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1、鲁能福州项目整体定位 及发展战略 谨呈：厦门翔安新城投资开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.8.30项目背景n开发商背景厦门翔安新城投资开发有限公司是山东鲁能集团在厦门设立 的房地产投资开发公司，公司实力雄厚开发商在福建省除本项目外，在厦门、泉州有土地储备n项目概况用地性质 ：别墅用地容积率 ：0.4限高 ：有限高，具体数据不明确项目一期 ：3米等高线以上836.81亩，有产权3米等高线以下328.39亩，海滩可租用项目
2、二、三期：原规划为海洋公园和旅游服务项目，共1200 亩(该部分暂不确定)客户目标及困惑n目标通过项目的成功开发，树立楼盘品牌形象以项目品牌带动企业品牌，提升鲁能品牌在品牌之下，实现尽快回款和利润最大化n困惑项目开发时机如何把握项目的开发应如何启动项目销售价值如何实现项目地块价值的衡量n我们认为的难点如何面对1200亩的体量项目研究工作的阶段划分2005/8/32005/8/102005/8/29第一阶段市场调研第二阶段项目整体定位及发展战略 区域经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈客户访谈相关资料收集市场机会点的挖掘和分析项目整体发展战略项目定位及深化项目物业功能分区建议项目经
3、济评价项目开发时机判研项目报告的结构思路导图项目界定项目发展战略项目定位功能布局建议问题界定经济评价地块解析市场背景项目界定案例研究需求分析竞争分析发展战略客户定位产品定位形象定位功能分区及比 例划分功能布局启动区建议开发时机研判 地块解析 市场背景 项目界定项目界定地块区位 位于长乐郊区，周边大型工业区分布地块区位u本地块位于福建长乐市漳港镇仙岐村北澳南澳u处于福州市区的东南方向，长乐市东面临东海处，长乐国际机场东南侧u距长乐国际机场约2公里，距长乐市区市标位置约19公里，离福州市区约50公里临近大型工业集中区u在建的长乐市空港工业区u滨海工业集中区u金峰工业集中区周边配套u仅民航海天大酒店
4、长乐漳港镇19公里50公里福 州地块交通 远离主城区，但地块外部交通便利陆路交通u以福州国际机场高速公路（局部通车）与长乐及福州市区相连u以201省道（局部通车）连通滨海及周边各县乡镇u到长乐国际机场约5分钟车程 到长乐市市标位置约20分钟车程 到福州市区，约50分钟车程（省道）；高速开通后约半小时空港u长乐国际机场，通达国内各大机场、国外部分机场地块四至 沿海岸线不规则四边形地块东临东海北为项目2、3期 1000多亩生地南至南澳酒店（烂尾）西至农田地块现状大部分为农田，未开发的原生态海滩农田海滩海滩u水质不好，海水不蓝， 呈黄灰色u临海的沙滩较平坦，地 块起伏不大u沙滩接近海水部分颜色 较暗
5、u沙粒较细，易被风带起u大量礁石分布开发利用情况u长乐市区及附近居民来 此游泳、烧烤u有少量村民自间的简易 小屋提供游客小路地块经济指标 大规模、低容积率别墅开发项目地块经济指标u占地规模（一期）：u容积率：0.4u对应总建筑面积： 22.3万平方米（836.81666.670.4223150.45平方米）u限高836.81亩，等高线3米以上，别墅用地328.39亩，等高线3米以下，沙滩，无产权 ，可租用1165.2亩地块解析结论u距福州、长乐市主城区交通距离较远u空港、高速、省道，对外交通网络发达u临近大型工业集中区u未开发的原生态海滩资源u缺乏基础配套设施u大规模、低容积率别墅用地 地块解
