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1、项目管理作业 第 1 1 页东东 北北 大大 学学研究生作业评评 分分作作业业科科目目： 项项 目目 管管 理理 课课程程编编号号： 任任课课教教师师： 黄黄 训训 江江 作作业业学学期期： 2015 年年第第 一一学学期期 姓姓 名名： 尚 鸿 学学 号号： 1371036 班班 级级： 2 2 班班 东东北北大大学学研研究究生生院院项目管理作业 第 2 2 页四星级旅游度假酒店四星级旅游度假酒店项目建议书项目建议书项目管理作业 第 3 3 页目目 录录1.项目概况 .3 1.1项目名称 .3 1.2发起单位：四川建设有限公司 .3 1.3项目地址：彭州市白鹿镇 .3 1.4前期投资总额约：
2、8，000 万人民币 .3 2.项目背景 .3 2.1政策分析 .3 2.2市场分析 .4 2.3选址分析 .5 2.4区域效应分析 .8 3.酒店策划方案 .9 3.1策划原则 .9 3.2经营定位 .9 3.3经营内容 .10 3.4.经营与推广 .16 3.5.项目规模及内容 .20 3.5.建设方案 .22 4.投资估算 .27 5.投资效益预测 .28 5.1.营业收入 .28 5.2.营业税金 .28 5.3.成本费用 .29 5.4.利润估算 .29 5.5.投资回收期 .29 6.风险及敏感分析 .29 6.1敏感性分析 .29 6.2风险分析 .32 7.总结与结论 .33
3、7.1.总结 .33 7.2.结论 .34项目管理作业 第 4 4 页1. 项目概况项目概况1.1 项目名称项目名称xx 大酒店（暂定） ，占地面积 25000 平方米，建筑面积 5000 平方米，绿化率达到 80，拥有生态停车位百余多个，酒店主楼高五层，按四星级酒店（准五星）建造。1.2 发起单位：发起单位：四川建设有限公司1.3 项目地址：项目地址：彭州市白鹿镇1.4 前期投资总额约：前期投资总额约：8，000 万人民币项目管理作业 第 5 5 页2. 项目背景项目背景政策分析政策分析根据四川省人民政府关于加快重点小城镇建设的若干意见（川府发200321 号）、成都市城市发展总体规划（20
4、03-2020年）、彭州市总体规划（2006-2020）、四川省白鹿森林公园总体规划设计、四川龙门山国家地质公园（彭州园区）总体规划、彭州市白鹿镇旅游开发策划、成都市灾后重建规划、白鹿镇灾后重建规划和白鹿镇人民政府及有关部门对规划的设想、意见和建议中的政策方针的指引下，以“绿山富民，旅游兴镇”为规划宗旨，将旅游开发、村庄整治相结合，加快白鹿场镇基础设施建设和整体风貌的打造，加快生态恢复建设，积极推进现代农业和生态旅游业的发展，将彭州市白鹿镇打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的法式风情旅游小镇的战略思路。项目所在地白鹿镇及项目辐射周边半径 10 公里内均无高星级酒店与中高档次商业服务中心，项目
5、建成后将弥补这一空白，成为新区的重要服务配套项目与政府形象工程，项目与政府招商引资形成对接，项目的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。 项目建设可带动区域经济发展，符合城镇总体规划要求。按照政府的对白鹿镇体规划要求，以灾后重建为契机，以旅游为重心，开发乡村特色旅游资源，把农业、生态、旅游有效结合，打造具有法式风情的生态农业旅游品牌；完善基础设施建设，加强生态环保工程建设，建设高质量的人居环境，建成生态型文明示范村。强调兼顾与其同步项目管理作业 第 6 6 页建设的文化、服务等设施，以达到相互衬托和共同促进的目的。本项目的实施对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。2.2
