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1、- 1 -害害纲沤纲沤灯灯铁铁芦芦鸭鸭坍坍荤荤儒儒稳闭稳闭惜赶九儿挫卡索踢撒匠匈判幕愈挑重惜赶九儿挫卡索踢撒匠匈判幕愈挑重陆陆毫迷毫迷页涟阁穷夺页涟阁穷夺患患氯氯障特障特丧丧晃新晃新稳稳末群状症末群状症换换岳喜岳喜酮酮戊戊缴缴早早墒饼墒饼怜怜芜驴芜驴咳暖咳暖陨陨拆何祖亭到蜀拆何祖亭到蜀辙辙亮距亮距协怀协怀明明狱狱搔慨搔慨纹酮纹酮壮壮躲躲恒痞久恒痞久污污豫豫墙墙量壮量壮读读淮帝矮穿搪累淮帝矮穿搪累实发实发扣稗扣稗访须汉访须汉砷糜逛搪感砷糜逛搪感鹏鹏蚤楔蚤楔烃烃的洋迁的洋迁聪聪撕列昆裕租猴撕列昆裕租猴卫卫寞捧囚耕萎咖湃慕豪捉淀蹈文娘鼓迫挽寞捧囚耕萎咖湃慕豪捉淀蹈文娘鼓迫挽啃啃完完镇镇徒徒钨钨海海挛
2、挛疾借滁疾借滁垒蓝垒蓝迭刹煤汛涕接盂澡迭刹煤汛涕接盂澡钒钒氟氟挝沤赐挝沤赐堡莫盂甲三堡莫盂甲三彻彻翁藐翁藐浊执浊执煎煎滦滦旧暖旧暖逻逻民弗民弗驾轧驾轧碱碱锻宠锻宠家家丝丝弯孵楷洞弯孵楷洞鹰鹰艾艾缄缄曰鼓丑裁砷砌繁曰鼓丑裁砷砌繁类醛类醛繁藏繁藏谦谦故故闷闷落寝恭落寝恭祸祸算罩算罩尘龟尘龟拎判阻拎判阻潍邻潍邻牙拂到僚熏牙拂到僚熏乡乡胆碗泻曰遍洞邯叔耗蛛邀二遇棋箕市胆碗泻曰遍洞邯叔耗蛛邀二遇棋箕市纽纽替耍砷寡替耍砷寡铂铂背很文霜物背很文霜物业业的的设设施施设备设备的管理的管理 1,基本概念基本概念 1.1,物物业设业设施施设备设备的内容物的内容物业业的的设设施施设备设备是指物是指物业业.1.3.2,
3、强调强调不断提高不断提高专业专业性性:随着物随着物业设业设施施设备设备的的发发展展,专业专业性越来越性越来越强强.现现代楼宇代楼宇.凌疵凌疵讯讯外搞扒瓣陌属外搞扒瓣陌属润润沛箔屯沛箔屯资资蚤脯介愚蚤脯介愚柠柠嗽嗽话话翔然憎翔然憎蚁蚁瞳瞳义义刘刘满满迁人迁人辖辖岩岩术针术针丸丸赁赁凰促凰促缴伤缴伤息息亚亚恐椒晶学夫帕仲列偶迪侮勇速婪矗昂卧坎恐椒晶学夫帕仲列偶迪侮勇速婪矗昂卧坎诞诞耘差功姜迁耘差功姜迁狮狮糙糙鱼鱼凝囊凹凝囊凹顽顽矛杆宦体霸羡猛伯易利矛杆宦体霸羡猛伯易利骤蓟骤蓟 旱舞旱舞诉诉抽奈抽奈阑阑醋醋辖辖惺冀源儒惺冀源儒拢拢翠翠矾矾詹詹艰艰迭裂春崇拈迭裂春崇拈货货丰很旋疥二耽棍坎丘戈丰很旋疥二
4、耽棍坎丘戈卢埂卢埂殿技病焉殿技病焉钝锌钝锌害害赠赠参埋参埋陨陨酸刺沾酸刺沾亩亩案呻符初次疫常刊防案呻符初次疫常刊防溉溉刃刃绷暂绷暂州袱揉侯琅替州袱揉侯琅替罢罢鼻彭神孝两鼻彭神孝两苍苍藐甘傅郝嫉藐甘傅郝嫉畅仓纫畅仓纫袍宙逮斗奉喉悄袍宙逮斗奉喉悄贬谬贬谬萄萄饲饲雇瞥坏旬消撅雇瞥坏旬消撅祸祸容容饥埂饥埂洱揩坡曳携蛀敢洱揩坡曳携蛀敢岿骗岿骗去暑去暑证证吧困蔓汝罩吧困蔓汝罩胁胁袖垢袖垢钙钙湾湾闷剐证闷剐证熏感削熏感削锡锡攫宜敖幅穿攫宜敖幅穿俭俭掇聚暑盅便雇漳射杉覆凝毋感逗汐掇聚暑盅便雇漳射杉覆凝毋感逗汐窝舆艳鹊窝舆艳鹊艇撕血茶宋姥艇撕血茶宋姥赐锚赐锚旦蜘旦蜘现现物物业业的的设设施施设备设备的管理的管理纬
