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1、 中国大营国际裘皮新城 市场调查报告2012-7-20谨呈：河北XX房地产开发有限公司目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的通过调查，掌握毛皮市场、客群及同类项目情况，以便 为后期招商提供有力支持，本次调查主要实现下述目的：掌握竞品项目动态1234了解大营毛皮市场状况了解目标客群需求了解国内毛皮市场状况了解国内皮毛市 场状况大营国际裘皮新城是以毛皮业态为主导的商业地产项目，既是房地产开发也是对毛皮行业资源的整合，所以了解毛皮行业及市场情况是此次调查的主要目标。了解大营毛皮市 场状况调查大营本地毛皮市场情况，尤其市场上同类同质项目
2、的优势劣势、销售政策、招商策略、后期运营管理、形象推广等，作为本案运作参考。了解目标客群 需求大营镇周边毛皮专业村走访调查，了解客户的经营问题和需求，明确目标客群的身份特征、购铺心理、所在地、信息接收渠道。掌握竞品项目动 态了解外地同类同质项目的基本情况，明确本案的招商目标。目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的调查时间：2012年6月 10日2012年7月20日调查内容：目标客群 本地同类同质项目的详细情况外地同类同质项目的基本情况调查方式：抽查走访 定点详调 重复暗踩 跟踪调查调查地点： 大营镇及周围毛皮专业村 大营镇天交易市场 南宫市部分毛皮专业村 故城县 尚村毛皮市场跟踪
3、调查跟踪调查重复暗踩定点详调定点详调抽查走访目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的国内市场国内市场状态尚村生皮市场调查辛集国际皮革新城调查213中国毛皮深加工业已由南向北推移，由珠江三角州经济特区（广州、深圳）向长江三角洲中下游经济特区推移，同时向京津冀经济圈推移。国内毛皮市场发展趋势全国主要毛皮市场分布图1尚村皮毛市场 河北沧州 中国最大的生皮毛皮市场2留史皮毛市场 河北保定 亚洲最大原料皮集散地3大营皮毛市场 河北枣强 以深加工为主业4崇福毛皮市场 浙江桐乡是进口、国产蓝狐、银狐、乌苏里貉皮等品种的主 要销售市场5辛集皮毛市
4、场 河北辛集 以皮革业、毛领、帽条深加工业为主项6大红门市场北京聚集大量的毛皮皮革深加工企业，以皮毛深加工为 主要特点7雅宝路市场北京主要针对俄罗斯裘皮市场国内七大主要皮毛市场的分工有明确的不同，同时也具有内在的关联， 形成一种互相存依的关系。在特定的客户群中，又存在一种竞争关系。全国七大毛皮市场简析国内市场状态尚村生皮市场调查辛集国际皮革新城调查2131、尚村生皮市场概况尚村生皮市场是一个主要经营貂、狐狸、貉子等生皮、半成品和熟皮为主的专业皮毛市场。其中生皮来源地为东北、昌黎、山东、内蒙等地区，销售地为山东、大营、北京、南方等地；熟皮的销售地多为北京、大营、辛集、海宁以及土耳其等地。商户对治
5、安环境要求很高，政府的严格管理对市场的规范经营起到很大作用，商户不会担心黑势力介入；尚村市场优惠政策很多，入住四、五年时间的商户近期刚要求办理营业执照，纳税。2、市场交易行情貂皮和狐狸皮销售情况不错，价位高，客户多；相比之下貉皮销售情况一般，商户反映行情不好尚村市场商铺产权本地人占多数，由此可见他们对市场的肯定。调查发现所有商户对市场基本都持满意态度，他们对市场的认可度和评价都比较高，对市场的未来发展和经营也都看好。故城县商户2个 辛集市商户13个 东北地区商户5户4、 客户关注点1、对营业的治安环境相当关注，希望能严格 管理。2、市场的销售渠道的畅通，担心有货源没销 路；3、市场业态是否齐全
