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1、二级市场策划品控中心 房地产商域网广兴兴源碧海湾项项目策划报报告房地产商域网报告提纲：报告提纲：Part 2 Part 2 项目定位项目定位Part 4 Part 4 项目营销策略项目营销策略Part 1 Part 1 碧海中心区市场分析及预测碧海中心区市场分析及预测Part 3 Part 3 项目经济测算分析项目经济测算分析房地产商域网Part 1 Part 1 碧海中心区市场分析及预测碧海中心区市场分析及预测房地产商域网1碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析：政策分析后市预测宝安市场后市预测碧海中心区市场情况：市场概况未来竞争未来住宅、商铺价格预测房地产商域网政策背景: 国家致力于房地产
2、行业的健康发展2007年政策三条主线1、紧缩性的货币政策2、落实宏观调控政策3、房地产交易秩序整顿q2007年上半年，与不断飙升的房价形成鲜明对比的，是连续数月保持“静默”的宏观调控政策。但进入第三季度来，在房价暴涨的过程中，深圳楼市降温措施密集出炉，政府试图找回楼市的平衡。8次提高准备金率土地增值税清算八部委联手整顿房地产秩序5次加息遏制银行放贷15%政策性住房比例的规定新版合同首付比例提升至40% 限外令房地产商域网后市预测：行业规范，价格平稳，客户理性，市场降温q 对比香港楼市的指标“拐点”，深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”，但部分指标已非常接近，甚至超出当初香港的
3、高位 。 q 政府调控政策的目的，只是想让房价的涨幅停下来，与经济发展的速度相符合，并非 想市场崩盘，故短期来看，房价下降的可能性不大。q 但“深圳也不能带头飚车”，目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋，故近期深圳楼市降温措施密集出炉，楼市短期内再次飞涨的可能性不大，深圳房价将在高位持续徘徊。q 受短期内银行收紧个人房贷业务的影响，以及随着月日起2007版二手房示范合同的启用，个税、增值税等的征收，预计未来整体成交将持续出现萎缩现象；而随着市场日趋规化，市场或会降温：开盘成交率走低，销售周期走长（调整期较长，调整期后价格将稳步小幅上扬）房地产商域网宝安市场前景预测：仍为热点片区，态势良好n
4、受益于人口、经济、区域交通快速发展，宝安市场发展潜力巨大 “深圳次中心”的规划使宝安挟区位、资源及交通优势为一体，以现代产业结构力量将 全面提升其区域价值，吸引更多的珠三角高端客户聚居于此，注定将成深圳未来升值潜 力巨大的版块。n 关内的供应缺口不断加大，宝安的房地产热点片区地位将得到巩固 关内用地逐年减少，特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重，房价远高于宝安。在 新交通规划实现后，宝安南山逐渐融为一体，关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业 成为了一个必然趋势。n 宝安本地客户 “自住”的刚性需求空间巨大根据调查显示宝安的潜力客户众多，且现在基本都居住于旧城区，旧换新的趋势很大， 自住客户对
5、宝安中心区、碧海中心区区域的新楼盘非常关注。另外本地客户具有强烈的 区域情结和趋同的价值观，将引发当地人在宝安中心区的重复置业。 房地产商域网1碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析：政策分析后市预测宝安市场后市预测碧海中心区市场情况：市场概况未来竞争未来住宅、商铺价格预测房地产商域网中心区版图20072007年3月，碧海中心区被正式纳入宝安新中心区，共同构筑中心区版图；碧海中 心区自纳入中心区后，产品素质与售价水平向中心区看齐，两区差距将日渐缩小。房地产商域网碧海中心区概况/定位碧海中心区本项目碧海中心区位置：位 于宝安中心区的西北 部；东起宝安大道,西 至滨海大道,北起碧海 湾公园,南至新安
6、六路 。 规划面积：总面积8.4 平方公里 。 片区现状：片区以红 树湾填海区为主，现 基本处于待开发状态 ，土地储备量充裕， 是宝安和深圳房地产 市场的又一热点片区 。房地产商域网碧海中心区历年价格走势与中心区价差日渐缩小20072008200620052004及以前富通城1期富通城4期4300-480004年及以前均价 低于4000元/05年全年均 价5300元/富通城2期5500-6200圣陶沙1期5300-5800圣陶沙2期6300-6800绿海名居6300白金假日公寓7300富通城3期800006年全年均 价超过6500 元/富通城3期槟城西岸2007年均价超过14000元/， 单个
7、项目均价有望突破16000元/1550015000预计18000泰华阳光海1批：12000 2批：房地产商域网中心区后市未来供应量预计项目名称总占地面积(万)建筑面积(万)工程进度深业新岸线三期18.3815未动工润恒N11地块3.5810.7未动工鸿荣源N11项目620未动工 海逸世家（N7项目）7.6532.18未动工泰华N11项目4.518未动工 幸福海岸三期8主体在建 熙龙湾11.748主体在建 金泓凯旋城二三期10.7525地基 深业新岸线3、4期18.3821主体在建 第五大道二期8.3310未动工天健项目1.95.07未动工 合计212.95 (万)房地产商域网碧海中心区后市未来
