温州商业用地开发可行性研究

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1、论文论文摘要摘要本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文 献和研究资料，以温州市龙湾中天写字楼商业房地产项目作为案例，对其进 行可行性分析。我国目前房地产开发项目可行性研究的现状做出分析，并就 这些问题提出切实可行的对策，通过对该项目的经济效益与社会效益分析、 风险分析与不确定分析，本项目的实施对该区域的建设具有很大的推动作用， 能够实现目前所设想的预期收益，其开发前景良好，为科学决策提供依据。 关键词关键词：商业房地产，财务分析，开发项目，经济效益，社会效益目目 录录一、项目概况1 （一）项目概况及背景介绍1 （二）项目周边及配套交通设施2 二、市场分 析2 （一）近期

2、国家政策调 控3 1、 “国八条”政策调 控3 （二）温州商业市场分 析4 1、温州商业地产供应分析4 2、温州写字楼市场分析5 3、温州龙湾区域分布9 三、项目定位及建设方案 10（一）项目定位10 1、项目定位10 2、客户群体定 位10 （二）项目总体规划10 1、项目主要经济指标11 2、项目选择11 3、项目设施结构材料11 （三）项目实施计划11 四、财务分析13 （一）项目主要经济指标13 （二）销售价格估算13 （三）成本估算15 （四）资金筹措使用计划16 五、风险分析18（一）定量分析18 1、盈亏平衡分析18 2、敏感性分析18 （二）定性分析19 1、市场潜在风险19

3、2、政策风险19 3、业态风 险20 六、结论21 参考文献22图目录图 1.1 项目区位图1 图 1.2 项目区域图2 图 2.1 商业地产成交数据图4 图 2.2 成交走势图4 图 2.3 供需分析5 图 2.4 温州供需分析图5 图 2.5 写字楼供需走势图6 图 2.6 温州写字楼区域划分图7宜顺论文网宜顺论文网 www.13Lwww.13L 3温州商业用地开发可行性研究温州商业用地开发可行性研究一、项目概况一、项目概况（一）（一）项项目概况及背景介目概况及背景介绍绍1、项目概况、项目概况本项目地块属于商业金融用地，位于温州龙湾区域核心，东至龙海路，西至龙 祥路，南至永定路，北至永强路

4、。竞得单位是温州龙湾万达广场投资有限公司。项 目出让面积 9993.3 平方米，容积率 6.5 ,装修标准为精装修。周边聚集着温州银行大 楼、大厦、温州农村合作银行、建设总部大楼、金属总部大楼等高端楼盘，交通网 络、公共设施完善。图 1.1 项目区位图2、项目背景、项目背景 温州，位于浙江省东南部，是浙南地区的经济、文化、交通中心，是全国首批 14 个沿海开放城市之一，是全国首批 13 个农村改革试验区之一，是全国 18 个港口 城市之一，是全国创建文明城市工作先进城市，是中国综合改革和金融体制改革的 试点城市，也是国家以信息化带动工业化的试点城市之一。温州位处我国黄金海岸 线的中部，交通通信

5、事业发达。温州海岸线长达 355 公里，港口条件优越，是一个 集河口港、海湾港于一体的综合性天然良港，为浙南、闽北货物进出的咽喉。龙湾区制笔行业，有中国制笔之都称号，龙湾海城洁具卫浴行业，有中国洁具 之都称号；温州工业园区一带合成革制造业，有中国合成革之都称号。标准件制造 业兴旺，龙湾上江标准件市场是华东最大的标准件集散地。不锈钢行业，龙湾永中 不锈钢市场，华东最大的不锈钢市场。另外，低压电器，阀门制造业，食品机械， 化工也算不错。旅游方面风景旅游资源有历史文化古迹，有瑶溪省级风景名胜区，宜顺论文网宜顺论文网 www.13Lwww.13L 4天柱寺风景名胜区，国家重点文物保护单位，爱国主义教育

6、基地永昌堡，另外有号 称“东海第一堤“的永强堤塘。图 1.2 项目区域图（二）（二）项项目周目周边边及配套交通及配套交通设设施施项目地处龙湾区域核心，紧邻区域综合行政中心，区府西南是龙湾区的行政管 理，公安局，检察院，法院已基本成型；往南是金融办公，温州银行大楼已竣工， 温州农村合作银行、建设总部大楼、金属总部大楼也建成；再往南是教育配套设施， 实验中学已经开学，外国语小学今年 9 月份开学。区府的正南方面是一个占地 400 亩的中央绿轴，自北向南规划有行政公园，龙翔湖公园，文化水街，市民活动中心， 主题公园。30 分钟车程可以到达温州港万吨码头、永强机场等交通枢纽；依托瓯海 大道、温甬高速、

