物业管理的商业模式

《物业管理的商业模式》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理的商业模式（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理的商业模式发布: 2012-8-15 14:30 | 作者: 陈伟 | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 3277 次 物 业 管 理 的 商 业 模 式文 /陈 伟二 十 一 世 纪 企 业 之 间 的 竞 争 ， 不 是 产 品 的 竞 争 ， 而 是 商 业 模 式 的 竞 争 。彼 德 .德 鲁 克商 业 模 式 的 英 文 名 称 为 Business Model， 最 初 起 源 于 上 世 纪 60 年 代 的 美 国 。 商业 模 式 有 广 义 和 狭 义 之 分 ， 狭 义 的 商 业 模 式 又 称 为 盈 利 模 式 ， 广 义 的 商 业 模 式 是

2、指 支持 企 业 盈 利 模 式 的 客 户 需 求 、 产 品 价 值 、 运 营 结 构 、 合 作 伙 伴 以 及 关 系 资 产 等 一 系 列商 业 要 素 的 集 成 。 无 论 如 何 定 义 ， 笔 者 以 为 ， 从 现 象 上 看 ， 商 业 模 式 是 企 业 “卖 什 么 ”、 “怎 么 卖 ”和 “挣 多 少 ”的 问 题 ； 从 本 质 上 看 ， 商 业 模 式 是 企 业 如 何 为 客 户 创 造 价值 以 实 现 自 身 价 值 的 问 题 。综 合 考 量 商 业 模 式 的 现 象 和 本 质 ， 结 合 物 业 管 理 行 业 的 自 身 特 点 ，

3、本 文 作 出 如 下界 定 ： 物 业 管 理 的 商 业 模 式 ， 是 指 物 业 服 务 企 业 运 用 专 业 能 力 ， 通 过 特 定 的 业 务 流 程 ，提 供 满 足 客 户 特 定 需 求 的 物 业 服 务 产 品 ， 藉 此 获 得 其 赖 以 生 存 和 发 展 的 价 值 回 报 的 经营 范 式 。 商 业 模 式 是 企 业 创 造 价 值 的 核 心 逻 辑 ， 是 “企 业 战 略 的 战 略 ”， 它 事 关 行 业发 展 战 略 的 定 位 、 方 向 、 原 则 和 目 标 ， 这 都 决 定 了 我 们 必 须 站 在 行 业 发 展 战 略 的

4、高 度来 探 讨 物 业 管 理 的 商 业 模 式 问 题 。在 物 权 法 明 确 规 定 了 区 分 所 有 建 筑 物 的 三 种 管 理 形 式 ， 使 得 既 有 的 市 场 化 物 业 管理 的 制 度 优 势 不 复 存 在 的 前 提 下 ； 在 物 业 服 务 企 业 的 同 质 化 竞 争 日 趋 激 烈 ， 使 得 物 业管 理 行 业 的 平 均 利 润 率 不 断 下 降 的 情 况 下 ； 在 初 级 简 单 服 务 提 供 者 的 行 业 定 位 日 渐 成为 共 识 ， 使 得 物 业 管 理 行 业 的 社 会 评 价 不 尽 人 意 的 背 景 下 ， 物

5、 业 管 理 行 业 有 必 要 重 新审 视 现 行 的 商 业 模 式 ， 认 真 探 索 成 功 商 业 模 式 的 内 在 规 律 ， 并 在 充 分 挖 掘 物 业 管 理 专业 价 值 的 基 础 上 ， 理 性 地 设 计 和 创 新 未 来 的 商 业 模 式 ， 进 而 制 定 出 科 学 务 实 的 行 业 发展 战 略 。现 有 商 业 模 式 的 剖 析虽 然 我 国 目 前 几 万 家 物 业 服 务 企 业 的 自 身 定 位 、 市 场 规 模 、 产 品 类 型 、 运 营 体 系和 经 济 效 益 千 差 万 别 ， 但 是 从 盈 利 模 式 的 角 度 ，

6、 我 们 大 体 可 以 将 现 有 的 物 业 服 务 企 业的 商 业 模 式 概 括 为 三 种 类 型 ：模 式 一 ： 物 业 服 务 提 供 商 。物 业 服 务 提 供 商 ， 又 称 基 础 服 务 模 式 ， 是 目 前 占 绝 对 优 势 地 位 的 主 流 商 业 模 式 。其 特 征 是 ， 物 业 服 务 企 业 通 过 向 业 主 及 使 用 人 提 供 物 业 管 理 区 域 内 的 保 洁 、 绿 化 、 秩序 维 护 和 房 屋 维 修 养 护 等 综 合 性 的 基 础 服 务 ， 来 获 取 物 业 服 务 费 的 收 入 。 其 实 质 是 ，物 业 服