6、析 市场背景 项目界定项目界定福州市概况u福州是福建省省会城市，与台湾一水相望，是我国首批对外开放的沿海港口城市u福州现辖五区、六县、两个县级市和一 个经济区，全市土地总面积11968平方公里，2004年末市区内建成区面积165.66平方公里u2004年末，全市常住人口为660万人，其中市区人口243万人u2004年福州市生产总值达1548.46亿元，财政收入167.59亿元u在全国26个省会城市中，福州经济总量排名第十u与厦门、泉州相比，福州在经济总量、人口总量上并不占据绝对优势，虽为省会，经济辐射力有限 福州市近年GDP及固定资产投资额高速增 长u 根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看
7、出房地产处于高速发展期u资料来源：2004年福州市统计年鉴福州全市历年经济发展状况房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展省会城市成都西安广州南京福州人均GDP（元）2128215553479003000923443较上年增速13%13.5%14.4%15.1%14.2%福州城市发展规划由滨江型城市向滨海型城市发展u未来20年，福州将完成滨江型城市跨江型城市滨海型城市的发展u资料来源背景：在福建省政府提 出“海峡西岸经济圈”宏观蓝图的背景下，福州市政府向国务院上报闽江口城镇群发展规划20002005完成闽江时代从三山时代到闽
8、江时代的延 伸，从城市老城区到江滨沿 线的开发20052010开始乌龙江时 代从闽江时代到乌龙江时代的 飞跃，完成对台南岛的开发20102020实现滨海时代从乌龙江时代到滨海时代的 提升，对闽江口、长乐沿线 的开发“双城双翼”的城镇群经济圈的规划构想双城 指福州中心城区与长乐滨海城区两个城区双翼 南翼地区：以福清市区为中心北翼地区：以罗源、连江为中心城市福州市乌龙江闽江福州城市发展战略城市“东扩南进西拓”战略东 主要开发沿闽江两岸经济增长带南西南全面开发南台岛，加快形成沿福厦高速公路沿 线的经济增长带拓展至闽侯的荆溪镇、上街镇和甘蔗镇等 北岸是鼓山新区、快安新区、马尾、长安至闽江口的潭头镇、
9、琅岐经济区；南岸沿峡南一带向长乐市区、长乐国际航空港、松下港拓展；u市区总体规划布局以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港、机场为导向，东扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联系的带 状组团城市，形成“一城”（中心城）“三组团”（马尾、长安、琅岐）沿江发展的空间布局。 u城市“东扩南进西拓”发展战略“东扩南进西拓”战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规划区。闽侯长 乐福 州连江近几年福州市房地产市场投资额、施工量 、销售量逐年增长单位：亿元单位：万平u2001-2004年福州市房地产投资额、施工量
10、、销售量快速增加2005年上半年福州房地产市场运行稳健u市场供求总量基本平衡，房地产市场运行稳健u自去年10月以来，房价一直游走在3000上方；从今年1-5月的福房指数整体来看，跌涨幅度都 在2.5%以下，房价走势平稳2005年1-6月份数据批准商品房上市预售面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）301.81331.81求略大于供，供需比为1：1.1，市场需求旺盛，市场消费潜力巨大销售成交29544宗，总金额119.03亿福房指数福州市区房价收入比偏高，周边郊县购买 支撑房价u根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与 房价的比值在1：49之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品