7、S1 轨道交通等交通干道，通达温州内外，区域交通配套优越。宜顺论文网宜顺论文网 www.13Lwww.13L 5二、二、市场分析市场分析（一）（一）“国八条国八条”政策政策调调控控2010 年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市 成交面积同比下降明显，但一、二线城市 20%47%的房价年度涨幅，依然无法达 到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011 年初有史 以来最严厉“国八条”政策正式出台。一、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健 康发展的责任。 二、加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租

8、赁等 方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策， 对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。 。 四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不 低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。 五、严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70% 的要求。 六、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过 快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行

9、住房限购措施。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导 从国八条的细则来看，国八条短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上 涨” ，主要通过“限贷” “限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性 繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；长期政策调控的目标是缓解行业内的 供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成， 并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、 结构上的供需平衡。此番政策调控主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼 涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐,商品房市场特别是

10、酒店公寓、写字楼却迎来了 另一番欣欣景象。宜顺论文网宜顺论文网 www.13Lwww.13L 6（二）温州商（二）温州商业业市市场场分析分析1、温州市商业地产供应分析、温州市商业地产供应分析 据统计，2011 年，温州市区（含新城）商业地产共成交 12635 套，约 128 万平 方米，成交均价为 19087 元/平方米；新增供应量为 24732 套，约 230.1 万平方米； 截止 2011 年 12 月底商业地产存量为 23701 套，约 268 万平方米。图 2.1 商业地产成交数据图图 2.2 商业地产成交走势图从表中我们可以看出，2011 年商业地产的成交量同比有所下降，但是成交均价

11、却稳步提高，显示了市场对商业地产的良好预期，而相对于住宅市场而言，商业地产成交量也处于较为平稳状态。紧锣密鼓的政策给住宅市场降了温，而让商业地产从新受到市场的青睐，新增供应面积和供应套数均超过 30%,让人不禁遐想商业地产宜顺论文网宜顺论文网 www.13Lwww.13L 7的新的春天的到来。图 2.3 供需分析20092011 年温州市商业地产供需走势图 2.4 温州供需分析图由表中可知，2011 年商业地产的新增供应量涨幅明显，新增供应面积较 2010 年上涨 33.6%，成交面积较 2010 年下降 10.3%。2011 年商业地产的供销比为 1.8:1，显示出商业地产也处于供大于求的局

12、势,，新增的供应量集中供应，市场来不 及消化，导致 2011 的供销比达到近年来的高峰，商业地产的竞争也日趋激烈。 2、温州市写字楼市场分析、温州市写字楼市场分析2011 年，全国写字楼竣工面积达到 2595 万平方米，同比增长 48.4%。根据 2009-2011 年全国写字楼的新开工面积计算，预计 2012 年、2013 年、2014 年的写字 楼竣工面积将分别达到 2673、3494、5216 万平方米，环比分别增长 3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014 年之间，全国写字楼竣工面积将持续处于高位， 未来消化能力令人堪忧。2011 年温州季度报显示，在温州写字楼租赁市

13、场活动扩大的影响下，全市整宜顺论文网宜顺论文网 www.13Lwww.13L 8体写字楼平均入住率环比增长 6.83 个百分点。今年 4-6 月，温州甲级写字楼的空置 率为 10.66%，79 月，甲级写字楼的空置率降至 3.83，继之前两个季度连续下降 后，继续创下自 2009 年 4 月以来的空置率新低。与此同时，全市库存量逐月加大， 到目前为止温州甲级写字楼总存量调整为 1,368,437 平方米，创下 2009 年以来的新 高。2011 年上半年，不受“双限“影响的商业地产在楼市中迎来了难逢的良机，大量 的商业项目跻身销售排行榜的前十名。然而随着银行房贷额度的减少，温州商业地 产的个人贷款利率也随行就市普遍上浮 10%-20%，一定程度上动摇了投资者下单的 决心。图 2.5 写字楼供需走势图从表中可以看出，2011 年 8 月，温州市区写字楼整体表现冷淡，而成交方面未如万众期待的增长，销售面积仅 43.17 万平方米，环比骤减 35%。当月写字楼套数供需比为 2.