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1、金隅 万科城市场定位研究报告目 录 一 】 区域市场分析【 二 】 区域市场客户扫描【 三 】 金隅 万科城定位建议【 四 】 项目劣势及解决方案【 五 】 营销计划【 一 】 区域市场分析1. 昌平区域规划概述2. 昌平区域房地产产业概述3. 区域内竞品项目调研4. 区域市场总结区域市场分析 昌平区域规划概述昌平区域城市定位： 是西部发展带上的重要节点：昌平城区位于“两轴 多中心”的城市空间结构的西部发展带上的重要节点。属于城市发展新区，是承担疏解中心城人口和功能，产业集聚，并带动区域发展的规模化城市地区。 奥运会旅游服务区：昌平已位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上，被确定为 2008年奥
2、运会旅游服务区。 “三园三区”为昌平区域未来规划建设的核心：“三园三区” 即：中关村科技园区昌平园、中关村生命科学园、小汤山现代农业科技示范园、北京沙河高教园区、回龙观经济住宅区、十三陵特区。 是北京西北部地区的重要生态屏障。昌平城区发展目标：1、科教创新基地2、人文生态景区3、和谐宜居新城区域市场分析 昌平区域房地产产业概述房地产产业发展目标：1、疏解中心城人口，基本实现昌平区内的职住平衡；2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社区；3、不断提高城市的可居住性；4、建设具有昌平特色的绿色人居环境。5、引导人口流向，实现社会结构的大致均衡。实现城市不同区域的均衡发展。房地产业布局：1、高档居住区
3、： 主要布局在新城边缘的弱建设区内，以及巩华城、百善、小汤山、北七家、郑各庄等位置，几个作为旅游服务基地的小镇，也可结合旅游设施的规划，适度发展部分高档居住。2、中档居住： 主要布局在新城各组团内，老城内以现有用地的改造为主，而沙河、东扩地区、马池口、南口则以新建住宅为主。3、经济适用房： 主要布局在东小口地区和回龙观地区。对于这两个地区的房地产业的整合，主要是严格控制新住宅小区的开发，适当建立商业办公楼群，且根据小区聚集程度，合理布局社区商业和大型商业中心、学校、医院等配套服务设施，完善基础设施区域市场分析 区域内竞品项目竞品项目的种类在售项目 已售完项目待售项目佳莲时代广场随园公寓邑上诗芳
4、苑蓝郡果岭小镇区域内竞品项目按照其销售状态分为以下 3类：区域市场分析 区域内竞品项目昌平城区内项目情况项目名称 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售 率 价格 (元 /平方米 ) 使用率 产品类型 备注随园公寓 0 938 938 0 8200 约 85% 板楼 预计 11月 28日开盘蓝郡 874 0 874 100% 7500 板楼、塔 楼 已全部售罄邑上 0 410 410 0% 预计 90009500 87% 板楼 未来 2个月内开盘诗芳苑 8000 75板楼、塔 楼 开盘时间未定果岭小镇 1100 100% 8500 88% 板楼联排别墅 已全部售罄佳莲 时代广场 28 200
5、 228 12% 12000 1月 13日共认购房源 96套，其中 28套已转签， 68套未签约。项目名称： 蓝郡嘉苑开发商：北京兆恒房地产开发有限公司设计单位：军都晨宇施工单位：昌平一建、住总集团地理位置：昌平区城区镇西环路 25号用地面积： 宅 17万平米、 4万平米集中商业用地性质：住宅和商业建筑形态：板楼、塔楼容积率： 前已全部现房，仅有一栋塔楼（小户型公寓）未入住优惠：一次性付款（前期 98折、后期 95折）、按揭 99折、公积金、分期（ 98折、周期为一年内）交房时间：最后一期（小户型公寓）为 08年 10月，其余已入住。区域市场分析 区域内竞品项目（已售完项目）蓝郡嘉苑蓝郡嘉苑销
6、售情况户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率 均价 户均面积（）一居 308 0 308 100%自开盘来的价格变化为：2900平米36 83两居 240 0 240 100% 88 118三居 240 0 240 100% 125 140四居 86 0 86 100% 170 190合计 874 0 874 100%该项目共有房源 874套。一次开盘时间为 04年 9月，截至 2007年 9月已全部售罄，收盘价格为 7500元 /平方米。区域市场分析 区域内竞品项目（已售完项目）区域市场分析 区域内竞品项目（已售完项目）项目名称： 果岭小镇开发商：北京天运通房地产开发有限公司设计单
7、位：墨臣施工单位：昌平一建地理位置：昌平区昌平城区东关环岛和白浮泉公园之间用地面积： 27万平米建筑面积： 23万平米，集中商业 宅和商业建筑形态：板楼、联排别墅容积率： 前已全部现房，全部入住付款及优惠：一次性付款、按揭、分期交房时间： 06年 10月已入住区域市场分析 区域内竞品项目（已售完项目）果岭小镇该项目共有房源约 1100套。 04年 3月一期开盘，截至到 2007年 10月已全部售罄，收盘价格为8500元 /平方米（花园洋房）。果岭小镇产品结构户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率 均价 户均面积（）公寓 580 100一期公寓 3000，别墅 6000，最后一次放盘为