11、住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展。2004年数据房价收入比（3262*123.1）/（12326*3.11） =10.48房价收入比 小于4房价收入 比49房价收入比 912房价仍然有较 大上涨潜力 房价平稳，上 涨空间不大房价偏低房价收入比 12房价过高警戒 线房价收入比是指住房总价 与居民家庭年收入的比值 ，用于判断居民住房消费 需求的可持续性。房地产投资（亿元 ）GDP（亿元）房地产投资/ GDP223.831548.4614合理区间1014福州房地产格局u福州市区的房地产发展可 以分为6大板块金山板块五四北板块江滨板块中心西区市中心板块东区板块福州房地产板块分析-1板块
12、划分发展原因及现状代表楼盘金山板块（整个金山新区）原因：福州扩张，但东、北、西受山脉制约，惟有向南。受政府扶 持极大。以快速发展小型工业拉动住宅市场现状：中低价格、未来城市新中心区与南江滨风景是该板块上商品 房的三大卖点。该板块以中低价位房为主，多层、小高层为主要的 产品形态，随着市政配套建设和基础设施投入，该板块房产升值的 空间显然 江南水都名筑 闽江南岸，尤溪洲大桥 以西，闽江大道以北 均价：29003000元/平方米 五四北板块（鼓楼区北部）原因：福州“CBD后花园” 5000亩土地储备、80%绿化空间、超低地价、距市中心八分钟车程、城市轻轨和三环路的汇集现状：作为城市次中心生活区的特质
13、，中大型低密度住宅确立该板 块以别墅为核心定位的住宅产品开发 。此外还有公寓产品，体现出 中低价位的经济型住宅板块的特征，低价入市是近来该板块楼盘的 巨大优势所在 居住主题公园价格：根据别墅形态不 同从三千五至一万多桂山公寓均价：1680元平方米江滨板块（东起江滨东路，西止 于金牛山麓的碧水源 ）原因：贯彻了福州城市规划的要求以及江景资源稀缺和齐全的基础 设施、公建配套（江滨公园、江滨路）现状：福州高层最集中和城市住宅名片板块，高层、高价、高端产 品是最明显的特征 世茂外滩江滨中大道188号 均价： 9000元平方米福州房地产板块分析-2板块划分发展原因及现状代表楼盘中心西区（鼓楼区西部）原因
14、：福州西拓，自然资源与城市资源相结合，集休闲、度 假、运动、居住于一体。现状：价格较低下，多层、小高层产品为主，使西区板块在 近乎萎缩的地产开发中重现蓬勃气象，将集中一些中高端定 位、面向城市白领的明星级楼盘 仁文大儒世家 总占地700亩，总建筑 面积100万平方米，分三期五年开发完成 东区板块（北起三八路，南至江滨路， 西起六一路，东止鼓山麓 ）原因：福州“东扩”战略，把东区作为大批工厂企业的城市扩张的重要区域发展，配套日益完善。现状：总体价格不高，但中高低档产品应有尽有，产品形态 丰富多样，同时由于许多实力开发商进军该板块地产市场， 地产升值的前景看好 汇诚东方水都 90亩，总建筑面积近1
15、0 万平方米，由17幢多层 及5幢小高层组成 均价：2700元/m2 市中心板块（以东街口五一广场为中心 ）原因：地段优势，完善的配套和基础设施。便捷的购物和交 通环境等，使之既是福州人气旺盛的商业圈重地，又是城市 CBD的核心地带， 现状：住宅产品开发则多以小户型、高层为主，与此同时， 高端价位也是特点之一。 阳光假日公寓 占地21.5亩，共3幢28层高层住宅 市中心成功人士的第二 居所 长乐市区位优势显著u随着台湾海峡两岸关系的发展，两 岸“三通”指日可待；籍此长乐突出的区位优势，必将为其发展带来更多的机遇沿海长乐位于中国东南沿海，处于长江口与珠江口海岸线的正中，属国家颁布的沿海开放市（县）之一近台距省城福州30公里，临海近台，东濒东海，与台湾岛隔海相望，相距140海里，是大陆与台湾基隆港和桃源机场之间的最近通道临江北临闽江，与福州马尾经济技术开发区一江相连，处于闽江口经济圈的南翼，是福州今后总体发展的重要组成部分侨乡长乐是福建省著名侨乡和台胞祖籍地之一，海外侨 胞、港澳同胞近30万人，在台人员及后裔10万人长乐长乐已形成现代化立体交通网络，成为中国 东南沿海重要的陆、海、空对外交通枢纽空港u位于长乐漳港的大型现代化的福州长乐国际机场码头u松下港区3万吨级多用途码头启动建设u筹东万吨级码头和营前3000吨集装箱码头已建成投运公路u同三高速