6、市场分析市场分析 星级打造，独树一帜。白鹿镇地处龙门山国家地质公园核心地带，拥有丰富的自然，人文，历史和宗教的旅游资源，具有较高的科考价值和观光价值。独具法式风情领报修院和白鹿川西风情古街逐渐成为人们休闲度假的热点。旅游项目开发高、中、低搭配形成系列，以适应不同人群的需求，结合周边旅游发展现状，着眼于成都及周边地区，川西旅游环线已经初步建成。并向四川全省及国内外等地辐射。总容量上存在很大的市场空缺。目前，白鹿镇已与多家公司达成合作意向，将白鹿镇打造成独具欧美情结的“异域风情镇” ，开发上书院和奇特溶洞等发展规划及实施，将实现旅游产业提档升级。与白鹿签订入驻协议的企业也有不少，已布局西餐、咖啡、
7、进口食品销售、鲜花店、婚纱影楼等商业形态，但还需与法式、欧式风情相匹配的酒店等业态。白鹿镇境内的农家乐是现在接待游客的主要聚集地，境内目前农家乐共计 16 家，合计床位 810 床，且多以 30-50 床位的小型农家乐为主，仅有三家农家乐床位规模达到 100 床以上。白鹿境内农家乐发展规模较小，其硬件设施和风格均大同小异，环境档次也偏低，接待能力较差。有对中高档酒店的需求。随着经济的持续增长，当地旅游资源的不断开发，其中高档市场空间也正逐渐扩大，对高级酒店有需求随之增加。如果“酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细项目管理作业 第 7 7 页节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领
8、潮流。有相应的辐射范围。短期客源定位：长期消夏避暑的退休老人；周末开车出游，喜欢寻找新场所的一部分人；喜欢探险，野外露营的驴友族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地质、考古、科研学者等。长期客源定位：高档会所的建立可以吸引商务会议、企业聚会等高端客户群；对于西方文化，西方节庆和西式婚礼有浓厚的兴趣年轻人群；热衷于极限户外运动的爱好者；海内外慕名而来的旅游者。2.3 选址分析选址分析2.3.1.白鹿镇概况白鹿镇位于彭州市北部、白鹿顶东南、白鹿河上游，距彭州市区36 公里，东部与什邡市接壤。全镇幅员面积 78.8 平方公里，属山区和林地。全乡动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种；气候凉爽宜人，年
9、平均气温 12 摄氏度；矿产资源以煤炭、石灰石为主，蕴藏量较大。白鹿镇旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚。全镇均为山区，森林项目管理作业 第 8 8 页覆盖率达到 90以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地之一。2.3.2.自然条件（1） 地质地貌：白鹿镇位于彭州市前山区，多为垄状、脊状中山和浅切脊状单斜低山，山势较为平缓，沟谷开阔；镇内分布着一系列大小不等的“飞来峰”群，相对高度 500 米左右，岩溶地貌发育；成山体的岩层主要以三迭系须家河组、石炭系、二迭系及部分侏罗系地层组成。（2） 气候：白鹿属亚热带季风气候区，区内气候温和，雨量充沛，四季分明，空气清新，无霜期长。白鹿年均气
10、温 12.5，年降雨量1300mm 左右，多集中在 5-10 月，年均相对湿度 80，年均日照800 小时左右。（3） 水文：白鹿镇大部分地区属湔江水系：主河白鹿河为湔江的重要支流之一，其流经地域为“龙门山”断层岩通过区，多为岩溶地貌，地表水较少，大多是暗河分布。（4） 土壤：白鹿镇境内土壤由低到高依次分布有冷沙黄泥水稻土、冷沙黄泥土和矿子黄泥土等类型。地耐力较高。地下水水位较低，但雨季施工需考虑降水。2.3.3.社会经济条件（1） 行政区划、面积、人口白鹿镇辖 1 个社区民委会，8 个行政村。幅员面积 78.88Km2，人口 2965 户，共计 10213 人，其中劳动力 9850 人，男女比例1.07