7、 务 企 业 直 接 向 业 主 出 售 准 公 共 性 的 物 业 服 务 产 品 。物 业 服 务 提 供 商 对 应 的 收 费 模 式 为 包 干 制 （ 虽 然 也 有 少 数 企 业 名 义 上 采 用 酬 金 制模 式 ， 但 实 践 中 依 然 采 用 包 干 制 的 费 用 核 算 方 法 ） ， 适 用 的 客 户 类 型 多 为 缺 乏 专 业 素养 的 分 散 产 权 业 主 。 该 模 式 的 优 点 是 易 于 操 作 ， 简 单 便 捷 ， 有 利 于 物 业 服 务 企 业 强 化成 本 意 识 ， 提 高 内 控 水 平 ； 缺 点 是 交 易 透 明 度 不

8、 够 ， 容 易 导 致 交 易 信 息 不 对 称 ， 企 业难 以 取 得 客 户 的 信 任 ， 在 收 费 率 偏 低 的 情 况 下 ， 容 易 导 致 亏 损 ， 企 业 的 经 营 风 险 较 大 。模 式 二 ： 物 业 顾 问 服 务 商 。物 业 顾 问 服 务 商 ， 又 称 不 动 产 顾 问 服 务 模 式 ， 通 常 是 具 备 丰 富 的 不 动 产 投 资 、 开发 、 经 营 和 管 理 经 验 的 物 业 服 务 企 业 采 用 的 商 业 模 式 ， 典 型 代 表 是 成 都 嘉 宝 和 国 际“五 大 行 ”。 其 特 征 是 ， 物 业 服 务 企

9、业 利 用 掌 握 的 专 业 知 识 和 专 业 技 能 开 展 顾 问 服 务 ，通 过 向 上 游 的 开 发 企 业 提 供 投 资 咨 询 、 前 期 策 划 和 销 售 代 理 服 务 ， 向 中 游 的 物 业 服 务企 业 提 供 管 理 方 案 设 计 、 管 理 人 员 培 训 和 管 理 现 场 指 导 服 务 ， 向 下 游 的 业 主 提 供 租 务管 理 、 投 资 建 议 和 不 动 产 理 财 服 务 ， 来 获 得 物 业 顾 问 费 用 或 佣 金 收 入 。 其 实 质 是 ， 物业 服 务 企 业 向 客 户 出 售 专 业 化 的 房 地 产 咨 询

10、和 服 务 产 品 。物 业 顾 问 服 务 商 模 式 适 用 的 客 户 类 型 主 要 有 三 种 ： 高 端 产 品 的 开 发 企 业 、 缺 乏 经验 的 物 业 服 务 企 业 和 投 资 型 物 业 的 业 主 。 该 模 式 的 优 点 是 资 本 投 入 少 ， 企 业 收 入 稳 定 ，经 营 风 险 低 ， 专 业 形 象 好 ， 房 地 产 上 中 下 游 产 业 链 的 打 通 ， 有 利 于 信 息 的 利 用 和 资 源的 整 合 ； 缺 点 是 收 入 相 对 公 开 透 明 ， 企 业 利 润 难 以 快 速 增 长 ， 客 户 对 企 业 的 专 业 素

11、质和 品 牌 效 应 要 求 较 高 。模 式 三 ： 物 业 资 源 开 发 商 。物 业 资 源 开 发 商 ， 又 称 为 多 种 经 营 模 式 ， 通 常 是 具 有 地 产 开 发 背 景 且 具 备 丰 富 的物 业 衍 生 资 源 的 物 业 服 务 企 业 采 用 的 商 业 模 式 ， 典 型 代 表 是 绿 城 和 上 海 仁 恒 。 其 特 征是 ， 物 业 服 务 企 业 利 用 其 管 理 的 物 业 资 源 和 客 户 资 源 开 展 多 种 经 营 ， 通 过 搭 建 物 业 平台 的 方 式 ， 直 接 向 客 户 提 供 家 居 生 活 服 务 或 者 间

