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1、扬州开发东路地块前期定位与投资分析背景：自从 08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈烈。我们认为：房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团队是必不可少的。本案开发理念：先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以“零”成本经营后期项目，实现赢利。附注：我们的合作团队东南大学物业管理研究所 ;北京山鼎国际有限公司；杭州奥园生态美景观设计公司 (日本 ；前 言第一 章节 地块 环境分析扬州依照“一轴两翼”的发展格局，即以扬州市区连接江都、仪征为居住区。南北两侧发展轻工业、制造
2、业等产业园，未来的扬州将往沿江大中型城市目标发展，给扬州经济、文化、旅游、消费等产业带来不尽的发展动力。三湾公园本案本案紧挨老城区，位于开发东路南侧，西连未来汶河南路延伸段，东临渡江南路，交通便利，周边规划为大型居民居住区。未来汶河南路的开通将更加方便人们进入老城区，并且也为本案带来更多的机会点，但考虑到目前本区域内开发尚未形成较大规模，民众对区域的认知度较低，需要在项目运作过程中对区域进行较为宽泛的概念宣传。扬州主要交通和用地规划图三湾公园本案扬州区域划分图根据扬州区域划分，本案属于东部分区，因紧挨老城区，交通便利。东部分区规划为大型居民居住区，西靠古运河，东连京杭大运河，另外本案紧挨规划中
3、的三湾公园，景观资源优越，为本项目增加了卖点。今年来全国各地商品住宅均出现销售量大幅回落、价格逐步下滑的不利局面，下半年来受金融危机影响，国家为稳定经济陆续出台多项政策，扩大内需、保障经济增长 降低证券交易印花税： 2008年 4月 24日下调证券交易印花税，证券交易印花税税率由 3 调整为 1 ； 2008年 9月 16日，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持 1 。 百日内五次降息： 2008年 9月 16日 、 2008年 10月 15日、 2008年 10月 30日、2008年 11月 27日、 2008年 12月 23日今年连续 5次下调金融机构人民币存
4、贷款基准利率，目前一年期存款基准利率下调至 一年期贷款基准利率下调至 其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 5年以上公积金贷款利率为 减免契税和首付比例： 2008年 10月 22日，国家财政部出台新政， 11月 1日起对于第一次购房面积低于 90平方米，可以享受住房契税税率降至 1%、首付 2成、利率最高享受 30%的优惠。 国十条： 11月 9日国务院出台了十大扩大内需的政策。此次政策的核心仍然是通过中央政府对基础设施的大规模投资（ 4万亿），来拉动需求的增长，进而刺激经济的发展。宏观政策分析扩大内需政策金融政策中央救市政策各地地方政策保障楼市发展着重在于减税、货币补贴及提高公积金贷款金额
5、等政策，目前来看，这些政策的出台对刚性需求产生了一定的促进作用。 经适房全面推行货币补贴方式、多项房地产税费减免或延迟收取； 二手房交易综合税 公积金贷款最低首付至两成，最长年限至 30年； 契税减免以及财政补贴、可异地申请住房公积金按揭贷款； 公积金贷款优惠措施：公积金贷款首付可两成，贷款最高额度至 30万元，贷款最长期至 30年。 福州： 单套建筑面积小于等于 140平方米、且单套成交价格小于等于 7000元 /平方米的商品住宅，可获契税减半征收等相关税收优惠政策 、调整公积金贷款规定； 重庆： 小于等于 90平方米普通商品房免征契税、二手房交易综合税 购买二手普通商品房，符合一定条件者，
6、相关税收给予财政全额补贴； 河南： 公积金贷款最低首付至两成，最长年限至 30年、首套商品房购买者可获房贷利率优惠 、省内购房，可异地申请住房公积金贷款 。 常州： 取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制、开放住房公积金异地贷款 、实行商业贷款转住房公积金贷款政策； 西安： 对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分 1%、 个等级 、房产企业城市基础设施配套费减免 35元 /平方米；6月：成都7月：长沙8月：福州、重庆、河南9月：常州、西安 中央： 个人将购买不足 2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 2年 (含 2年 )的非普通住房或者不足 2年的普通住房对
7、外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 2年 (含 2年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。 北京： 11月 5日，北京出台公积金贷款新政，最高贷款可达 80万元。 扬州： 我市从 2009年元旦起正式取消 “ 一房一价 ” 核价制度。各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，定价权 “ 下放 ” 给企业。11月：北京12月：中央12月：扬州 杭州： 住房公积金贷款最高额度由 50万元提高到 60万元 、职工购买商品房首付款比例由30%降低至 20% 、实行购买商品房契税、印花税补贴等 24条新政 ； 上海：对个人销售或购买住房暂免征收印花税
