国债收益率与德国之差（BP）5年期主权资产CDS报价（BP）欧债务问题严重国家的公债率处欧元国家前列且超过60%红线;自金融危机后，PIIGS的长期国债收益率及CDS利差报价与德国对应水平不断扩大， 尤以希腊、爱尔兰、葡萄牙表现明显，融资成本不断增加进一步加剧了这些国家的 债务问题。欧债危机爆发以来，尽管欧盟峰会达成了救助协议
5、，但是希腊，意大利等国既得利益者持续 阻挠改革，因此即使已经达成的共识也不排除还会出现各种政治博弈所带来的约束机制乏力 和实施效果不确定;而欧债五国在2012年2、3月份到期债务总额为800-900亿欧元，为全年最高，受欧债危机及 其所带来的财政紧缩必要性加大的影响，欧债经济恐陷入衰退。欧债危机恐促欧洲经济进入衰退期欧债危机恐促欧洲经济进入衰退期欧债五国2012年到期债务欧债五国2012年到期债务占比预计预计20122012年全球经济增长放缓至年全球经济增长放缓至3.5%3.5%根据欧美现在经济发展状况以及全球范围内流动性泛滥，通胀高企，短期内难以通过货币政 策推动经济增长，另外全球部分区域局
6、势动荡和不确定性将抑制经济复苏进程，我们预计 2012年全球经济增长将放缓至3.5%，包括美欧等发达国家以及发展中国家经济亦将放缓。中国经济增速进一步放缓，2011年GDP比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7% ，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。GDP涨幅出现逐季回落的态势。经济增长动力不足，拉动GDP增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧 ，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！20112011年国内年国内GDPGDP增速呈逐季回落态势增速呈逐季回落态势二、国内经济形势：难独善其身国内国内GDPGDP增速进一步放缓，增速进一
7、步放缓，20132013年或达历史低点年或达历史低点世界银行预测：中国经济增速进一步放缓，2012GDP增速或达到8.4%， 2013年的增速将达 到8.3%的最低点。增速回落整体经济转型压力增大，硬着落风险依然存在！经济增长动力不足，拉动GDP增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧 ，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！2012年GDP增速放缓至8.4%2012年，预计进出口增速受国内外需求冲击有所放缓，货币供应量M2基本与 去年持平; 2011年全年，人民币对美元升值幅度达到5.11%。未来人民币升值幅度在3% 。 CPI增速将有所放缓，虽仍处于“负利率”时代，
8、但未来加息可能性不大。由 于海内外局势不确定性，通胀压力依然存在。CPICPI持续回落，通胀压力短期将减小持续回落，通胀压力短期将减小通胀压力持续缓解，2011年全年通胀为5.5%，虽然高于年初制定4%的目标，但是7月份后通 胀持续回落，预计2012年将进一步有所回落。通胀7月份触顶后回落通胀2012年2季度回落至3%以下投资增长乏力，模式或将改变投资增长乏力，模式或将改变投资下滑明显，政府主导投资难以为继，房地产投资增速在资金面紧张的状况下持续回落，未 来仍有加速可能，需要警惕2012年房地产投资高位快速回落对经济的负面拉动；总体来看，虽然投资将继续担当经济复苏的主要推动力量，但力度肯定不如
9、09年4万亿大，另 外，未来的投资模式或有一定改变，配合相关财政和金融政策的改革，投资资金来源范围将更 为宽泛。固定资产投资和房地产投资固定资产投资中央和地方项目PMIPMI指数显示未来经济将持续疲弱指数显示未来经济将持续疲弱PMI指数自09年3月份以来首次落入50%以内，中国经济处于加速下行阶段，新订单指数持续 下行，已处于收缩阶段，未来增长不容乐观，小型企业PMI指数连续6个月收缩，状况堪忧， 预计PMI指数在2012年年中企稳。PMI指数加速下滑订单下滑反映需求不足通胀持续回落，通胀持续回落，PMIPMI跌破跌破50%“50%“稳增长稳增长”成重心成重心二、国内经济形势：难独善其身随着经
10、济增速放缓势头愈加明显，通胀逐步回落的情况下，经济发展的矛盾正在发生转化 ，我国的调控重心逐渐从“抗通胀”转向“稳增长”；预计未来宏观调控应保持积极财政政策和稳健货币政策方向不会改变，但是不会继续趋紧 ；另一方面，适时适度做定向结构调整，通过调整财税政策来提高经济内生增长动力。央行央行3 3年来首降存准率，货币政策现转折年来首降存准率，货币政策现转折2011年11月30日中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存 款准备金率0.5个百分点，这也是3年来首次下调存准率！由于通胀压力减轻，经济加速回落，因此国内金融政策开始在从紧的基调下有所调整，此次 下调存准率不仅可以
