房地产经纪概论

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1、经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、 代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成 功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式， 其特点是在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。 代理是指经纪人在受委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相 应法律责任的经济行为。 行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责 任的经济行为。1、经委托人同意

2、，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指 定的价格买进（或卖出） ，并因此增加报酬；2、除非委托人不同意，对具有市场定价的商 品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。 行纪跟自营很相似，大多数情况下经纪人都 并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行的活动。即使经纪人在行纪业 务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。 按经纪活动服务市场不同：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体 育经纪人、农产品经纪等。 房地产经纪的主要方式 1、居间 2、代理 3、拍卖 房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委

3、托人与第 三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服 务性等中介服务的机构。 佣金性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的 劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金可分为法定佣金和自由佣金，法定佣 金具有强制力。佣金支付时间由经纪人与委托人自行约定。经纪人可以在签订经纪合同时 预收部分佣金和费用。 信息费是卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途， 只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的

4、标准，即可收取信 息费。 代理是西方国家经纪活动的主要方式，在中国行纪活动包含代理活动还有居间活动。代理 分为民法上的代理和商法上的代理。 经纪、行纪、经销区别： 概念 同交易标的之间的关系 报酬形式 同交易主体之间的关系 经纪 不占有交易标的 佣金 以交易标的所有者的名义进行活动 经销 占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动 行纪 不占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动，但行为受到一定限 制 行纪的特殊 不占有交易标的 佣金+差价 以标的物的所有者的名义进行活动，行为 受 形式（包销） 到一定限制 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供 订立房地

5、产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 房地产 交易的类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点。 房地产买卖居间、房地产租赁居间、房 地产抵押居间、房地产投资居间 房地产代理是指房地产经纪机构人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 新建商品 房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。 房地产居间是双方委托，代理是一方委托 房地产市场分为一二三级市场，一级市场即土地市场，二级市场即新建商品房市场，三级 市场即存量房市场（二手房市场） 房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产交易是一种特定的法律行

6、为，指房地产 的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括房地产转让、房屋租赁 和房地产抵押。其中，房地产转让最主要的特征是发生权属的变化。 房地产买卖经纪包 括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经济活动的主要类型， 并主要集中于住宅房地产市场。 经纪特性：活动主体的专业性、活动地位的中介性、活动内容的服务性 房地产经纪特性：活动范围的地域性、活动后果的社会性 房地产经纪的必要性：房地产的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产信息不对称性决定 房地产经纪必不可少。 房地产经纪的作用：1、降低交易成本、提高市场效率 2、规范交易行为，保障交易安全 3、促进交易公

7、平，维护合法权益 房地产活动兴起最早唐宋时期，专事田宅交易的经纪人贝称为“庄宅牙人” ，元代大量存在 从事房屋买卖说合的中介，称为“房牙” 19491978 年内地房地产经纪业的发展， 2001 年 12 月，颁布房地产经纪人员执业资 格制度暂行规定 ， 2002 年 7 月，举办了首次全国房地产经纪人执业资格认定考试， 2004 年 7 月，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。 房地产经纪行业地位：第 72 类，即 K 类 现代服务业主要是指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务 业。 现代服务业表现：1、以先进的信息技术为主要依托，信息整合、

8、开发与利用能级大大提高 2、行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展 3、企业规模扩大，现代企业制 度成为龙头企业的发展根本 房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。 房地产业发展的内在规律，决定了房 地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。 现代房地产经纪业表现：1、资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱 2、主要 生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变 3、主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪 业务转变 4、以互联网为依托的新型房地产地产经纪业态将迅速发展。房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员执业资格并经 注册，从事

9、房地产经纪活动的专业人员。 我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格 两种（两级认证制度） 房地产经纪人是指经过全国房地产经纪人执业资格开始合格或者资格互认，取得中华人民 共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人 注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地 产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地 产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执 行房地产经纪人业务并获得合理报酬。房地产经纪人可以在全国范围内执业。取

10、得房地产 经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必要条件。房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民 共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经 纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体获得的协助执 行人员。 房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为 3 年。 房地产经纪人的权利：1、依法发起设立房地产经纪机构 2、加入房地产经纪机构，承担房 地产经纪机构关键岗位 3、指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 4、经所在机构授权订 立房地产经济合同等重要文件 5、要求委托人

11、提供与交易有关的资料 6、有权拒绝执行委托 人发出的违法指令 7、执行房地产经纪业务并获得合理报酬 房地产经纪人员心理素质：自知、自信，乐观、开朗，积极、主动，坚韧、奋进 房地产经纪人员的知识结构：核心是房地产经纪专业知识，该核心外层是相关专业基础知 识，最外层文化修养 房地产经纪人员的职业技能：收集信息的技能、市场分析的技能、人际沟通的技能、供需 搭配的技能（其实质叶居士要使供求双方在某一宗（或数宗）房源上达成一致） 、议价谈判 的技能（一是要将坚持原则与适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判 氛围有机结合） 、促成交易的技能（交易达成，是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前

12、提） 职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和规范。 房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活 动所共同认可并拥有的思想观念、情感个行为习惯的总和。 主要涉及三方面：职业良心、 职业责任感和职业理念。职业良心涉及对执业活动的“守法” 、 “诚实” 、 “守信”等执业原 则。 职业责任感涉及房地产经纪人员对自己责任及应尽义务的认识。执业理念主要是指对市场 竞争、同行合作等问题的认识和看法。 职业道德的情感层面 房地产经纪人员的职业荣誉 感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房 地产经纪人员在行

13、为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在 执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。 房地产经纪人员执业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种 修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。 职业道德的主要内容：遵纪守法、规范执业、诚实守信（诚：1、真诚，即真心以客户的利 益为己任 2、坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知） 、尽心尽职、公平竞争房地产经纪机构（包括分支机构） ，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府 房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。 房地产经纪机构特点：1、是企业性质的中介服务机构 2、是轻资产类型企业

14、 3、房地产经 纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围 房地产经纪机构设立应符合中华人民共和国公司法 、 中华人民共和国合伙企业法 、 中华人民共和国个人独资企业法 房地产经纪机构在领取工商营业执照后的 30 日内， 应当持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县 人民政府房地产行政管理部门或其委托的机构备案，领取备案证明。 房地产经纪机构的权利：1、享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开 展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用 2、按照国家有关规定制定各项 规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为 3、有权在委托人隐瞒与委

15、托 业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务 4、由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔 偿要求。5、有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议 6、法律、法规和规章 规定的其他权利 经营房地产业务的有限公司（是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资 产对公司的债务承担责任）和股份有限公司（是指其全部资本分为等额股份） 合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资，也可以用劳务 出资 个人独资房地产经纪机构依照个人独资企业法 房地产分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格，

16、 股份有限公司和有限 责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任 不同业务类型的房地产经纪机构：1、存量房经纪业务为主的房地产经纪机构 2、新建商品 房经纪业务为主的房地产经纪机构 3、策划、顾问业务为主的房地产经纪机构 4、综合性房 地产经纪机构 5、其他房地产经纪机构 房地产经纪机构经营模式的类型 1、无店铺经营模式（客户类型是一个重要的影响因素、 房地产机构所在地的社会经济特征）2、单店经营模式 3、连锁经营模式（房地产经纪机构 与直接从事经营活动的组织之间的关系：1 隶属关系（直营连锁经营）2 契约合作关系（特 许加盟连锁经营） 。特许加盟连锁是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，最早起 源于美国，到目前为止已在包括餐饮业、零售商业、房地产经纪等多个行业中得到广泛应 用，是