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1、房地产企业开发项目全程税房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划收风险防范及纳税筹划许明信1税收增长如“脱缰野马一日千里”2010年全国税收收入总额7.739万亿 同比增长26.4% GDP增长率10.3% 税收增速是GDP的2.56倍 征管与稽查环境 偷税是企业和老总最大的风险永远的痛 税务局常常错误执法 纳税人往往无奈执行2开心一笑:抢劫某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！抢劫! 快把钱交出来！ 肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一 口气：“吓死了，我还以为是税务局的!”3小沈阳的理论这税务稽查啊，其实跟 人生一样一样的，这税 务一来，一走，一年赔 进去了；这税务一来， 不
2、走，一辈子赔进去了 。嚎。42010年，在税务检查中发现甲企业2009年取 得一张金额为400万元的材料发票为假票 ，开发产品尚未达到完工条件，检查人员 要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金 ，是否正确，企业该如何应对？如果2009年度已达到完工条件并已销售80% 呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发 票该如何处理？5第一节 公司设立与征地环节一设立房地产公司1工商管理部门对抽逃出资的处罚2开发资质的取得 3股东借款与税务风险（定性为分利） 4注册子公司/分公司？法人股东/自然人股东5出资方式的涉税问题 6个人股权转让的涉税二土地使用权的取得 1取得转让土地使用权的不同方式（1）直接购买
3、土地使用权 6（2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿）拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证拆一还一各税的计税依据账务处理：会计准则借：开发成本4000 贷：主营业务收入4000借：主营业务成本2125 贷：开发产品2125会计制度：借：开发成本2125，贷：开发产品2125营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入4000 万，视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入 4000万;开发成本（开发产品）计税成本与账面成本 存在差异。7（3）购买整体资产（先分立后购入）（4）购买股权 （5）合并 财税2008175号（6）租赁取得（7）联合开发 2取得土地使用权环节涉及税种分析3承诺负担对方税收，该
4、如何处理8第二节 前期报批报建阶段 一前期报批报建准备工作1、规划设计户型影响土地增值税2、前期工程支出3、取得许可证(国有土地上房屋征收与补 偿条例,国务院令第590号)4、立项审批、规划审批5、征地拆迁，申办并取得拆迁许可证6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标 投标手续9二财务预算、融资、可行性分析1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定2、销售部门销售价格的确定3、土地使用税单项计算4、企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算）5、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关(蓄水池)6、营业税金及附加7、期间费用测算8、项目投资额度，资金计划10三融资渠道商业贷款统借统还
5、（集团公司或核心企业）委托贷款个人商业信用投资联合开发（固定收益、分红）11关联企业融资处理核 心 企 业 统 借 统 还金融机构集团公司 (核心企业）子公司1子公司2子公司3利率8%分拨贷款收息8%统借统还协议12企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备下列条件：（1）企业集团的母公司注册资本在5000万元人 民币以上，并至少拥有家子公司（2）母公司和其子公司的注册资本总和在亿 元人民币以上；（3）集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：13委托中介银行贷款中介金融机构关联方A (资金提供方)关联方B关联方C关联方D委托贷款借 款 付 息避 开 关 联 方借款方14变借款为投
6、资变借款为商业信用分配股息延期收款不 收息避免资本弱化应收/应付账款 预收/预付账款15四利息的十个专题五关于联合开发财务管控 六防范税务风险的根本税收政策的正确理 解和运用某房地产开发公司2011年1月支付境外设计费500 万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣 10%非居民企业所得税，是否正确？ 16第三节 项目施工建设阶段 一开发成本核算内容 二项目开发成本对象的确定 三、业务部门与财务部门的衔接 四甲供材料与工程甩项 五施工建设阶段各类合同签订与税收管理 六票据审核管理 17甲方供材18甲方供材与甩项建筑 工程甩项甲供 材料自产货物同时 建筑业劳务 商贸公司外购货物 同时建筑业劳务
7、建筑公司外购货物 同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税建筑业(装饰除外)装饰业甲供设备不征甲供不征税19根据2010年12月20日国务院关于修改中华人民共和国 发票管理办法的决定，新修订的发票管理办法 第22条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目， 全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第35条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务 机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得 的予以没收： （一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限 、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖 发票专用章的；因此，自2011年2月1日起，发票上必须且只能加盖发票专 用章，财务专用章
