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1、2012 . 8金色夏威夷区域竞品市场调研分析市调思路：竞品主要分布在二环路沿线，由县政府往西；相对存 货较多，或者年内有新品加推，与项目具有一定程度的客户重叠中源凝香华都中央领域绿地中央花园玉虹蓝庭国际铂金汉宫兆基君城金色夏威夷格林春天竞品项目一：中源凝香华都项目位置 位于二环路与花明北路交会东南角，县一中对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积21万方总建筑面积47万方容积率2.41绿化率43%总户数3000户开发商湖南中源房地产开发有 限公司项目定位概念英伦尺度，生活原本产品类型住宅、商业物业管理费住宅1.4元/、 商业2.2元/交房标准毛坯项目内因剖析 现行均价：一期、二期剩余9
2、0多套，以三房居多住宅4600元/，折扣：一次性97、按揭99、业主介绍96 管理费：住宅1.4元/、商业2.2元/ 社区配套：欧式风格设计、9万平米绿化景观、3000平米私人会所、2600平米中央湖景，知名品牌的运用打造宁乡顶级高层豪宅；沿街商铺，满足生活购物需求；县城唯一四季恒温室内泳池、国际标准羽毛球场及会所。 交通情况：公交路线：18、19、宁乡至长沙多趟中巴、长益快线在售分析组团物业类型推售概况均价 （元/）1- 18#公寓57，剩余30多套4600三房120左右，剩余50套4400-4600二、四房100-150左右，剩余15套现行状况： 一期、二期剩余71套，以三房 居多住宅46
3、00元/，其 中一房10套集中在17A18A栋 折扣：一次性97、按揭99、业 主介绍96 商业剩余45套，主要集中在8 、9栋，均价18000元/推售策略户型两房三房四房复式合计建筑面积约80100-120150140、210套数约160约300约3012500比例31.6%60%6%2.4%100.0%户型比例组团规模： 6栋11-18层小高层，2至4房，约500套 销售情况： 现办1万抵2万，办卡中，至9月8日，VIP客 户日总价优惠50元，本周末举办“抓金币 ”活动，30元/金币； 9月8日开盘，推出37、39、40、41栋，10 月份推36、38栋，共计500套货源； 价格预计420
4、0左右。1.优势位于二环路与花明北路交汇处，县法院对面，地理位置优越；品牌开发商，实力强大；超高绿化率，9万平米社区绿化景观资源；县城唯一四季恒温室内泳池、国际标准羽毛球场及会所；商业银行、学校、县委县政府、县法院、县检察院等围绕项目周围，配套齐全。2.劣势曾发生殴打业主事件，一定程度上影响后期形象；周边类似项目存在较大竞争。优劣势分析竞品项目二：金融街中央领域项目位置 位于二环路与花明北路交会西南角，县政府斜对面主要经济技术指标总占地面积39929.8总建筑面积125975容积率2.6绿化率40%总户数720户开发商宁乡捷登房地产开发有 限公司项目定位概念城市中心的绝版美宅、 一站式生活体验
5、、享央 区之荣耀产品类型住宅、商业、写字楼物业管理费住宅1.4元/交房标准毛坯项目经济指标分析项目内因分析 现行均价：未开盘，预计价格住宅4000元/（以上）商业30000-40000元/（以上）写字楼整层出售，价格不详 管理费：住宅1.4元/ 社区配套：200米南北景观轴线，一步一景，400中央架空层将小区园林景观连为一体；25000全地下车库，完全实现小区人车分流；大型中央水景，花鸟鱼虫，水榭亭台，相得益彰；四大2000景观组团与中央景观大道、水景园林紧密相连。交通情况：公交路线：18、19、宁乡至长沙多趟中巴、长益快线推售分析组团物业类型推售概况均价（元/ ）1#2梯2户纯板房134、1