8、 8500（花园洋房）78 188别墅 112 100 花园洋房 418 100 合计 1100 100区域市场分析 区域内竞品项目（在售项目）项目名称：佳莲 时代广场开发商： 北京佳莲伟业房地产开发有限公司地理位置：北京昌平区鼓楼大街老电影院原址用地面积： 9285建筑面积：约 52000用地性质：商业（民用水、电）容 积 率： 前处于 0情况，土地设为抵押，抵押权为北京农村商业银行兴昌支行优 惠：一次性付款 98折、按揭 99折交房时间： 2008年 12月 31日区域市场分析 区域内竞品项目（在售项目）佳莲 时代广场该项目 51000元 /平米精装标准对外报价），共有房源 228套。 1
9、0月 28日开盘，共开放房源 116套（仅为 5 11月 17日二次放盘剩余 112套房屋。截止到 11月 20日共认购房源 63套，签约 72套。具体销售情况见下表。佳莲时代广场销售情况户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率 均价 户均面积（）一居 28 72 100 28%目前项目销售均价 12000元 /根据其朝向不同价格有所差别，其中南向最贵。目前该项目的价格区间为 1100040两居 21 47 68 31% 58、 75三居 8 48 56 14% 90、 95、 108六居 0 4 4 0% 216（此户型只在 8层）合计 57 171 228 25%区域市场分析 区域
10、内竞品项目（待售项目）项目名称： 邑上开发商：北京市安达房地产开发公司设计单位：中国建筑设计研究院施工单位：山西建工集团地理位置：昌平鼓楼北街和东街交叉处用地面积： 19820平米建筑面积： 宅建筑形态：板楼容积率： 定交房时间： 08年年底区域市场分析 区域内竞品项目（待售项目）邑上该项目共有房源 410套。目前尚未开盘销售，预计未来 2个月内开盘。该项目目前与装修公司合作，办理装修优惠卡，收取客户 500元定金，截至到 11月 12日。目前有效客户积累数量为 270个。邑上销售情况户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率 均价 户均面积（）一居 0 105 105 0%价格预计在
11、9000 9500元 /平米50 70两居 0 164 164 0% 80 100三居 0 125 125 0% 110 150跃层 0 16 16 0% 130 180合计 0 410 410 0%区域市场分析 区域内竞品项目（待售项目）项目名称： 随园公寓开发商：北京市昌平房地产开发总公司地理位置：北京市昌平区水库路 9号用地面积： 63000平方米建筑面积： 110000平方米用地性质：住宅建筑形态：部分结构已经封顶容 积 率： 2地块情况： 11万平米公寓产品优惠： 3万元可注册为该项目的国学论坛俱乐部会员 ,会员可参加摇号活动 ,并有优先选房权 ,享有相映折扣 (预计 98折 )交房
12、时间： 2008年 12月 31日区域市场分析 区域内竞品项目（待售项目）随园公寓目前该项目总供应套数为 938套 ,其中两居部分为 1梯四户， 3居、 4居为一梯两户预计。销售时间节点：在 11月 25日开始摇号 ,此摇号只对该项目的国学论坛俱乐部会员开放 ,享有优先选房权，预计11月 28日正式开盘，目前办理国学会员卡的客户约为 700人，客户积累情况很好。该项目预售许可证分为 2个，目前已取得 5万平米的预售许可， 28日放盘即为该部分放量。其余 6万平米预计在未来 2个月内开盘。随园公寓产品情况户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率 均价 户均面积（）两居 00 400 20
13、0元8800 300 42四居 38 238 7338 938 区域内竞品项目（待售项目）项目名称： 诗芳苑开发商：天元广建房地产开发有限公司设计单位： 首钢设计院施工单位：城建三建地理位置： 昌平区永安路东南侧 (昌平公园南侧 ) 用地面积： 3万平米建筑面积： 住宅约 12万平米，商业约 1万平米用地性质：住宅建筑形态：板楼为主、部分板塔结合容积率： 前已施工至地上二层，目前项目正在进行规划变更调整，不确定因素增加。付款及优惠：一次性付款、按揭、分期交房时间：待定区域市场分析 区域内竞品项目（在售项目）诗芳苑该项目共有房源约 1100套左右。开盘时间因规划变更（增加面积）待定，预计未来一个
14、季度内推向市场。该项目距离本项目约为 600米，建筑密度高于本项目，推盘时间与本项最为接近，今后将重点关注。诗芳苑产品结构户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率 均价 户均面积（）一居 预计价格在 8000元 /左右80两居 118 130三居 164四居 合计 区域市场分析 区域市场总结昌平城区承载着未来北京的 科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城 的规划建设目标，有着良好的发展趋势和发展空间。但从目前整体市场环境来看，当地房地产市场相对北京城区仍处于比较落后的地步。 商品住宅市场起步较晚，目前市场大量存在的是早期建成的房改房、单位福利房； 商品住宅项目 2002年起开始集中供应，但数量偏少，总体规模偏小； 昌平城区人口基数过小，仅 14万人，当地购买客群有限； 新近开发项目消化殆尽，市场存量紧缺，市场目前可形成有效供应的规模仅为 期内，市场供应量的竞争压力不大，风险主要在于当地客户购房的承受能力。 近期东部新区土地供应计划尚未明朗，但长期看供应将明显放量增加 ,可能会与本项目后期开发形成直接竞争。 区域内竞争项
