物流园区调研考察总结

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1、物流园区调研考察总结一、调研时间：2013 年 3 月 28 日20134 年 4 月 15 日二、调研对象：1、武汉周边商贸物流园区2、深圳、广州、长沙及周边专业市场调研序号 园区类型 园区名称 市场类别 调研资料竞争优势分析1 一力物流园 钢铁物流园宣传册、照片、影像2 武汉家居 CBD 家具市场 照片3 深圳海吉星 农贸市场 照片4 中山古镇 灯饰市场 照片、录音5专业市场佛山国际家居博览城 陶瓷市场 照片、影像6 林安物流园 零担配送 照片、影像7 淇骏物流园 零担配送 照片、影像8 华中物流超市 零担配送 照片、宣传册9公路港汇通物流园 物流信息平台 照片、宣传册10 华南国际物流园

2、 监控仓 宣传册11保税仓 深圳盐田港普洛斯 监控仓 照片专业市场、特殊资源生命力、复制力强12 深圳华南城 综合商贸 照片、宣传册13汉口北国际商品交易中心 综合商贸 照片、宣传册14 湖北现代五金机电城 五金机电 照片、企业名片15 五洲国际建材城 综合商贸 照片、宣传册16 四季美农贸城 蔬菜批发 照片17 四季美花木大世界 苗木、花卉 照片18 长沙高桥农商贸城 综合商贸 照片19 长沙马王堆商贸城 综合商贸 照片20 汉正街 综合商贸 照片21商贸物流武汉舵落口大市场 综合商贸 照片逐步发展为商贸地产模式，复制模式受限22 文化创意 佛山文化创意园旧厂房改造，打造陶文化 照片、宣传册

3、依据佛山传统陶瓷市场打造特有的陶文化，不可复制3、访谈客户：序号 访谈对象 访谈时间 访谈内容 访谈人1黄陂区招商区、汉口北管委会2013 年 3 月 31日汉口北市场的整体规划、定位及招商策略倪总、李总、郑总、邹斌2 汉南幸福工业园2013 年 3 月 30日考察汉南土地的情况，是否存在摘地的空间倪总、李总、郑总、邹斌3 深圳普洛斯2013 年 4 月 7日了解普洛斯的园区模式及布局战略，考虑双方今后的合作空间倪总、李总、郑总、邹斌4浙江商会华南城分会2013 年 4 月 8日了解协会的规模、经营方式，京山项目介绍、预招商倪总、张中锋、陈跃群、霍道强5 深圳宝湾物流2013 年 4 月 10

4、日了解企业的背景、发展方向机园区布局特点，建立沟通合作的机制倪总、李总、郑总、邹斌6中山湖北、江西商会2013 年 4 月 11日中山灯具市场及商会的发展历史、现有规模及合作方式倪总、邹斌、陈跃群、霍道强7简爱家具股份有限公司2013 年 4 月 11日该公司未来家具市场的发展布局及与京山园区的合作李总、郑总、张中锋8 茂名医药代理商2013 年 4 月 12日探讨医药产品在京山园区合作开发的可能倪总、李总、张中锋9湖南晟通科技集团有限公司2013 年 4 月 14日企业背景、业务范围机未来发展方向，对接京山项目考虑合作的空间 郑总、陈跃群三、调研组织安排：1、组长：郑秋2、组员：李庚刚、倪卫

5、文、邹斌、霍道强、张中锋、陈跃群3、司机：郑大超、何华波四、调研会议记录：1、第一阶段武汉周边商贸园1、1 市场区位： 武汉九省通衢，居中独优，是物资进出流通重要节点，是中国内陆最大的流通中心和货物集散地，商品可辐射湖南、江西、安徽、河南、四川周边五省近四亿人口。坐拥国家级交通枢纽环绕项目选址于武汉所独具的航空、铁路、港口等三大交通枢纽战略资源的黄金节点：武汉航空城、横店编组站、阳逻深水港正好将其围合其中，南距汉口火车站 5 公里、武汉港 10 公里，东距阳逻深水港 15 公里，西距天河国际机场 6 公里。 高密度流通路网纵横完善的城市公交直达：政府承诺确保待汉口北国际商品交易中心开业 起同