6、35两种3+1户型，共72套四千以上2#2梯2户纯板房135、137两种3+1户型，共72套四千以上2#写字楼每层500，共计13套五千以上 1#、2#商业一层街铺，30-100未定 2-4层，1000/层，一批次预计共 推两万方未定户型比例组团规模：2栋22层两梯两户纯板 房、写字楼 一层临街独立铺面30-100/间、 二至四层整层商业1000/层 产品特色：两栋均临二环路，1至4 层为商业 销售情况：预计9、10月份一期开 盘，现办卡住宅1万抵2万，商业2 万抵四万，已收到近200多个诚意 登记（住宅为主）。优劣势分析1.优势位于二环路与花明北路交汇处，县政府东侧对面，地理位置优越；写字楼
7、设计，市场稀缺；全地下车库，小区人车分流，安全系数高；2万平米中央园林景观，打造城市中心天然氧吧；商业银行、学校、县委县政府、县法院、县检察院等围绕项目周围，配套齐全。2.劣势商业部分全部出售，不利于后期经营管理，难成规模；区域同类产品较多，市场竞争大。竞品项目三：绿地中央花园项目位置 位于二环路，县政府正对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积15.35万方总建筑面积39.81万方容积率2.2绿化率40%总户数一期700户开发商湖南新府房地产开发有 限公司项目定位概念央区奢华国际住区产品类型住宅、商业物业管理费住宅1.5元/交房标准毛坯项目内因剖析 现行均价：住宅4000元/，折扣：一
8、次性94、按揭95管理费：住宅1.5元/社区配套：7万平米商业配套，中轴商业街，打造宁乡商业、金融第一街； 交通情况：公交路线：18、19、宁乡至长沙多趟中巴、长益快线在售分析现行状况： 15、20号栋两房特价3700元/ 22、23号栋均价4000元/， 一次性94、按揭95组团物业类型推售概况均价（元/ ）15、20#2梯3户总房源套数166套，90平两房剩余 26套、130三房剩余2套370021、23#2梯3户总房源套数200套，88.74、137 两种户型，剩余120套40001.优势县政府正对面，地理位置优越；品牌开发商，实力强大；7万平米大商业配套，打造宁乡“华尔街”；商业银行、
9、学校、县委县政府、县法院、县检察院等围绕项目周围，配套齐全。2.劣势户型一般，结构缺点多，基本无赠送；小区绿化品质较差。优劣势分析竞品项目四：玉虹蓝庭国际城项目位置 位于二环西路，县文体中心对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积16万方总建筑面积51万方容积率3.31绿化率46%总户数3680户开发商湖南玉虹房地产开发有 限公司项目定位概念国际生态健康城产品类型住宅、商业、公寓、酒 店物业管理费住宅1.4元/交房标准毛坯项目内因剖析 现行均价：住宅折后3600-3700元/（折扣83、84），一口价2988元/起 管理费：住宅1.4元/ 社区配套：30000平米商业步行街与宁乡县人民医
10、院合作，定期给社区人员体检内置大型综合运动中心2100平米双语幼儿园 交通情况：公交路线：无在售分析现行状况： 一期4栋18层小高层，公寓两梯四户 ，住宅两梯两户，2至4房，约480套 7月份成交20套左右，8月份成交10 套，剩余房源在121套；下期推货未 确定，以消化余货为主。推出商业 部分2、3#一层独立商铺面积50-100 ，单价17800-21600元/共16套 ，剩14间。组团物业类型推售概况均价（元/ ）一期公寓50，共30多套，剩余6套折后3800二房90左右，共30多套，剩余9套折后3600- 3700三房110-140，剩余110套左右推售策略推出一口价2988元/起，吸引
11、客户，但实际成交情况一般1.优势县文体中心对面，未来发展及配套设施条件好项目规模大、产品丰富自身配套丰富，幼儿园、全城最大游泳池、豪装会所等2.劣势交通不便；周边类似项目存在较大竞争。优劣势分析竞品项目五：铂金汉宫项目位置 位于二环西路，县文体中心东侧项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积63亩总建筑面积11.7万方容积率2.69绿化率35%总户数826户开发商湖南宁乡新宏房地产开 发有限公司项目定位概念关注时尚阶层品位及生 活哲学的人文宅邸产品类型住宅、商业物业管理费住宅1.2元/交房标准毛坯项目内因剖析 现行均价：一期剩余110多套，均匀去化住宅折后3500-3700元/，一次性95、