12、接 促 成 商 家 与 客 户 之 间 的 交 易 ， 来 获得 物 业 服 务 费 用 以 外 的 收 入 。 其 实 质 是 ， 物 业 服 务 企 业 开 发 物 业 资 源 边 际 效 益 的 多 元化 经 营 。物 业 资 源 开 发 商 模 式 的 商 业 逻 辑 是 ： 物 业 服 务 企 业 的 关 注 重 心 从 业 主 的 物 业 服 务需 求 本 身 转 向 基 于 物 业 服 务 平 台 衍 生 的 多 元 化 需 求 。 由 于 物 业 的 不 可 移 动 性 和 物 业 服务 的 自 然 垄 断 性 ， 决 定 了 基 于 物 业 服 务 形 成 的 消 费 平 台

13、 的 相 对 垄 断 性 。 相 对 于 众 多 消费 品 的 商 家 来 说 ， 物 业 服 务 企 业 的 优 势 在 于 能 够 利 用 最 为 接 近 终 端 客 户 的 地 域 优 势 ，最 为 准 确 地 为 商 家 提 供 消 费 者 的 需 求 信 息 ， 最 大 限 度 地 为 商 家 降 低 服 务 成 本 ， 因 此 自然 便 于 其 利 用 与 业 主 形 成 的 物 业 服 务 关 系 搭 建 具 有 相 对 垄 断 地 位 的 消 费 平 台 ， 最 为 便捷 地 促 成 商 家 与 业 主 之 间 的 交 易 撮 合 ， 并 从 中 获 得 自 身 的 商 业 利

14、 润 。 “物 业 搭 台 、 商家 唱 戏 、 业 主 捧 场 ”， 当 前 一 些 企 业 试 水 的 物 业 服 务 电 子 商 务 ， 正 是 运 用 最 新 网 络 信息 技 术 探 索 平 台 收 费 商 业 模 式 的 实 践 。物 业 资 源 开 发 商 模 式 适 用 的 客 户 类 型 ， 多 为 具 有 经 营 价 值 的 高 端 物 业 业 主 。 该 模式 的 优 点 是 能 够 充 分 利 用 企 业 掌 握 的 物 业 资 源 优 势 ， 实 现 经 济 效 益 的 最 大 化 ， 有 利 于物 业 服 务 企 业 增 加 收 入 ， 分 散 主 业 的 经 营

15、风 险 ； 缺 点 是 对 物 业 资 源 的 配 置 和 经 营 人 才的 素 质 要 求 较 高 ， 多 元 经 营 考 验 企 业 的 综 合 能 力 ， 容 易 稀 释 有 限 的 管 理 资 源 并 可 能 影响 基 础 服 务 的 品 质 。虽 然 前 面 列 举 了 三 种 商 业 模 式 ， 但 无 论 是 物 业 资 源 开 发 商 模 式 ， 还 是 物 业 顾 问 服务 商 模 式 ， 都 仅 仅 是 少 数 物 业 服 务 企 业 的 探 索 和 实 践 。 由 于 受 到 物 业 资 源 和 企 业 能 力的 双 重 制 约 ， 我 国 当 前 的 绝 大 多 数 物

16、 业 服 务 企 业 的 角 色 定 位 仍 然 是 物 业 服 务 提 供 商 。物 业 服 务 提 供 商 之 所 以 成 为 主 流 商 业 模 式 ， 自 有 历 史 的 必 然 性 ， 其 形 成 原 因 可 以 归 结于 以 下 几 个 方 面 ：一 是 将 物 业 功 能 局 限 为 生 活 资 料 （ 消 费 资 料 ） 的 产 品 定 性 。 无 论 是 物 业 管 理 的 最初 发 源 ， 还 是 政 府 部 门 的 政 策 导 向 ， 都 是 以 居 住 物 业 为 起 点 和 重 心 的 ， 现 代 物 业 的 生产 资 料 和 投 资 产 品 的 属 性 未 被 充 分 认 识 和 挖 掘 ， 自 然 无 法 为 物 业 管 理 的 多 层 次 和 全 方位 发 展 注 入 更 加 丰 富 的 内 涵 。二 是 将 物 业 管 理 局 限 为 开 发 产 品 售 后 服 务 的 传 统 定 位 。 在 物 业 管 理 的 起 步 阶 段 ，无 论 是 作 为 前 期 物 业 服 务 合 同 甲 方 的 建 设 单 位 还 是