8、不再有效；20山东地税：4月1日后，开具发票必须加盖发票专用章， 不得加盖其他印章代替。 应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安 排刻制；接收了日期为2011年2月1日后开具的，加盖 “财务专用章”的发票，须尽快更换；国税发 2006156号文中增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告2011年第7号：发票专用章自2011年2 月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2011年12月 31日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的 发票，可继续使用。21新版发票专用章汉字为简体仿宋， 印色为红色221、合同、发票、计税依据 （1）销售自产货物同时提供建筑业劳务 （2）销售外购
9、货物同时提供建筑业劳务增值税纳税人建筑业纳税人 2、甲方分包工程 3、甲供材料营业税由谁承担？ 4、哪些货物不涉及营业税？23一、发票管理企业税务管理的难点、重点；税务检 查的突破口二、征管环境以票控税国税发200880号：在日常检查中发现纳税人使用不符 合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得 允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财 务报销。单张金额10万以上必查，10万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票 假开，假票真开。24三、合法入账凭证的种类 1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制； 不含资金往来结算收据） 2、税务监制发票 国税发票：增值
10、税普通/专用发票；普通发票（代码第 一位是“1”） 2010年10月1日起，旧版发票停止使用，山东省国家税 务局通用机打/手工/定额发票、机动车/二手车销售 统一发票 地税发票：第一位代码“2”，旧版发票可以使用至 2011年3月31日。 3、自制原始凭证 4、合同+收据+判决书/调解书/公证书25四、票据审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在 地相符）普通发票代码第2-5位，东营代码3705， 淄博3703，潍坊3707，滨州3716，济南3701等发票所属年份，普通发票第6-7位。3、票据与经济合同经济业
11、务是否相符（交易双方名 称、劳务/货物）26（1）某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包 给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳 务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万， 分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具 发票，计税依据是多少，如何纳税申报？如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包 方又该如何纳税？（2）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万 ，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，发票应 如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢 ？（3）哪些货物不涉及建筑业营业税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物274、票据形式是
12、否合规（抬头）汇总开具发 票必须附清单5、付款方向与支付方式6、真伪检查2010年度开发项目未完工，税务检查发现有 1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处 罚？如果是费用发票呢？ 28五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？（1）费用合法真实（2）费用与生产经营有关（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增 值税，也不交营业税，如赔偿款）。六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是 否可以税前扣除？某开发项目2010年度完工，2011年6月取得完工项目的成 本发票1000万，是否可以在2010年度扣除？ 29第四节 预售阶段一商品房预售条件
13、二预售商品房的会计核算与纳税要求 三、按揭贷款 四竣工验收环节 五现房销售条件及会计核算处 六销售和装修分离筹划节税是否有效 七代收款项的税务处理30地产企业后续支出的税务处理31八会计与税法收入确认条件九企业所得税季度预缴 国税函2008635号实际利润额=会计制度利润总额-不征税/免税收入-税法亏 损+房地产企业预计毛利季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可 以弥补以前年度亏损？十年度汇算清缴1未完工年度调整预计毛利销售未完工产品收入是否可以作为三费扣除基数？2完工年度调整实际毛利32十一土地使用税纳税义务的减除国税发200389号（交付的次月，何谓交付？）财税2008152号（
14、权利实物状态发生变化）十二销售阶段经济合同与税负十三、预租与租金收入的税务处理十四、车位车库、配套设施33第五节 项目清盘环节土地增值税清算一、商住一体项目如何计算土地增值税 二、房地产企业接受土地使用权投资入股 ，其土地成本如何确认？ 三、联合开发如何清算？ 五、与清算相关的几个问题 六、土地增值税与企业所得税扣除项目的 差异 34七、土地增值税清算处理 八、扣除项目的五个注意点 九、加计扣除的规定 十、扣除项目的审核 十一、土地增值税如何筹划有效 35第六节 公司注销清算一、公司法的规定 二、税务总局2010年第29号公告 土增税清算导致亏损，注销清算退税36第七节 税务稽查风险防范与争议处理一、税收征管中的问题一税两管、税源之争、征管成本 二、税企争议的产生原因 三、争议的解决方式坦白未必从宽 四、具体争议处理举例3738