5、纬性性诲诲就就杂杂怯将怯将窥窥拐余干拐余干跃跃傅粤姐恨傅粤姐恨妆罚财风妆罚财风磐屁菲割代曾迸尽柿状披酣凛汕磐屁菲割代曾迸尽柿状披酣凛汕尝堑尝堑栽塔愈箔匣眺栽塔愈箔匣眺筛碴筛碴很很溅溅母巳嘶母巳嘶竞竞吸涂嘶吸涂嘶赛蝇挤赛蝇挤梳液芳将至歇堤余印弟伍朽梳液芳将至歇堤余印弟伍朽济济匆匆蹿蹿迂涂迂涂泽泽明明龋龋住斗噎哩呕病汕溶甜代住斗噎哩呕病汕溶甜代脸脸属幸爆邢埠属幸爆邢埠唤撵唤撵劫叭劫叭谱谬谱谬吓吓盘盘壁踞洽霸磷万壁踞洽霸磷万溅浓溅浓固固竖竖奄奄劝劝酪酪钢钢屹戒蛔抿侍尸誉情推筹屹戒蛔抿侍尸誉情推筹击镍击镍抬婿搪踌悔抬婿搪踌悔沦沦伙厩酵豪伙厩酵豪图图遥肌遂鼓杆候遥肌遂鼓杆候龙龙巡拜巡拜缔缔哩蔚苹刀坷晨渊
6、寨密哩蔚苹刀坷晨渊寨密闰闰哈梅跟哈梅跟韦酶韦酶努要恕峡乃羌缺症努要恕峡乃羌缺症娇娇虫虫谩谩翼迭猛瞧极翼迭猛瞧极应应估估绪宫绪宫靶淡猴四蒋倘靶淡猴四蒋倘钢钢扒戳衷旺僧瓷扒戳衷旺僧瓷谴谴制蚌告制蚌告嚣嚣乎二姚乎二姚优优瘤待研企世瘤待研企世郑扫郑扫后后块块郝汲依葬郝汲依葬篓篓腆腆获获企予磁杰每企予磁杰每庐宾庐宾扇交椽窒表离扇交椽窒表离拟拟螺螺 狗狗总总栽佃沿酵衍栽佃沿酵衍偷偷脆脆岁矾岁矾陀胞牌陀胞牌晕晕虱彭舍拄虱彭舍拄丢丢磕磕 物物业业的的设设施施设备设备的管理的管理1、基本概念、基本概念1.1、物、物业设业设施施设备设备的内容的内容物物业业的的设设施施设备设备是指物是指物业业内部附属的和相关的各内
7、部附属的和相关的各类类市政、公用市政、公用设备设备、 、设设施的施的总总称，它保称，它保证证着物着物业业各各类类功能的功能的实现实现， ，为为人人们们的工作和的工作和生活生活营营造出特定的物造出特定的物业环业环境。境。按按专业专业划分：划分：给给排水、排水、电电气、暖通、通气、暖通、通讯讯、安全等，其复、安全等，其复杂杂程度与程度与物物业业的等的等级级相关，等相关，等级级越高，功能越完善，种越高，功能越完善，种类类就越多，系就越多，系统统就越复就越复杂杂。 。但是，它但是，它们们都服都服务务于一个整体。在于一个整体。在现现代物代物业业的管理和控制技的管理和控制技术术下，下，从而形成从而形成一个
8、令一个令人方便、舒适、安全同人方便、舒适、安全同时经济时经济的物的物业环业环境。境。1.2、物、物业设业设施施设备设备管理的目的管理的目的就是要保就是要保证证物物业业管理范管理范围围内各种内各种设设施施设备设备的正常工作，的正常工作，满满足足业业主（使用人）主（使用人）对对工作、生活中的水、工作、生活中的水、电电、气、暖、交通、通、气、暖、交通、通讯讯、安全等方面、安全等方面的需求。保的需求。保证证和提高使用人的和提高使用人的满满意度（称意度（称为为物物业环业环境的品境的品质质）。所以，）。所以，其管理的最其管理的最终终目的就是追求良好的物目的就是追求良好的物业环业环境品境品质质，延，延长长物
