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1、2011年5月25日建邦文化西路项目产品定位 建议谨呈：山东建邦置业项目整体工作思路创 意 产 业 历 程创意产业起源创意产业发展中国创意产业济南创意产业项 目 现 状 分 析项目SWOT分析VS项目本体分析项目定位项 目 开 发 愿 景开发目标分析开发主题建议市 场 研 究政策分析商业分析公寓分析产品定位建议产品规划建议产品布局升 级建议产品业态布 局建议创意产业历程解读创意产业历程解读 创意产业阐释创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济等。指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。它通常包括广告、建筑艺术、艺术和
2、古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、动漫、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。但是创意产业的内容与知识经济等同，涵盖面非常广，它不仅包括创意经济而且可以统括所有用创意成果提高生产效率、改良生产方式、符合可持续发展要求的新兴产业部门，如效益农业、新型工业、新兴服务业。它不仅生产了新型创意产业部门，而且将彻底改造原有的传统产业，深刻改变整个国民经济的发展方向，深刻改变中国公民的生产生活观念。什么是创意产业？ 创意产业朔源创意产业朔源l 20世纪90年代，哈里波特和指环王的故乡英国，最早将“创造性”概 念引入文化政策文件。l 1998年出台的英国创意产业路
3、径文件中明确提出“创意产业”这一概念：“所谓“创意产业”是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。l 它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、 交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等”。 6全球刮起创意经济产业风暴从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家，增长的速度更快，美国达14，英国为12。 2002年，创意
4、产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意产业行业内约有122000家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人数为190万，成为该国雇用就业人口的第一大产业。 创意涂鸦在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去，创意的时代已经来临”的宣言。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5的速度递增.各发达国家的创意产业以各自独自的取向、领域和方式迅速发展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。 创意产业的发展7当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义。2001年,英国创意产业的产值约为1
5、125亿英磅，占GDP的5%，已超过任何制造业对GDP的贡献；且在19972001年间每年约有15%的高成长率。1997年美国版权产业净产值为3484亿美元，占美国国内生产总值的4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到2001年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了5351亿美元左右，约占国内总产值的5.24%。澳大利亚，1999年创意产业已占GDP的3.3%，就业人数34.5万人，占就业人口总数的3.7%。创意产业在2000年的出口总值达100亿港元，占香港服务出口总额3.1%；同年，创意产业产值为250亿港元，约占香港本地产值2%； 2002年3月，香港创意产
6、业聘用了超过9万人，占香港总就业人口3.7% 创意产业的发展 中国创意产业的发展2006年是我国第11个5年计划实施年，在东部发达地区，特别是珠江三角洲、长江三角洲和环渤海三大城市群，各省市及部分中等城市在“十一五”期间都十分重视创意产业的发展，广州、上海和北京等城市相继制定了与创意产业相关的规划和计划。近年来，我国创意产业也有很大发展，上海、深圳、成都、北京等地积极推动创意产业的发展，正在建立一批具有开创意义的创意产业基地。上海我国创意产业发展最为迅速的地区北京创意产业起步虽晚但进展很快；一是资源基础，二是人才基础，三是渠道基础深圳“创意设计之都”9上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的浪潮
7、从上海创意产业发源地到首批家“创意产业集聚区”l2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商，现入驻中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为“上海创意产业发源地”。l2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的家创意产业场所授牌为 “创意产业集聚区”；到2005年底，上海这类 “创意产业集聚区”计划发展到30余家。这些众多的创意产业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场l2004年上半年，北京峻峰华亭 “创意人基地”隆重推出。对于国
8、内已经兴起的创意产业，敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意产业打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。l2005年5月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商场为标志性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特色，是集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。 中国创意产业的发展 济南创意产业山东动漫产业基地山东数娱大厦济南有极少数创意产业，但未形成一定气候，济南“创意产业”处于： 济南创意产业济南“创意产业” “市场空白”如何利用济南创意产