12、按揭97 管理费：住宅1.2元/ 社区配套：毗邻文体中心，未来发展良好；中央水景组团；商业配套齐全，生活方便； 交通情况：公交路线：无在售分析现行状况： 2栋18层小高层，2至3房，共274套 5.8米挑空阳台，错层结构，大赠送 今年5月24日开盘，共推1、2#共274套房源，两房、三房均匀走货，已去化60%。组团物业类型推售概况均价（元/ ） 一期二房101，剩余46套3800-4000三房125、127，剩余57套3800-4000一期商业1、2#：一层15000-18000； 临街两栋商业楼：一层40-100，23000 元/，二、三层6000-8000；-优劣势分析1.优势文体中心东侧
13、，地段优势；5.8米挑高阳台，错层结构，户型优势；户型赠送多，套内实用面积大。2.劣势挑空阳台部位私密性差；项目体量小，交通配套不成熟，周边大盘林立。竞品项目六：兆基君城项目位置 位于二环西路，文体中心斜对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积500亩总建筑面积60万方容积率2.15绿化率71%总户数2014户开发商长沙锦程房地产开发有 限公司项目定位概念 宁乡首席360度全景豪宅产品类型住宅、商业、酒店物业管理费住宅1.2元/交房标准毛坯项目内因剖析 现行均价： 住宅3400-3900元/ 折扣：一次性97、按揭99 管理费：住宅1.2元/社区配套：10多万超大园林绿化，让业主生活在公
14、园里；8万商业街区，让购物变得更快捷；2700大型豪华专属会所、3000余泛会所，1所品牌国际幼儿园、网球场、篮球场等配套设施，一应俱全；五星级标准的健康、安全、生活三大管家服务体系。 交通情况：公交路线：无在售分析组团物业类型推售概况均价（元/ ）12#住宅1213+1户型、共44套，剩余2套340015#住宅1433+1户型、36套，1173房、18套 ；剩余7套3600-420019#住宅1433+1户型、36套，1173房、18套 ；剩余14套4000-430016#住宅125、22套，1223+1户型、44套； 剩余10套3500-380020#住宅125、22套，1223+1户型、
15、44套（ 开盘仅推22套）剩余14套3房居多3400-380024#住宅82-101两房、117-121三房、共108 套，剩余3套3房3500-3900销售概况6栋住宅共计420套；6月10日开盘推出300来套房源，现剩余50套 推售策略 26#、27#开始认筹，一万抵两万 主力户型105-131平二至三房 预计9月23日开盘，价格3500-3600元/ 共计243套房源推出组 团楼 层户型总数均价（ 元/）26 #18121-130平，三 房，144套400027 #11105-130平二 至三房，99套4000 1.优势文体中心、公安局对面，地段优越；公园式看房之旅，全城唯一；10多万超大园林绿化，完善的小区配套；14000中央湖景，特色新颖；五星级标准的健康、安全、生活三大管家服务体系。 2.劣势地段目前交通不方便；配套不完善。优劣势分析竞品项目七：格林春天项目位置 位于二环南路，玉潭镇政府对面，玉潭公园北侧项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积200亩总建筑面积31万方容积率2.0绿化率36%总户数约3000户开发商恒旭投资项目定位概念新城中央、领航未来产品类型住宅、商业、酒店物业管理费未定交房标准毛坯项目内因剖析 现行均价： VIP办理中， 管理费：住宅1.2元/社区配套：架空层泛会所；室内乒乓球馆、游泳池、品牌幼儿园；星级酒店服务项目、服务周