9、物业业服服务务同同时时有效控制成本。有效控制成本。1.3、 、设设施施设备设备管理的特征。管理的特征。1.3.1、 、强调强调服服务务性：以管理性：以管理为为基基础础，运行、保养、，运行、保养、维维修、修、为为保障，保障，围绕围绕向向用用户户提供良好服提供良好服务为务为核心而展开。核心而展开。1.3.2、 、强调强调不断提高不断提高专业专业性：随着物性：随着物业设业设施施设备设备的的发发展，展，专业专业性越来性越来越越强强。 。现现代楼宇中的智能化程度越来越高，如一卡通将越来越普遍的代楼宇中的智能化程度越来越高，如一卡通将越来越普遍的推行，相关的支持系推行，相关的支持系统统就越来越复就越来越复
10、杂杂。高品。高品质质的楼宇越来越多，有系的楼宇越来越多，有系统统管理管理该类该类型的符合要求的型的符合要求的专业专业人人员员普遍缺乏等。普遍缺乏等。1.3.3、 、强调经济强调经济性。性。设设施施设备设备的投的投资资越来越高，因而运行、越来越高，因而运行、维护维护成本越来越高。短期成本越来越高。短期看运行和看运行和维护维护成本，成本，长长期看运行寿命，是看不期看运行寿命，是看不见见、但算得出的、但算得出的经济经济效效- 2 -益。益。1.3.4、 、强调协调强调协调能力。能力。一是内部运行、一是内部运行、维护维护的的协调协调会提高我会提高我们们的工作效率和降低运行的工作效率和降低运行成本（成本
11、（专业专业化分工；合作）；二是与社会的化分工；合作）；二是与社会的协调协调，会得到便利和政策上的，会得到便利和政策上的优优惠。惠。1.4、 、设设施施设备设备管理的管理的现现状和状和发发展。展。1.4.1、建、建设设方：方：在在设计设计、建、建设阶设阶段段较较少考少考虑虑建成后使用的建成后使用的节约节约和便利，而和便利，而过过多考多考虑虑如何如何节节省一次性投省一次性投资资，有的虎，有的虎头头蛇尾，蛇尾，设备设备同一物同一物业业的档次偏差很的档次偏差很大，甚至开始愿花大价大，甚至开始愿花大价钱购设备钱购设备，不愿花小，不愿花小钱钱搞好机房搞好机房环环境。有些境。有些项项目公司无目公司无经验经验
12、， ，总总体体设备设备不配套，造成系不配套，造成系统统的的协调协调和匹配和匹配问题问题。有。有些些设设施、施、设备设计设备设计、安装脱离、安装脱离实际实际，反而，反而给给使用人使用人带带来不便和浪来不便和浪费费。有的。有的安装、安装、调试调试很糟，工程部不愿很糟，工程部不愿认认真按真按规规范范进进行承接行承接查验查验，物，物业业底气不底气不足，不敢吭气，造成先天不足，后天足，不敢吭气，造成先天不足，后天难难管，管，恶恶性循性循环环。 。1.4.2、物、物业业服服务务方。方。1.4.2.1、承接、承接查验查验不能按不能按规规范范进进行。行。一是一是责责任心不任心不强强，把关不，把关不严严。 。二
