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1、1 某商业地产客户投资收益分析某商业地产客户投资收益分析大家给个意见第一部分：沿街商业（店面）部分（一）区域商业项目销售价格统计表名 称 产品类别 规 模 售价（元/平方米） 空置率 物业管理费(元/平方)（二）区域沿街商铺租金价格状况我们对该区域约 400 余家商铺进行抽样式调查,提取数据 50 个,有效数据 40 个（占 80%） ，根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1 元/平方米/天-7 元/平方米/天不等。信息反馈数据如下：道 路 调查编号 商 铺 名 称 产品类别 经营面积（平方米） 租金（元/平方米/天）根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为:Px=Pn/n=3.
2、2365 元/平方米/天年平均租金为x*360=1165.14 元/平方米/年（三）本项目价格定位由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定 40 年） ，从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是：v 沿街商业部分：均价在 5000 元/平方米左右；v 北部商业部分：均价在 3000 元/平方米左右；v 商务办公部分：均价在 2300 元/平方米左右（四）沿街商业客户投资回报分析1）保守的分析：参照区域平均租金价格（3.2365 元/平方米/天） ，因为
3、格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为 2.5 元/平方米/天，则年租金为 900 元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为 10%）：n=5000/900n=6 年40 年总投资回报率为：X=（900*40-5000）/5000*100%X=620%年投资回报率为:x=620%/40=15.5%10%2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格 3.2365 元/平方米/天，年租金 1165.14 元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为 10%）：n=50
4、00/1165.14n=5 年40 年总投资回报率为：X=（1165.14*40-5000）/5000*100%X=832%年投资回报率为:x=832%/40=20.8%10%第二部分：北部商业（13F）部分（一）区域的大商业租金价格统计表道 路 商铺名称 产品类别 经营面积（平方米） 租金（元/平方米/天）根据抽样调查得知,面积偏大的多层商业项目租金较低,在 12 元/平方米/天左右, 根据以上数据指标,按算术平均法计算该区域平均租金价格为:Px=Pn/n=1.4/平方米/天年平均租金为x*360=504 元/平方米/年（二）北部商业客户投资回报分析1）保守的分析：参照区域平均租金价格（1.
5、4 元/平方米/天） ，客户对此项目预期保守，保守租金为 1 元/平方米/天，则年租金为 360 元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为 10%）：n=3000/360n=9 年40 年总投资回报率为：X=（360*40-3000）/3000*100%X=380%年投资回报率为:x=380%/40=9.5%10%2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格 1.4 元/平方米/天，年租金 504 元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为 10%）：n=3000/504n=6 年40 年总投资回报率为
6、：X=（504*40-3000）/3000*100%X=572%年投资回报率为:x=572%/40=14.3%10%第三部分：商务办公（26F 和西楼 1-4F）部分（一） 区域商务办公项目价格统计表名称 规模 售价（元/平方） 销售状况 物业管理费（二）区域商务办公项目租金统计表项目名称 产品类别 规模 租金（元/平方米/天）根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为:Px=Pn/n=0.6525 元/平方米/天年平均租金为x*360=234.9 元/平方米/年(三)商务办公客户投资回报分析1）保守的分析：参照区域平均租金价格（0.6525 元/平方米/天） ，客户对此项目预期保守，
7、保守租金为 0.5 元/平方米/天，则年租金为 180 元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=2300/180n=13 年40 年总投资回报率为：X=（180*40-2300）/2300*100%X=213%年投资回报率为:x=213%/40=5.3%10%2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格 0.6525 元/平方米/天，年租金 234.9 元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为 10%）：n=2300/234.9n=10 年40 年总投资回报率为：X=（234.9*40-2300）/2300*100%X=308%年投资回报率为:x=308%/40=7.7%10%
