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1、目录目录一、崇明区域概览.3 1.1 地域简介.3 1.2 经济及人口发展情况.4 1.2.1 经济基础.4 1.2.2 人口增长及现状.4 1.2.3 城市化进程.5 1.3 崇明规划.6 1.3.1 三岛总体规划.6 1.3.2 崇明新城规划.10 1.3.3 东平国家森林公园地区规划.12 1.4 崇明现状及规划总结.14 二、崇明房地产市场分析.15 2.1 区域发展历程.15 2.2 区域房地产板块.16 2.2.1 区域板块划分.16 2.2.1 板块分析.16 2.2.3 价格体系.20 2.3 重点商业个案研究.21 2.3.1 夜上海.21 2.3.2 八一路商业步行街.22
2、 2.4 崇明历年土地出让情况.24 2.4.1 崇明 03 年土地出让情况.24 2.4.2 崇明 04 年土地出让情况.24 2.4.3 崇明 05 年土地出让情况.25 2.4.4 崇明 06 年土地出让情况.25 2.4.5 崇明 07 年土地出让情况.26 2.5 崇明房地产市场总结.28一、崇明区域概览一、崇明区域概览1.11.1 地域简介地域简介崇明县目前由崇明、长兴、横沙等三岛组成，三岛陆域总面积 1411 平方公里。 崇明岛崇明岛地处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海
3、，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水，全岛面积 1267 平方公里。 长兴岛长兴岛位于吴淞口外长江南水道，东邻横沙岛，北伴崇明岛。岛呈带状，面积 88 平方公里，其中滩涂面积 8.5 平方公里，可耕地面积 26.2平方公里（不包括前卫农场）。横沙岛横沙岛是长江入海口最东端的一个岛屿，三面临江，一面临海。背靠长兴，北与崇明岛遥相呼应，南与浦东隔江相望。岛呈海螺形，总面积56 平方公里，其中可耕地面积 26.8 平方公里。崇明岛崇明岛长沙岛长沙岛区位图区位图横沙岛横沙岛1.21.2 经济及人口发展情况经济及人口发展情况1.2.1
4、1.2.1 经济基础经济基础崇明是上海目前唯一的县级编制区域，即仅有的“农村”。根据 2005 年的统计数据，崇明县的地区生产总值（增加值）为 95.7 亿元，仅相当于远郊其他六区的二分之一，甚至是四分之一，经济基础相当薄弱（见下表）。从崇明县（含长兴岛、横沙岛）各镇的生产总值数据反映，产业基础较好的长兴岛增加值有 23 亿元，是最高的；而本岛各镇的生产总值大多在 5 亿元以内，作为崇明第一大镇的城桥镇，并无突出之处，仅为 5.03 亿元，甚至低于庙镇的 7.1 亿元。但需要提示的是，城桥镇城桥镇 20052005 年增加值中，约有年增加值中，约有 45%45%都为第三产业都为第三产业；而崇明
5、其他的镇域，第三产业的发展较为薄弱。1.2.21.2.2 人口增长及现状人口增长及现状人口统计的数据显示，崇明人口自然增长率已连续十年保持负增长。三岛合并后的2005 年，崇明的人口自然增长率依然为负值（-2.9）。2005 年，全县常住人口 78 万，上海远郊区县2005年地区生产总值0100200300400500崇明金山奉贤南汇青浦嘉定松江单位:亿2005年城桥镇堡镇庙镇长兴岛社会增加值及工业总产值0510152025城桥镇堡镇庙镇长兴岛单位：亿元社会增加值工业总产值岛上户籍人口 70 万，外来人口不过一成左右。与此同时，崇明本地人外出到上海市区工作、就学的比例却在逐年提高。崇明岛各镇中
6、以城桥镇人口最多，有 9.13 万人。人口及人均占地比较（城桥镇人口及人均占地比较（城桥镇/ /南桥新城南桥新城/ /金山新城金山新城/ /惠南镇）惠南镇）人口人口（万人）（万人）镇域面积镇域面积（平方公里）（平方公里）人均占地人均占地（万人（万人/平方公里）平方公里）城桥镇9.13586.4南桥新城18.02844.7金山新城1780.664.7惠南镇12.666.865.3由于人口少、密度低，城市化及经济发展水平不高，因此，整个崇明县的商业不繁荣。作为本岛商业最集中的城桥镇，目前的主要商业设施集中在老镇的八一路上，尚无综合型的百货商店，也缺乏大型超市，最大的单体商业也只有 5000。总体而
7、言，商业设施层次商业设施层次较低、规模也较小，业态不丰富。较低、规模也较小，业态不丰富。1.2.31.2.3 城市化进程城市化进程作为上海唯一的县级编制区域，崇明县的城市化率还不到 30%（这里的城市化率指非农人口与总人口的比值），是上海市最低的。在整个崇明县中，以城桥镇的城市化水平最高，城市化率为 69.23%；其次为堡镇，38.65%；其余各镇域的城市化水平基本都在 10%上下。1.31.3 崇明规划崇明规划1.3.11.3.1 三岛总体规划三岛总体规划 现状分析现状分析 崇明三岛目前包括 13 个镇和 3 个乡，另有 3 个国营农场、2 个军垦农场和江苏省的 2个乡。三岛总人口 70.4 万，其中崇明岛 63.5 万人，长兴岛 3.6 万人，横沙岛 3.3 万人。崇明作为上海唯一的国家级生态示范区，其发展具有生态环境、地理位置、土地资源、岸线条件等诸多优势，但也面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。