11、释放3750亿流动性，更是意在释放信号，在经济增长回落的环境下，稳 增长正在成为主基调，未来金融政策或不再继续从紧。20122012年流动性将有改善年流动性将有改善2012年政策延续2011年“积极的财政政策和稳健的货币政策”，并且明显政策微调，实现局 部定向宽松，虽然并没有全部宽松，但是至少比2011年改善一些，货币政策也已从偏紧进入 中性略松，政策微调将改善2012年的流动性状况。2012年信贷增速有望回升至15.8%2012年1、2季度信贷增速回升至15.5%欧美经济减速加财政紧缩、需求放缓，大宗商品价格短期回落、暂缓我国通胀压力，但可能出台的美国 QE3及部分经济体的降息动作或将通过直
12、接或变相量化宽松、在中长期内再次助推大宗商品价格，增加我 国中长期输入通胀压力；脱媒和表外业务发展放大了货币量回落速度，从央行货币净头寸分析，虽上半年提6次准备金率，冻结资金 2.2万亿，但公开市场净投放释放1.5万亿元，加上外汇占款增加，上半年货币净头寸实际增加8000亿，央 行并未转入实际“抽水”状态。国内中长期通胀风险仍存短期通胀压力减弱 中长期通胀上升趋势货币增速走势三、我国短期经济形势和政策方向经济定调：经济增速放缓，高增长模式将有所改变,未来经济结构转型成重点， 注重“量”向“质”转变，国际经济复苏艰难，将对中国经济有较大的考验；货币杠杆：短期内通胀压力减小，政策将进入微调阶段，流
13、动性将得到一定程度 缓解；存准金新规及通胀回调态势或减缓常规货币工具使用节奏、“差别化”调 整存准金率或利率的“针对性”货币工具使用可能性增加；调控手段：财税、汇率、行业政策等综合手段调控的“定向”针对性调整特征明 显；总体预判：2012上半年宏观经济将经历一个相当困难的阶段；为“保增长”，货币政策趋向中性，但不会出现类似2008年反转态势；投资增长乏力，未来经济发展模式将出现调整。第二部分 房地产市场政策总结2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地 产调控：1 月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“ 限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010
14、年的不足20 个大 幅增加到40 多个；7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠 海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个；重启商品房、保障房两者并重策略，10 月底，1000万套保障房建设计 划提前实现；始于2010 年的这一轮房地产调控在2011 年不断细化和落实，抑制需求 与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。一、2011年房地产政策回顾一房一价细则公布1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍新国八条出台上海开征房产税对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分
15、别暂定为06%和04%沪九条出台为落实新国八条政策，上海出台了促进房地产市场平稳健康发展意见九条1月28日2月11日5月16日明码标价、一次性公开销售房源、公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息等7月28日新沪四条出台包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策，以及开展房地产经纪市场专项整治等四方面内容8月21日禁止商业用房信贷上海禁止个人消费信贷购买商业用房，上海银监局同时要求，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款二、限购令持续扩容2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产
16、调控基 调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。限控价格“国八条”首次释放通 过调控平抑的信号，即 “将房价控制在合理水 平”，并且要求地方政 府上报年度价格控制目 标强保障再次强调加强保障性住 宅建设，并确定年度、 十二五期间建设目标， 并要求地方政府逐级分 解严问责对房价控制、保障房建 设均有明确的目标和时 间限制，并要求对公众 公开，使“问责制”的 落实有据可依并可由公 众监督扩范围将限购、限贷等调控政 策的涉及范围进一步扩 大，进行全国性的房地 产调控在“国八条”出台之后 ，北京、上海、天津等 一线城市在短时期内相 继出台楼市限购令；紧接着，几乎所有省会 城市及计划单列市都出 台了限购措施，并开始 向二、三线城市蔓延；据统计，全国共有46个 城市出台了以限购为核 心的楼市调控政策；这些城市近期纷纷表态 ，明年将延续限购令。二三线城市限购对上海楼市的影响二三线城市限购对上海楼市的影响“影响房地产市场的并非需求，而是预期。可以看出，这些年调控不断，而住宅市场始终难逃这样的发展怪圈价格涨幅缩小
