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1、市场篇 篇市场篇区商品房供不应求 进入 2007年以来绍兴市 (地区 )商品房交易快速回升， 1同比增长 增速较上年同期高出 在全部销售面积中，期房销售占 现房销售占 接近七成的商品房在竣工验收以前已实现销售，充分说明目前绍兴 (地区 )商品房需求旺盛，交易活跃。 7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四， 1同比增长 增幅居全省第一，总量第四。 2007年上半年，越城区房产竣工面积 销售面积 比去年同期上涨 其中住宅面积 按平均 120平米 /套算，约合 3450套 )，成交总价约 新建商品房呈现供不应求的态势。 截止 10月 23日，绍兴市透明售房网显示未售套数为 5008套，均价
2、为 7220元 /平方米迪荡新城项目销售面积约占整个越城区成交量的 1/3，成交总金额占越城区整个成交金额的 目前在区域内无同层面竞争对手。（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点市场篇级市场价格快速上涨统计数据显示， 2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，环比上涨 同比涨幅比上年同期扩大 比今年一季度扩大 创下 2005年 3季度以来的新高。 2007年 1屋销售价格比去年同期上涨 其中商品房销售价格上涨 绍兴老城区目前的房价平均价格在 7035元 /平方米 左右， 2006年城区均价约为 6510元 /平方米 ，同比上涨幅度超过 8%，而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨 绍兴
3、房价涨幅高于全省平均涨幅。（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点1区二手房成交价格比去年同期上涨 涨幅位居全省 第三位 ，仅次于丽水市和舟山市，比全省平均涨幅高出 二手房中多层住宅价格同比上涨 市场篇兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米 9000档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米 3000一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点市场篇层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，经
4、过 05 06年约 2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在 当一部分地块容积率指标超过了 这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市， 高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。目前绍兴多层与低层（包括叠排、双拼别墅等）多分布在周边区县与风景区内，例如“瓜渚景园”、“镜湖时代”、“金湖湾”、
5、“山水人家”等，与本项目相似区位的产品多为高层住宅，而本项目的高区位附加值使项目总价拉高，很有可能造成未来二期大户型总价与外区域排屋等低层价格相近的问题，成为将来项目去化的抗性。（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点市场篇地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近 2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨， 2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据 “ 2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划 ” ，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约 3728亩
6、，相比 2006年土地出让计划 2216亩住宅用地增加了近 7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计， 2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近 50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到 3500元左右，而在 2006年的成交价格仅为 2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约 4600元，而 2006年的成交价不到 3000元。土地出让量增加以及容积率增加，在未来 2年内市场可销售产品面积将大幅度增加，市场竞争将呈现出白热化状态。如何进行精准定位与差异化营销将直接关系到我项目