9、业空隙，建立济南创意产业基地，目前创意产业在中国成熟的案例有那些类型：12创意地产的类型和案例分类部分实例老工厂上海8号桥、北京798艺术区、杭州LOFT49老仓库上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心老地标外滩3号、外滩18号、金茂JLIFF时尚中心（裙房）老街区上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区老大楼广州LOFT345艺术空间(原PARK19)老民居上海田子坊石库门老村落深圳大芬油画村分类部分实例商厦北京第三极、北京三里屯3.3 商办楼上海海上海LOFT商业街东莞苏豪娱乐购物坊文娱艺术区香港西九龙文娱艺术区创意园区无锡工业设计园创意基地上海张江文化科技创意产业基地、大连
10、普利文化产业示范基地创意社区上海创智天地、天津泰达时尚广场创意地产新建 筑新建类型 创意地产老建 筑改建类型 中国创意地产的类型及案例l“海上海”是一个创意商住区，定位为中高档社区。临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅300米，紧邻大连路隧道，与小陆家嘴地区仅一江之隔，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围之内。l黄浦、静安、徐汇等区因为城市改造开发，能够再开发利用的土地已经相当有限了，此时人口最多，面积最大的杨浦就成了最有开发前景的一个区。区内有上海的“大学城”，复旦、同济的一批知识人才，不少是创意理念的精英。同时“海上海”本
11、身的地理位置很特别，通过大连路隧道，乘车5分钟便可到达小陆家嘴，它又是东外滩与北外滩的交汇处，对创意产业发展提供了极大便利。 海上海新城上海创意商住区 海上海典型案例分析创意商业街是一个可以让创意人天马行空无限遐想的开放空间，这条长400米的商业街以原创精神为主题，它按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开
12、了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，内部多为错层空间，层高3.4米、4.6米、5.3米，可任意组合。海上海创意建筑创意商业街 海上海典型案例分析l“海上讲堂”位于海上海创意商业街的中心，东临大连路，外观是虚、实两个漂浮运动体量的瞬间交切。透明的玻璃长方体称做智慧长廊，倾斜的实体则是高等级报告厅。l“海上展厅“位于海上海创意商业街的南入口处，邻飞虹路。外观是一个被冰裂花纹分割的方形玻璃几何体，它表面多指向、不规则的线条隐喻着现代艺术与设计的多元和多变。展馆内部通透高畅，展示空间宽17米、长22米、面积约370平方米，顶高4.2米，配备了灵活多变的展板，完全适应
13、多样化的展览及活动需求。海上讲堂海上展厅海上海创意中心 海上海典型案例分析海上海创意生态居l 规划布局：要激发居住者创造性思维，社区规划布局也必须在大气挥洒中寻求变化。海上海创意生态居楼宇间的空间布置 强调层次感和韵律感，呈现给居住者更为人性化的开放空间。住宅紧邻海上海商业街，与“LOFT”隔街相望。在感染时代 动感风尚、创意新思潮的同时，安享闹市中“深居简出”的静谧舒适，为创意思考留一方自由的天空。住宅由南向北，建筑呈扇形走向分布，疏密有间，不仅形成空间上的层次，也使得建筑的天际线呈现音律般的波动。l 新东方主义：海上海创意生态居整个建筑群明快大气的立面构成，合适的比例尺寸，是现代的也是中式
14、的，体现了“新东方主义”特有的神韵。海上海整个居住氛围是亲切的，它的居住环境是生动幽雅的。墙体的凹凸、阳台的斗拱、方格的栏杆传统符号对建筑的局部点缀，明确地向人们传达了“新文化地产”所倡导的居住文化、社区气氛和居家理念。 海上海典型案例分析项目现状分析项目现状分析无影山南路本案本案文化西路无 千 佛 山 路山 东东 大 学 北 门门 入 口 路经经十路千 佛 山 路建筑体及山东东大学校区l项目北侧为文化西路是城市主轴路，北侧昭示性较强，商业价值突出，距项目1公里内有历下大润发等大型购物中心。l地块东侧为两大主干道交汇处，商业价值最为突出，东侧为历山名郡项目。l西侧为山东大学北门出入口，路段交通
15、状况较差，环境脏、乱、差与文化西路环境格格不入。l南侧为建筑单体与山大老校，与贯穿城市东西的经十路仅一步之遥。 本体分析项目认识项目认识1.地处中心辐射区，邻城市交通核和几大传统商业区，地块升值空间大2.老城传统住区，居住氛围浓厚，故土情结深厚4.政府心中的创意产业聚集区，赋予一定的产业概念3.生活、商业、市政、教育、医疗配套完善5.产品既定：服务性商业、电影院、创意产业设计室、SOHO公寓等7.周边教育机构众多，文化氛围浓厚，具备成为创意产业基地的文化基础6. 项目自身具备实现济南创意产业标鼎之作的利好条件有地段优越性的服务型、创意型、地标性的品质楼盘；市场需求压力下项目要求有地段优越性的服
16、务型、创意型、地标性的品质楼盘；市场需求压力下项目要求 向产品突破向产品突破服务型、创意型、地标性产品 本体分析优优优优 势势势势机机 会会劣劣 势势势势威威 胁胁胁胁l中心商业辐射区：项目位于城市主城区、中心区域内，地理位置得天独厚；l交通通达性佳：多条城市主干道环绕，BRT等多条公交线路直达，交通便捷，是城市重要的交通枢纽；l配套完善：教育、医疗、餐饮、购物、旅游等各项配套设施完善；l产品类型：济南第一个未来规划创意产业聚集区；l文化氛围：山东大学、山师附中等名校环绕，教育氛围浓厚。对项目定位方向的支撑： 在城市规划发展推动之下，本项目占据了关键的地理区位，拥有良好的交通、配套资源，且项目产品类型丰富，具有良好的可塑性，为打造成创意产业标杆项目提供了有利条件。 SWOT分析优优优优 势势势势机机 会会劣劣 势势势势威威 胁胁胁胁 SWOT分析l政府力度扶持：政府对创意产业的扶持力度较大，对项目后期发展提供了有