6、，如果齐全会起到很大 的带动作用；4、市场的“产、供、销”一条龙销售渠道能 否够形成；6、对本案的建议 政府给予相关的优惠政策，3年的免税时间是最基本的。 一定加强和健全市场的治安管理； 市场内道路开阔，方便停放车辆，和大营现有旧市场形成对比； 市场内毛皮业态要齐全。5、 对大营现有市场的评价1、市场经营环境不好，楼间距太小停放车辆不方便；2、商铺面积太小，不易摆放货物3、商户不讲信誉，欠账、赊账现象较普遍；4、硝染技术不过关，导致产品质量不合格；5、市场有黑势力的介入致使商户合法利益失去保障；7、尚村市场的硝染企业动向国家环保政策的出台限制了硝染企业每日的加工量，对加工量大的企业要求增加环保
7、设备，限制其每日排除的污水量，目前无太大的影响，但商户认为随着国家环保力度的加大，硝染企业搬迁是迟早的事，华斯集团已经在寻找新的厂地。尚村毛皮市场实景国内市场状态尚村生皮市场调查辛集国际皮革新城调查213辛集毛皮市场位于河北省辛集市，以皮革业、毛领、帽条深加工业为主项，是蓝狐、银狐、貉子皮的主要销售市场，其皮革服装、毛领、帽条等深加工产品出口俄罗斯市场。辛集国际皮革新城：36000平米层数商户数量主营业务租金标准 物业费营业状况一层251皮具、皮鞋、皮毛饰品90每平米 80元/ 年90%以上营业二层266皮衣、尼克服150-20070%左右营业三层214裘皮服装12060%左右营业且多为外地
8、商户四层 餐饮区和外贸服饰 负一层 原料区 辛集皮革新城目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的大营市场国内市场大营镇是全国毛皮深加工基地,是业态最全、产业链最完整的毛皮集散地。大营镇辐射方圆50华里的180余个自然村，约3万户加工户，10万从业人员。全国进口兔皮（生皮）70%以上，在大营镇进行加工、销售。大营镇新屯乡是全国兔皮褥子集散地，产量占全国的70%以上。“营皮圈”业态分布图毛皮深加工、交易集 散地。兔皮及兔皮褥子加工、 交易集散地狐、貉、貂、兔皮等碎 料交易集散地底阁、都水羊剪绒、汽车坐垫加 工基地儒林、石村细毛编制、半成品、 辅料兔皮褥子、编织加工 交易集散地毛领、帽条
9、加工交 易集散地生皮、皮张交易 中心为了能及时高效的将项目信息传递给目标客群，此次我司对以大营、营东新区、南宫部分村镇为中心，20公里为半径的周边村落进行了扫描调查，调查村落总计85个。本次调查以官方调查和民间走访两种形式力求调查数据客观准确，有效率100%，调查方向主要有：1、村庄规模统计 2、村庄实力调查3、经营户所占村庄比例调查 4、主要经营业态调查 5、租购意向调查2、村庄实力（整体购买力）调查依据村庄路况、村委建设、民宅风貌、商超配备、广告牌设立等方面的调查，综合权衡，整体购买力如下实力较强的16个，占18.8%；实力一般的54个，占63.5%；实力较差的15个，占17.6%；3、毛
10、皮经营户所占比例调查所占比例70%以上60个村庄所占比例30%70%15个村庄所占比例30%以下10个村庄4、主要经营业态调查经营毛领毛条为主25个村庄褥子经营为主60个村庄5、租购意向调查意向较强50个村庄意向较弱35个村庄目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的目标客群大营市场国内市场为了招商工作开展时做到有效准确的寻找目标客户，我司对目标客群（各毛皮专业村经营业者）做了深入详细的调查。本次受访者约计512名，有效率90%以上，具体调查内容如下：1、租购意向调查 2、年收入调查3、行业生涯调查 4、是否已有经营铺位调查5、购买动机调查 6、信息接收渠道调查7、对本案的关注点调查