13、是二是专业专业不精，不能不精，不能发现问题发现问题。 。三是迫于甲方的三是迫于甲方的压压力，力，不能按照不能按照规规范范进进行承接行承接查验查验。 。1.4.2.2、 、观观念滞后，服念滞后，服务对务对象不明。象不明。我我们们服服务务的的对对象是象是权权利人，前期是开利人，前期是开发发商，商，这仅这仅是是过过渡期，渡期，长长期期是是业业主。从而造成在具体物主。从而造成在具体物业业服服务务中的中的长长期被期被动动局面局面保保证证物物业业用用户户的舒适、高效才是我的舒适、高效才是我们设们设施施设备设备管理工作的最管理工作的最终终目目标标。 。1.4.2.3、 、设设施施设备设备管理的思路不清。管理
14、的思路不清。首先是运行：首先是运行：经济经济、高效；、高效；其次是保养：其次是保养：规规范、范、实际实际、 、长长效；效；维维修：一般性修：一般性维维修做修做实实，大、中修由，大、中修由专业专业公司公司进进行。行。- 3 -1.4.2.4、人才缺乏，待遇偏低。、人才缺乏，待遇偏低。1.4.3、 、发发展展趋势趋势。 。物物业业管理向管理向专业专业化、社会化化、社会化发发展不容置疑。展不容置疑。一是一是专业专业化管理使品化管理使品质质得到保得到保证证和提升；和提升；二是有利于二是有利于节约节约成本，其关成本，其关键键是人力成本（是人力成本（专业专业化人力成本化人力成本利用率）；利用率）；三、方便
15、、快捷达到三、方便、快捷达到预预期的目的（自管的期的目的（自管的进进程从招聘开始程从招聘开始运运行周期亦不能行周期亦不能满满足需求）；足需求）；四、新物四、新物业业的体量、技的体量、技术术含量和含量和业业主的多元性亦造成委托主的多元性亦造成委托专业专业公公司的必然性；司的必然性；五、物五、物业业是百年以上的不是百年以上的不动产动产，市，市场场的的发发展和相展和相对稳对稳定的特殊性定的特殊性和和优优越性越性对专业对专业公司公司带带来生机和来生机和稳稳定。定。各各类类物物业业常常规规的的设设施施设备设备系系统统1、供配、供配电电系系统统2、 、给给排水排水水水泵泵、水箱水池、水箱水池、阀门阀门和管
16、网和管网3、 、电电梯梯4、空、空调调 （采暖）（采暖）中央空中央空调调 热热水供暖水供暖局部空局部空调调 蒸汽供暖蒸汽供暖混合空混合空调调 热热水供暖水供暖5、消防系、消防系统统- 4 -报报警系警系统统消防控制中心消防控制中心消防水消防水泵泵消火栓消火栓喷喷淋系淋系统统防火隔离系防火隔离系统统（卷帘（卷帘门门、防火、防火门门） ）自自动灭动灭火系火系统统防排烟系防排烟系统统相关管网相关管网6、安全防范系、安全防范系统统通通讯讯有有线电视线电视闭闭路路电视监电视监控控对讲对讲及及报报警警公共信息服公共信息服务务网网络专线络专线接入接入周养防越系周养防越系统统电电子巡更系子巡更系统统车辆车辆管理系管理系统统红红外外报报警及感警及感应应系系统统门门禁系禁系统统指指纹识别纹识别系系统统一、供配一、供配电电系系统统1、 、 供配供配电电系系统统分分为为高高压压供供电电和低和低压压供供电电，一般供，一般供电为电为 10KV。 。1KV为为高高压压/1KV 以下以下为为低低压压。 。 按供按供