6、步开设 1128、1129、291 、292 等 12 条城市公交和长途汽车站连通汉口北与武汉三镇，高密度的流通速度确保汉口北的客源流通。现代化的物流配送体系：中国物流百强企业之一的盛辉物流集团入驻汉口北市场集群。轻轨地铁：在建轨道一号线二期与轨道二号线分别在汉口北东部的堤角和西部的盘龙城设立总站，将实现汉口北与中心城区的无缝接入。1.2 项目概况汉口北批发第一城（又称汉口北国际商品交易中心）由武汉卓尔企业汉口北集团联手际金融投资机构及义乌等地市场团队打造的 “汉口北批发第一城”， 定位“ 中国最好、中部最大”。项目位于武汉市盘龙城经济技术开发区，总建筑面积 380 万平方米，其中交易市场 2

7、00 万平方米，物流仓储 30 万平方米、生活及综合配套 30 万平方米，预计投资人民币 60 亿元，分三期、五年逐步开发建设完成。汉口北国际商品交易中心目前形成以鞋业、小商品、服装、家纺、酒店用品、家居家具、日化用品、儿童用品、电子电器、塑料制品等十大专业市场，其中以大型商业广场、大型物流中心、电子商务交易平台等为核心。服装市场高档男女装、休闲/运动 /牛仔服饰、精品服装、欧美日韩服饰、汉派服装日化用品市场日用品、化妆品、洗涤用品鞋业市场男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋儿童用品市场童装童鞋、童车童玩、幼教器材、游乐设施纺织市场针纺面料、毛纺面料、家纺面料、纺织辅料 电子电器市场小家电、数码电子产品

8、小商品市场饰品、钟表、眼镜、珠宝玉器、婚庆用品、塑料盆景、工艺礼品 塑料制品市场塑料器具、家庭保洁器具酒店用品市场一次性用品、酒店器皿、布草、专业炉具、食品加工机械、清洁用品 家居家具市场家居建材、家具装饰1.3 销售情况 价格：售价水平： 2009 年开盘起始价为 3000+， 2013 年售价基本为 1 万起；一期已售完。具体售价：一层：1.6-2.0 万元/ 平米、二层：1.2-1.4 万元/平米、三层：1 万/平米、四层：9000 元/平米。一期成交均价低于此价格。租金水平： 一层： 50 元/ 平米；二层：30 元/平米；三层：20 元/平米，免租半年。美食街：5000 元/120

9、平米.月 销售情况项目第一期（轻纺、服装、针棉、酒店用品）售完；项目第二期（轻纺二期、服装二期、针棉二期、酒店二期）正在销售，总体销售超过 50%；二期部分主题市场建筑面积高于一期，7 层。 客户选择当前主题市场销售客户仅限于有营业执照的经营户；对于投资客户一般区位较经营户略差。同时武汉市政府要求汉口北集团必须自持 50%比例以上的物业。1.4 配套物流 客运中心规划建设有占地 100 亩的大型长途客运站，首期开通 80 条线路通达湖南、安微、河南、江西、浙江、江苏、福建、广东、广西等省，实现“打货直达”，便利于商家往来。 还在武汉设立北部最大公交换乘总站，开通 20 条公交线路，连接汉正街、

10、集家嘴、新华路、付家坡等市内主要市场及客运站，设置专用候车点，接送往来商家。 货运中心当前完成招商 150 家物流企业。档口面积 30 多平米，两层共 60 平米，2.5 万/年租金，因为食品城已经相对成熟，所以刚开始 3 个月免租金，后面开始收租，且租金会逐年上涨，门面已全部租满，省内各主要线路均开通，省际线也开通部分。门面前停车场宽度大约 10 米，相对拥挤。 仓储设施当前已建低成本仓库 4 栋，目测造价约为 500 元/平米。2、 汉口北四季美农贸城横向主通道宽度大约 33 米，纵向主通道也有 30 米左右，进口收费站 8 个，宽度 3.2 米，采购车进收费站免费，进农贸城卖菜车收费 5

11、0 元起步，超载10 元/吨，200 元封顶；农贸城内部档口可停放 3 个车位，若短期租 1 车位则 200 元/天，长期租 150 元/天；蔬菜流通加工区档口租金 2800 元/月，面积 110 平米；农贸城门面 4000 元/ 间/月，按季度交，总共 2 层，自己搭建，面积 60 平米，如果出售，售价在 60 万；干货区 3000 元/间/月，面积 30 平米。3、 花卉苗木市场2007 年初建，租金 5.5 元/平方，整体园区 300 亩，目前市场已租满，而且市场已成气候。4、 五洲建材城比邻华中物流超市，占地面积 2000 亩，建筑面积 300 万平米，售价 1 楼18000 元/平米