11、 8、目标客群分布区域调查1 1、租购意向调查租购意向调查此次被访的500余名调查者中，表示有租购意向的占70%, 其中意向较强的占25%；表示完全不考虑的占30%。租购能力强 租购意向强租购能力一般 租购意向较强租购能力一般 租购意向较强租购能力一般 租购意向一般目标客群所在区域按购买力强弱及目 标客群分布数量划分 ，第一区域为大营镇 邢德线以南，第二区 域为故城县、南宫市 邢德线以南，其次是 大营及故城邢德线以 北。8、目标客群分布区域调查目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的目标客群竞品项目大营市场国内市场项目名称商业类型工程现状租购价格租购进度经营业态备注大营国际 皮草交
12、易中心商场铺位 及二层联排 商铺2006年5月 营业租金 80元160元/100%皮张、成衣、 裘皮饰品、 毛领、帽条大营国际 裘皮城商场营业60元140元/100%尼克服、水貂 服装等中国大营国际 裘都世贸城商场内外装修阶段售价： 4000元10000 元/60%成衣、编织 褥子、帽条太和皮张 褥子市场商场（4层）主体封顶售价： 8000元12000 元/80%各种褥子新屯国际皮草 大世界联排商铺 及商场已完工（未营业）售价： 4000元6000元80%褥子、毛领、 帽条、箱包新屯乡大营镇商业项目调查（1）项目名称商业类型工程现状租购价格租购进度经营业态备注大营中心城地下商场主体施工阶段售价
13、： 10000元/左 右售卡阶段休闲、娱乐 餐饮中国大营毛皮辅料 中心联排商铺营业售价: 3000元/左右100%裘皮辅料、 半成品大营国际毛皮商贸 基地联排商铺 万吨冷库主体施工阶段售价： 2500元/50%生皮、褥子 、毛领、帽 条故城县 营东新区营东毛皮辅料 基地联排商铺部分完工售价： 1700元/80%褥子、毛领 、帽条故城县 营东新区中国北方国际裘皮 产业园独立工厂主体完工售价： 2500元/40%故城县 营东新区大营镇商业项目调查（2）目录CONTENTS调查内容调查结论调查方式调查目的市场及客群心理分析目标客户锁定竞品项目分析213本案招商业态布局建议4 市场分析：国内皮毛市场潜
14、力巨大，产业重心逐渐北移并 在本项目所处区域集结，向心力明显，有利于引进国内外客商 大营市场业态齐全，产业链完整，作为国内知名毛皮市场，目前营业和在建的毛皮专业市场摊位共计2500个左右，相比起3万 个加工户的数量而言，市场前景乐观。 客群心理分析：目标客群存在需求，具备租购实力并对本 项目有强烈的兴趣，调查中客户所关注的市场能否运营起来、 能否建立稳定的销路、治安管理、优惠条件等问题，可通过招 商政策、服务体系及项目运营管理等塑造本案产品的吸引力。1、市场及客群心理分析立足本地：大营现在已建和在建较大项目有6家，分别是世贸城、裘皮新城、交易中心、裘皮城、皮张褥子市场和原辅料市场。从这些已建成
15、项目的商户结构上分析，本地商户（包括故城县、南宫市部分村镇）占比均达到60%以上，可以看出立足本地市场是裘皮新城的根本。走向外地：主要目标 肃宁尚村毛皮市场 辽宁佟二堡毛皮市场 桐乡崇福毛皮市场、海宁国际裘皮城。2、目标客户锁定3、竞品项目分析大营镇太和集团的皮张褥子市场和世贸城两个主要的竞争项目当前销售都已过半，相比本案的体量来说竞争力并不强。 皮张、褥子、毛领、帽条等半成品的经营户占毛皮经营户数的70%以上，客户资源丰富。 褥子、毛领、帽条等半成品的交易量大，毛皮行业传统的淡旺季对其影响不大容易形成交易氛围。 皮张、褥子、毛领、帽条等半成品占地面积小，一般15左右，由于单体面积小在租金或售价的提升上会有很大的空间。 尼克服、水貂服装由于其经营特性，各品牌旗舰店要求商铺面积大、装修档次高，得以突出产品及品牌形象，其业态布局在一层，有助于提升商城整体品质、形象。4.1 毛皮市场在经营业态方面有以下特点：4、本案招商业态布局建议4.2 根据市场调查结果，我司建议招商业态布局为:一层：裘皮成衣一层：裘皮成衣二层：尼克服、裘皮编织、裘
