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1、关于冠城大通公开增发关于冠城大通公开增发 A A 股股票募集资金计划股股票募集资金计划投资项目可行性研究报告投资项目可行性研究报告（北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目）（北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目）北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产联盟投资顾问有限公司北京首佳房地产联盟投资顾问有限公司二二七年七月七年七月1目目 录录第一章第一章 总总 论论 .1 1一、项目概况 .1二、项目建设单位概况 .5三、项目建设的必要性 .6四、可行性研究报告编制的依据 .6五、可行性研究报告编制的假设和说明 .7六、可行性研究报告编制单位和编制人员 .8第二章
2、第二章 项目投资环境分析项目投资环境分析 .9 9一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 .9二、崇文区城市功能定位 .11第三章第三章 北京市房地产市场分析北京市房地产市场分析 .1313一、北京市房地产市场综合分析 .13二、北京市普通住宅市场分析 .15三、北京市公寓市场分析 .17四、北京市写字楼市场分析 .18五、北京市商业房地产市场分析 .19第四章第四章 项目区域房地产市场分析项目区域房地产市场分析 .2121一、崇文区房地产市场分析 .21二、项目区域住宅市场分析 .23三、项目区域公寓市场分析 .26四、项目区域写字楼市场分析 .27五、项目区域商业市场分析 .28六
3、、项目与同类竞争项目的比较 .30七、项目 SWOT 分析 .33第五章第五章 项目设计方案及市场定位项目设计方案及市场定位 .35352一、项目设计方案 .35二、项目客户定位 .36三、价格定位 .37第六章第六章 项目基础设施状况项目基础设施状况 .3939一、市政道路 .39二、给排水管道 .39三、供电 .39四、通讯 .39五、天然气 .39六、供热 .39第七章第七章 项目投资估算和筹资评价项目投资估算和筹资评价 .4040一、总投资估算 .40二、资金筹措及分年度使用计划 .45第八章第八章 项目财务效益指标的计算和分析项目财务效益指标的计算和分析 .4747一、项目财务效益预
4、测 .47二、现金流量和财务指标分析 .49三、不确定性分析 .50第九章第九章 结论与建议结论与建议 .5252一、结论 .52二、建议 .52附附 表表 .5353附附 件件 .60601第一章第一章 总总 论论一、项目概况一、项目概况（一）项目名称（一）项目名称广渠门外南街危改项目（二）项目单位（二）项目单位北京鑫阳房地产开发有限公司（三）项目位置（三）项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。项目位置2（四）项目用地（四）项目用地根据关于进行崇文区广
5、渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复 【京计投资字（2002）1044 号】 、 关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复 【京计投资字（2002）1348 号】 ，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。2004 年 4 月，北京市发改委及建委下发关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函 【京发改投资函（2004）150 号】 ，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。2005 年 3 月 24 日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了 A 区、B 区用地的北京市国有土地使用权出让合
6、同 【京地处（合）字（2005）0177 号、0176 号】 ，合同地价款分别为 12090.85 万元及 7230.45 万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006 年 5 月 12 日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划许可证 【2006 规（崇）地字 0007 号】 ，项目总用地面积为 126712.74 平方米，总建设用地面积为 87407.485 平方米，代征道路用地为 35649.093 平方米，代征绿化用地为 3656.162 平方米。2006 年 6 月 1 日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函
7、 【2006 规复函字 0267 号】 ，项目总建筑规模为 565943平方米，其中地上建筑面积为 411340 平方米，建筑高度 10-80 米,机动车位 2277个，户数 3478 户，建筑高度不超过 80 米，容积率 4.71，绿地率 20.2%，自行车停车位 9993 辆。2006 年 10 月 9 日，项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复 【京政房地字（2006）150】 ，2006 年 10 月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地批准书 【京国土用（批）字（2006）第 150 号】 。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006 年 12 月 21 日，项目建设单位取
