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1、第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占60左右；外地招商占20左右；国际招商占15左右；预留出5的比例，作为机动或炒作。其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60；外地招商、国际招商的比例可根据
2、实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10） 。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3 年的租金。从第四年起租金递增5；第五年租金递增6；第六年租金递增 7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20。2、 首期交纳5 年租金的30，正式开业前再交齐5 年租金全款。 从第六年起租金递增5；第七年递增6；第八年递增7；总体递增比例不超过20。可签定租约合同期为20 年。首期就一
3、次性交纳5 年租金。可获得 6 年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10 年租金的30，入驻前交齐10 年租金全款。可获得12 年实际使用权的优惠政策。 可签定租约合同期为20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5 年租金。 可获得赠送6 个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起 （含第6 年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过
4、20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10 年租金的30，入驻前交齐10 年租金全款。可获得11 年实际使用权的优惠政策。 可签定租约合同期为20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。三、分析（以均价8.5 元计算）：第 6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05 3.761646 亿元；第 6 年半年租金：3.761646/2 1.880823 亿元；五年的贷款利息：17.91260 亿元 *0.07 1.253882 亿元；五年租金 9 折损失租金： 17.91260*0.1
5、1.79126 亿元；租五送 6 个月损失： 1.8808231.253882 0.626941 亿元；租五送一年的损失：3.7616461.253882 2.507764 亿元；租五送一比租五打9 折多损失：0.716504 亿元；租五送半年比租五打9 折少损失：1.164319 亿元；从上面的分析来看，一次性交纳5 年租金免费送6 个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打 9 折只多损失7 千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的
6、优惠力度增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短， 产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外， 兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5 年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上
7、的经济分析内容中计算出具体的数据体现。第四部分：经济分析一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04 万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9 元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：9 元/天楼层租金价格（元/天）出租面积（）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963 四层8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 三层8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378
8、二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166 一层12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2 层 未计算总计均价 9 元 115472.04 共回收五年租金费用11.29429 说明：、 11.29429 亿元的 30为： 3.38829 亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*3 1.89663 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941 万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2 万元收取）：2 亿元。二、交纳（三年）租金
9、经济分析（保守价格）1、据可出租实际使用面积按115472.04 万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米8.5 元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：8.5 元/天楼层租金价格（元/天）出租面积（）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571 四层7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782 三层8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166
10、 一层12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2 层 未计算总计均价 8.5 元 115472.04 共回收五年租金费用10.65441 说明：、 10.65441 亿元的 30为： 3.19632 亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*3 1.89663 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941 万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2 万元收取）：2 亿元。三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：1、根据可出租实际使用面积按115472.04 万平
11、方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9 元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：9 元/天楼层租金价格（元/天）出租面积（）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*5 2.53272 四层8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633 三层8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*5 3.17297 二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609 一层12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.
12、69604 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965 B2 层 未计算总计均价 9 元 115472.04 共回收五年租金费用18.82381 说明：、 18.82381 亿元的 30为： 5.64714 亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*5 3.16105 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941 万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2 万元收取）：2 亿元。四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04 万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平
13、方米8.5 元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：8.5 元/天楼层租金价格（元/天）出租面积（）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层6.0 18503.89 18503.89*6*365*5 2.02618 四层7.0 20454.30 20454.30*7*365*5 2.61304 三层8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633 二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609 一层12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365
14、*5 3.14965 B2 层 未计算 总计均价 8.5 元 115472.04 共回收五年租金费用17.91260 说明：、 17.91260 亿元的 30为： 5.37378 亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*5 3.16105 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941 万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2 万元收取）：2 亿元。第五部分：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在 3000 万 3600 万之间， 其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入
15、将会进行灵活调整削减。项目费用预算（万元）备注广告制作300 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。媒体购买2400 电视、电台、平面、户外、流动办公用品150 车辆、演示用具、移动办公人员管理400 薪水、提成奖励、培训差旅20 交通、住宿、招待外埠费用200 场地、日常费用电话费用30 电话、传真、网络DM 费用5 邮寄、夹报、散发公关活动100 发布会、联谊、合计3605 分析：其中广告制作费用约占8.3；媒体购买约占66.6；行政与管理费用约占25.1，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。第六部分：各楼层商品结构定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温
16、馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1 鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料备选方案：楼层商品布置备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1 针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容一、招商准备工作（只针对配合招商部分）：1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI 设计并注册。2、注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com） 。3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4、完成设计制作* 中心招商文告、招商楼书，包含