8、、购买自住普通住房的住房公积金贷款最低首付比例调整至 20%、对第一次购买自住普通住房的家庭，每一借款人基本公积金最高可贷额度从 20万元提高到 30万元，每户家庭最高贷款限额为 60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为 80万元等 14条新政 。10月：杭州、上海、苏州市场盘整期（ 2008速发展期（ 02场震荡期（ 04年下半年 05年）稳步发展期（ 2006年）飞速发展期（ 2007年）快速发展期（ 2010年后）房地产发展时间轴线房地产为周期性行业，扬州住宅市场依次经历了快速发展期、市场震荡期、飞速发展期，目前正进入市场盘整期，在 09年盘整期过后，市场仍将步入发展的快车
9、道。从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显， 08年市场进入盘整期，各项政策频出，房地产需求得到明显控制。扬州楼市走势分析0 7 年以来扬州房地产市场成交走势图0 . 0 05 0 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 0 . 0 0二七年一月 二七年二月 二七年三月 二七年四月 二七年五月 二七年六月 二七年七月 二七年八月 二七年九月 二七年十月二七年十一月 二七年十二月二八年一月 二八年二月 二八年三月 二八年四月 二八年五月 二八年六月 二
10、八年七月 二八年八月 二八年九月 二八年十月二八年十一月050010001500200025003000全市成交面积 全市成交套数07年楼市销售形势一片大好，房产成交继续保持快速增长，受宏观政策及国家经济层面影响 08年三月之后楼市开始萎缩，一直至今。东区成交面积对比图050100150200250300350400050001000015000200002500030000350004000045000成交面积( ) 套数成交面积 ( ) 4 2 1 1 4 . 3 1 8 8 5 9 . 4 6 1 0 6 8 1 . 1 9套数 376 59 772007 年 11 月 2008 年 1
11、0 月 2008 年 11 月地块区位之城东区域分析08年 11月份，东区成交商品房 77套，成交面积 比增长 同比下降 相对于去年同期，东区市场仍显冷淡。地块区位之城东区域分析08年 11月份，东区商品房成交均价为 ，环比微涨 同比上涨 东区市场发展相对西区而言较为滞后，相对全市价格下跌，东区由于起步较低，因此反而呈现出增长的局面。但受大环境影响，上涨空间有限。另外， 11月份东区价格上涨，与新盘蓝海现代城的开盘有一定关系，其它楼盘实际价格是在下调。案名 推盘期数 当期销售期数 每期体量骏和天城 三期 第三期 一期 6幢， 206套；二期花园洋房 180套，中央景观多层 180套；三期体量
12、10万方。广陵世家 三期 第一期 一期 65023东方名城和园 四期 第四期 一期 10栋多层（ 38692 ），四期 6栋多层（ 27368 ）蓝海现代城 不详 第一期 一期 17019东区个案特征汇总分析 / 推盘节奏地块区位之城东区域重点楼盘分析案名 户型 面积 配比 各户型销售率骏和天城两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅别墅65 8590 115115 140140 170160 1802陵世家一室一厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫顶复46 4896 103113 122127 145153 220方名城和园两室一厅一卫两室两厅一卫三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两
13、卫四室两厅一卫89 9290 101100101109 122123 1258蓝海现代城两室两厅一卫三室两厅一卫复式78 99107 117127 1893 94区个案特征汇总分析 / 产品与销售地块区位之城东区域重点楼盘分析案名 建筑风格 景观特色 立面效果骏和天城 现代风格，“三段式”立面“ 一心两轴四带”为景观规划结构，一“心”指社区中心湖景，两四“带”通过庭院、跌水、花园、各种树阵将社区湖景引入社区各组团。简洁贵气，突窗、露台、架空层，底层蓝褐色文化石，主体浅黄色面砖，上部棕褐色面砖，呈现出“三段式”立面广陵世家 新中式建筑风格南依景观人工河，西侧规划为 300亩景观绿地，内中心设计一
14、条蜿蜒水带贯穿整个社区，同时北向自然景观带在构图上联系小区南北两个自然水道，并辐射整个社区的绿化体系。社区间散布中心绿地、体育活动场地、休闲步道、组团绿地、自家院落等多层次网络的立体景观系统。注重整个外立面的装饰化和形式化，不做大面积的体块构成设计东方名城和园 普通风格依托于政府大运河沿岸大型绿化工程的规划实施，东方名城和园小区中，西侧住户可领略“移步坐享十里外滩景观，开窗尽收千年运河风光”的悠闲自得。皆因在这侧的户型设计中，为了凸显“京杭大运河十里扬州景观带”的魅力，项目采用了客厅面对大运河的设计，使得运河风光得以尽收眼帘。主体为黄色，基座部分与上部为灰色，外墙砖贴面。蓝海现代城 现代风格青砖小瓦步道，水景体系为主。社区点缀溪、池等水景以及临水小品，中庭广场设置，丰富有序的植物，可供休憩的设施立面淡雅，简约，线条流畅东区个案特征汇总分析 /立面风格与景观特色地块区位之城东区域重点楼盘分析案名 区域 职业类型 年龄层次 主力客户 家庭年收入骏和天城 东区为主，市区各板块均有分布，江都也有重要客源职员、个体户、私企老板、企业中高层、金融从业人员、公务员28 55 企业职员、个体户 6 15万广陵世家 广陵产业园 职员、个体户、政府事业单位28 60 广陵产业园职工 6 10万东方名城和园 东区运河以西为主 职员、个体户、政府事业单位
