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1、2010届毕业生毕业论文题 目: 前期物业管理存在的问题及对策院系名称： 专业班级： 学生姓名： 学 号： 指导教师： 教师职称： 2010 年 6 月 10 日1摘 要随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段,为了进一步完善我国的物业管理,保证物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理。使物业管理更加完善，成熟地发展。这就我们物业管理有一个全面认识。了解物业管理的现状及存在的问题是很有必
2、要的。我国的物业管理产生于 20 世纪 80 年代初，经过 20 多年的探索和实践，经历了从无到有、从小到大的发展过程。目前已逐步进入市场化、规范化、法制化、人性化发展的新时期，也取得了较大的成就。但当前，物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。直至 2003年，统一的行政法规物业管理条例才出台。这一法规的出台，结束了前期物业管理的缺失状况，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。 物业管理通常可分为 2 个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。其中，前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是
3、实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用。 通过进一步分析、研究前期物业管理存在的问题，有针对性的提出建设性的建议和对策。作为物业管理全过程的重要一环，前期物业管理健康地发展，在很大程度上，促进整个物业管理行业的发展。关键词：物业管理、前期物业管理、问题及对策2目次1 引言 .11.1 选题背景 .11.2 研究的目的和意义 .11.3 研究的内容与方法 .12 .物业管理及有关概念概述 .22.1 物业的概述 .22.2 物业管理的概述 .23 前期物业管理概述 .43
4、.1 前期物业管理概念 .43.2 前期物业管理特点 .43.3 前期物业管理主要内容 .63.4 早期介入的概念 .93.5 前期物业管理与早期介入的区别 .94.前期物业管理的意义 .95前期物业管理存在问题及对策分析 .105.1 前期物业管理存在的问题 .105.2 解决前期物业管理问题的对策 .116 前期物业管理法律问题探究 .136.1 前期物业管理法律特征 .136.2 前期物业管理法律制度中的问题 .146.3 完善前期物业管理制度的构想 .16结 论 .19致 谢 .20参 考 文 献 .2011 引言1.1 选题背景随着房地产业的发展，物业管理也取得了很大的发展。但物业管
5、理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。各方面还不太完善。实施物业管理期间也遇到了一些问题，这些问题的正确解决将有助于物业管理在我国健康、稳定的发展。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用1.2 研究的目的和意义通过对前期物业管理相关问题的探讨，并针对具体情况提出解决问题的对策。将对前期物业管理工作的顺利开展起到很大的推进作用，使前期物业管理向着健康稳定的方向发展。进而，推进整个
6、物业管理行业的发展。1.3 研究的内容与方法1.3.1 研究的内容前期物业管理是整个物业管理的初始阶段和基础。本文通过对前期物业管理及其相关概念的阐述，对前期物业管理有一个全面的了解后。对其发展中存在的问题进行分析，有针对性地提出改进措施。使前期物业管理更加完善。1.3.2 研究的方法(l)文献调查：在本文开始写作前，通过书籍阅读、网上搜索、查看相关期刊等方法来收集获取需要资料。(2)本文在对前期物业管理有一个全面深入的了解的基础上，综合运用所学的前期物业管理及其相关知识构建了层次分明、体系较完善的理论框架，清晰地阐述了前期物业管理存在的问题以及解决问题的对策。2物业管理及有关概念概述2.1
7、物业的概述2.1.1 物业的概念2“物业”一词译自英语 property 或 estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自 20 世纪 80 年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。2.1.2 物业的特征1首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：
8、（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。 （2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。 （3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。 2物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容： （1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。 （2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。2.2 物业管理的概述2.21 物业管理的概念物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Pro
9、perty Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。1广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、3居住而提供的多种形式的服务。 2狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现
10、代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服
11、务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。2.2.2 物业管理的特征1物业管理的社会化。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来统一管理。有人将物业管理公司比喻成业主的“总管家” 。而物业管理公司对政府来说则像一个“总代理” ，业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。2物业管理的专业化。专业化有三层涵义：一是有专门的组织机构；二是有专业人才，如房屋及设施设备的维修，必须配备专业人才；三是有专门的管理工具和设备。3物业管理的
12、企业化。物业管理是一种企业化的经营管理行为。物业管理公司是企业，不是事业单位，也不是行政机关的分支机构。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。4物业管理的经营性。4物业管理公司所提供的服务是有偿的，即通过收取合理的费用，维持企业的正常运转。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。2.2.3 物业管理的发展趋势随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟，出于降低经营成本扩大收益的需求，以及物业管理条例 、 物业管理招投标管理办法等一系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。一方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级写字楼物业由专业的物业服务公司管理的比例已经超过 38%，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名物业服务公司提供物业顾问服务的更超过 50%。不仅如此，一些大型国有企业的总部，如大唐电力大厦、华电大厦、北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公司进行管理；甚至一些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团、