12、，2 楼售价 9000 元/ 平米，该建材城买家 5 年内无经营权，全部返租给建材城，铺面面积 45-200 平米，租金在 45-60 元/平米之间，租户签 3 年免 1 年租金。5、 汉口北五金机电市场与纵横集团合作开发。基本售价在 12000 元左右，租金水平在 15000 元-20000 元/年，签约 2 年免租金，铺面长宽高 8.1*3.6*4.8 米，使用面积 30多平米，建筑面积 60 平米，实得率 47%，目前五金城正在招商。相关配套的有汉招会这样的展览服务，同时也有电子商务平台宣传。6、 湖北现代五金机电城：以街区商铺组合形式，由 4 排纵向、8 排横向以及 1 排环绕全城商铺

13、，共24 栋商铺和 1 栋综合大楼构成，一期占地 200 亩，配套仓储 80 亩，总商铺 1143 间，面积约 30 多平米，车位 630 个。城内规划有 14 条宽阔的道路，设置有 14 大出入口以及 8 大城中绿化带；配套有超市，商务休闲、餐饮、娱乐、酒店等商业设施，提供工商、税务、银行等服务；设置有信息中心，开通网上电子商务平台，是一座软硬设施完善的现代化五金机电超大型专业市场新城。当街门面 200 平米大概每年租金不少于 50 万（柳工） 。7、 周边自然物流市场业务情况好于汉口北货运中心，一天发运量在 4-5 车/天，最多可发 10+车/天。店铺档次不高，租金一般为 2 万元/90

14、平米。湖北省内的物流价格约为 0.18 元/ 吨.公里，低于周边省份公路运输成本。8、 华中物流超市经普通商贸市场改建的物流中心，整体入住率较低。其仓储设施布局不合理，租金仅为 8 元 /平米（含物业费） 。经营思路主要发展网点收货模式（专线零担） 。9、第一阶段总结：武汉地区物流园区的调研主要是针对商贸物流及综合物流园形式展开的，通过四天的走访及实际调研总结出下面的问题：9.1 传统的商贸市场（汉正街市场、舵落口市场）虽然在运作模式及管理上比较落后，但因市场是自发形成，历史沉淀下来生命力极其旺盛，这在一定程度上增加了商贸物流园的发展难度，武汉汉口北与汉正街就是这一问题的典型代表，汉口北建设定

15、位为汉正街的整体搬迁，但发展了几年汉正街依然顽强地生存；9.2 通过 4 天对武汉周边的调研，汉口北极其周边商贸物流园区的空置率达到6070%，体量非常大，这些闲置的资源势必对武汉外围商贸物流园的发展带来非常大的竞争压力，我们要看到这一因素带来的影响；9.3 武汉是物资进出流通重要节点，是中国内陆最大的流通中心和货物集散地，货物的存储的需求量非常大，经过调研的几个园区都存在仓储配套不足导致周边自发形成零散的仓储资源且标准非常差，这是武汉周边仓储条件的缩影，与现代物流的设计标准差距非常大，未来 3-5 年将面临升级改造的巨大发展空间；9.4 考虑到武汉地区自身商贸物流的巨大存量及京山项目的地理位

16、置，商贸物流的定位空间将会受到挤压，京山项目要通过“精、专”项目的挖掘开发才能实现真正的“破题” 。2、第二阶段深圳、广州、长沙及周边地区的调研2.1 4 月 7 日深圳调研会议记录上午：约见 钟立军 普洛斯高级业务拓展经理（战略联合开发）刘云秀 怡亚通供应链管理咨询中心总经理内容：1. 普洛斯表示有兴趣合作开发金瑞中科湖北京山项目，具体条件和合作范围以文本形式发至郑总；2怡亚通刘总建议可以做农产品的供应链项目，以江汉平原的农业为依托。下午： 实地调研 华南城 5 号馆 3 层招商中心内容：1.华南城整体面积为 2200 亩，建筑面积约为 260 万方，均为仓储用地性质，但是政府默许其不仅可以用于商业开发，并且土地允许分割且办法权证。 （当前华南城在其他城市拿地时基本不再采取此办法，因为存在后期风险）2政府要求华南城自持物业比例为 70%，可能与其土地性质有关，担心其随时变现撤走。3华南城销售情况较为理想，售价从开盘时的 90