7、未来销售情势。（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点市场篇号地块 居住商业办公161000 11155 绍兴中房房地产开发有限公司解放南路 6号地块 居住商业办公 39000 0029 浙江天工置业有限公司地块名称 地块性质 起拍价(万元 ) 成交价 (万元 ) 楼面均价(元 /土地面积 (建筑面积 (容积率 竟得人舜江路 8# 居住 5800 9800 3553 16713 27576 菊仙中兴南路大环河东 B# 居住 10800 11800 2656 24680 44424 岸润和南岸花城置业有限公司大滩 7# 居住 5000 10000 4665 12613 21435 兴天马房地产开发有
8、限公司经济开发区卧龙路 1# 居住 7000 16000 1923 32281 83210 江星源建设投资有限公司结论： 今年上半年公开拍卖的已知成交土地面积为 筑面积预计达到 49万方，另外， 06年拿地的 10余个10万方左右体量的中型项目也将集中于 08年陆续开盘，预计 08年将是地产市场供应集中放量的一年，我项目如何在严峻的竞争中保持市场分额是亟待解决的问题。市场篇兴城区既有商圈绍兴老城区商圈位于绍兴市越城区的核心区域，包括了解放路、中兴路、胜利路、东街、人民路、鲁迅路、延安路等繁华商业街道等，区域中心有绍兴城市广场、鲁迅故里等许多著名标志性建筑和历史名胜，是绍兴目前为止最繁华热闹的商
9、业中心。主要在售商业其他主要在售商业项目（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点市场篇商业街总结： 该商圈的商业街主要服饰、珠宝和金融商业为主，集中了绍兴市几个主要大型商场和超市，是绍兴目前最成熟最繁华的商圈。名称 主要业种 租金水平（元 / /月） 预计售价水平 (元 /空置情况 发展水平解放路 综合商场、服装、银行、珠宝、餐饮、眼镜 2008750 零 大型商场、服装商场为主力，金融、餐饮比较发达中兴路 银行、家电、服装 2001250 零 相对成熟的金融街，聚集众多银行胜利路 宾馆、服装、首饰、家电 1901250 零 发展比较成熟，业态种类比较多东街 服饰、小商品、电子产品 190左右 2
10、8500 零 绍兴夜市一条街人民路 餐饮、银行、服装 1806000 零 商务办公比较成熟鲁迅路 餐饮、纪念品 2007500 零 绍兴知名的旅游街延安路 服饰、餐饮、音像 1207750 零 综合类，发展相对成熟仓桥直街 服装、餐饮、茶馆、书画、工艺品 704250 少量剩余 绍兴历史文化特色街古玩市场步行街 古玩、小商品、工艺品 706500 零 绍兴古玩市场步行街绍兴市商业情况市场篇层 标准层面积 ( )租金水平（元 / /月）预计售价水平(元 /种分布 代表品牌 空置情况 经营情况供销超市 1 5000左右 / 服饰、保健品、日用品数码、箱包、食品、水果、蔬菜 苏泊尔、美的 零 经营情
11、况较好城市广场好又多购物超市 007500珠宝、鞋、皮具、化妆品、皮鞋、饰品、钟表手饰、女装、运动装、女装、饰品、男装、女内、儿童用品李宁、阿迪达斯剩 2个柜台品牌、形象较好，人气较高华联商厦 地上 5层 2万左右 1F： 2001250电、厨卫、音响、百货1F:鞋帽、日化用品、食品、电讯2F:女装、针织品、金钟3F:寝具、床上用品4闲、文化、儿童用品5枪、培蒙、金利莱零 品牌、形象较好，人气较高国商大厦 地上 5层，地下 1层 2万左右3F： 250180市1F：金银、珠宝、化装品2F：鞋冒、女装服饰3F：男装、文体用品4F：运动服饰、健身器材5F：礼品、家电七匹狼、耐克、乔丹、苹果、阿迪达
12、斯零 经营情况较好 商场绍兴市商业情况市场篇 约 1F：黄金、烟酒、超市、保健、炊具、美容2F：男装3F：针织、床上用品4F：家电、健身器材、文体花花公子、安踏、杉杉、雅戈尔、步步高零 经营情况较好杭州大厦润和购物中心地上 4层，地下 1层 约 2万3F： 250180童馆、超市、日用家饰1F：化妆品、珠宝、钟表、鞋帽、礼品2F：青春少女馆3F：绅士淑女馆4F：运动休闲馆华伦天奴、太平鸟、皮尔卡丹 零 经营情况较好华谊大厦 5层 2万多2F： 250200妆品、珠宝2F：女装3F：男装4F：家电华伦天奴、太平鸟正在装修，有部分空余经营情况较好嘉业广场 4 约 F ：20075001F：流行名品
13、馆2F：时尚名媛馆3F：运动休闲馆4F：醉美餐厅馆星巴克、麦当劳 零 经营情况较好名称 楼层 标准层面积 ( )租金水平（元 / /月）预计售价水平(元 /种分布 代表品牌 空置情况 经营情况 商场绍兴市商业情况市场篇 商场档次普遍中档，大多以经营服饰、家电、珠宝为主。 经营管理水平中等。 招商情况良好，大部分是满租状态。老城区商圈是绍兴市最老、最成熟的商圈，虽然经营档次中等，经营模式相对简单，但租金水平较高，说明该区域的商业市场比较活跃。但是，随着绍兴经济的发展及城市化进程的加快，传统商业旺地将会不断扩大，而以解放路为代表的绍兴老城区商圈其作用将会不断的被稀释和取代。市场篇置项目面积( )物业类别标准层面积( )租金水平（
