《物业经营管理精讲班第3讲讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理精讲班第3讲讲义（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业经营管理精讲班第物业经营管理精讲班第 3 3 讲讲义讲讲义物业经营管理精讲班第 3 讲课件讲义（中国物业管理教育网） 物业经营管理精讲班第 3 讲讲义房地产投资的概念第二章 ：房地产投资及其区位选择内容提要：1、房地产投资（概念、特性、投资的形式、投资的利弊）2、房地产投资的风险3、房地产投资区位的选择考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资的风险内容等知识的熟悉程度考试的基本要求：掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊
2、要求物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。为此，本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型房地产投资对区位的特殊要求。第一节：房地产投资一、房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上 90以上的百万富翁是由于拥有房地产。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得
3、作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。房地产投资的形式二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票
4、，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。(一)房地产直接投资1房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。2房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投
5、资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。(二)房地产间接投资1房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团 1999 年 5 月 28 日成功发行了 5 亿元、期限为 3 年、年利率为 54的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等 6 个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等企业通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。债券或股票的投资
6、者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。2投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs 的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入 REITs 有很多优点：第一，收益相对稳定，因为 REITs 的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs 投资的流动性较好，投资者很容易将持有的 REITs 股份转换为现金，因为 REITs 股份可在证券交易所交
7、易，这就使得买卖 REITs 的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs 选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。3购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化兴起于 20 世纪 70 年代，经过 30多年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。新兴国家和地区，如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等，也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投
8、资工具。2005 年 12 月由中国建设银行发起的“建元 20051 个人住房抵押贷款支持证券” ，作为中国首单个人住房抵押贷款证券化产品已正式进入全国银行间债券市场。 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较
9、高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。房地产投资的特性三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置” ，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体
10、升值潜力密切相关。(二)寿命周期长土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40年以上。因此，房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 40 年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 45
11、 年，银行、零售商业用房的经济寿命是 50 年，仓储用房的经济寿命是 60 年，乡村建筑的经济寿命是 25 年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。(三)适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣
12、服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。(四)各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。(五)政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和
13、经济利益关系。而房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。(六)专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。(七)相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。