8、供应量预计项目名称总占地面积(万)建筑面积(万)工程进度富通城四期尾盘12.220主体在建泰华阳光海1期尾盘及2期11.115主体在建香缇湾花园2.79.5打桩碧海雅园13.5出地面恒丰西乡中心区项目215报建中锦新明碧海红树湾2.86.8打桩金港华庭银田项目2.0514地基松茂项目5.320未动工海滨项目3.811.4未动工中信项目2.788.34未动工榕江项目2.356.9未动工宝田雅苑0.92.9未动工广新源西乡项目4.9515.83未动工榕江西乡项目2.76.5未动工保利西乡项目3.496.28未动工 小计161.95 (万)房地产商域网2008年或以后供应项目海 滨松茂锦 新 明1锦
9、新明 2东海中信富通城 二期 富通 城四 期富通城 一期 绿海 名居坪洲新村福中福 项目槟城西 岸圣陶沙骏园泰华阳 光海中熙榕江 白金假 日公寓在售及已售项目富通 城三 期本项目新中心区后市竞争局面预测【竞争项目地块位置分布示意图】 未来两年，新中心区总供应达375 万，竞争态 势激烈房地产商域网碧海中心区后市供应结构产品类型预测滨海新区的新增供应量较大；中高容积率产品为主流；9070政策下中小户型或“双拼”大户（如：富通城四期）为主；中小型项目为主；区域标杆型豪宅产品是空白。区域目前没有高尔夫住宅项目。主流产品类型房地产商域网中心区后市价格走势（平均水平）预计住宅价格预测20072008中心
10、区 2007第 三季度月增长率 （预计 ）1011121234567891016000元/116160163221648516650168161698417154173261749917674178511802918209216320166461697917319176651801918379187471912119504198942029220698p 2006年度：宝安中心区均价月增长率约为2.7；p 2007年上半年度：宝安中心区均价“非常态”暴涨，月增长率约为8（半年暴涨近50）；宝安中心区后市均价月增长率按保守估计的12计算：数据来源：中原深港研究中心监控数据预计2009年年初，宝安
11、新中心区住宅均价水平为：2000022000元/。房地产商域网商铺价格预测时间时间商业业名称价格 2003好旺角15000 2004里仁府200002005幸福海岸23000 深业新岸线26000 天悦龙庭30000 丽晶国际32000【历年价格走势】项项目近况西岸官邸具国土局内部消息透露，西岸官邸的商铺产权 以6000 元的超低单价进行了整体产权转 移（转向何处不明） ！疑是避税考虑；泰华华君逸世家原为待售的商铺项目都转售为租，由发展商统一招商 ，原因大致有二：一是纷纷看好中心区商业前景，转 为自主经营，而是避免增值税的考虑；金泓凯凯旋城情况同泰华君逸世家；【2007一手商铺惜售】【2007
12、二手 商铺“四大天王”】项项目名称（商铺铺）售价跨度 （万元）成交集中价位 （万元） 幸福海岸3.374深业新岸线3.553.55尚都484.5金成时代47.54.5深业新岸线、幸福海岸、尚都（主力店赛格电子城带动影响） 、金成时代（临近楼盘泰华君逸世家主力店沃尔玛带动影响； 但泰华君逸世家商铺只租不售，因而刺激临近的金成时代商铺 成交）成为成交比较活跃四大经典二手商铺项目 。中心区商铺产品的后 市价格预期为：50000 60000元/中心区后市价格走势（平均水平）预计房地产商域网【小结】中心区后市价格走势预测（元/）1）20000住宅220002）50000商铺60000中心区后市价格走势（
13、平均水平）预计房地产商域网19Part 2 Part 2 项目定位项目定位房地产商域网2项目定位地块分析：地块区位分析地块素质分析项目定位：项目发展方向定位思考总体定位形象定位项目客户定位：寻找客户，本项目客户诱因决策分析项目价格策略：步骤一：市场比较法 步骤二：因素修正法 最终预测价格项目户型定位：结合市场未来供应结构与项目自身优势推导出项目的户型配比房地产商域网项目位于西乡碧海中心区已被正 式纳宝安新中心区，区域价值凸现本项目地块 项目位于碧海红树湾片区，该片区位于西乡南侧，紧靠前海湾，今年3月已被正式纳入宝安新中心区，片区以红树湾填海区为主，现基本处于待开发状态，土地储备量充裕，是宝安和
14、深圳房地产市场的又一热点片区。西乡镇党委、政府高度重视碧海湾的发展，精心规划与设计碧海湾的开发蓝图，高起点、高标准规划碧海湾，把碧海湾建设成为集商业、文化、旅游、娱乐为一体的高尚住宅社区，成为西乡中心区一道靓丽的风景线。宝安中心区西乡碧海中心区地块区位分析房地产商域网本项目铜 鼓 路兴 业 路碧海湾公园碧海高尔夫球场碧海高尔夫球场锦新明地块恒生医院富通城、派出所空地就是规划中的中 学用地，远处是碧海 红树湾福利房和在建的商业 楼本项目位于西乡碧海中心区西南部的 铜鼓路与兴业路交汇处，且临近规划的 沿江高速。项目南面为规划中的西乡高 级中学，北面为居住用地，西面为碧海 高尔夫球场，东面为规划中的
15、商业办公 用地。地块素质分析本项目四至环境有利 打造高端住宅项目房地产商域网23水平景观资源评定：a)碧海湾高尔夫球场b)碧海红树湾海景竖向景观资源评定：a)西北坡地山体的可触及性b)南北贯通风向流动项目地块资源评定a)南面为规划中的西乡高级中学b)北面为西乡中心小学其他资源评定：高尔夫景、教育资源及海景是 本项目的关键点房地产商域网项目地块SWOT分析本项目紧邻高尔夫球场和海湾，景观优势明显 。纯居片区规划，居住氛围浓。项目周边名校汇集，教育资源是一大优势。区域的规划不受9070影响项目地块较小，难以打造大型社区。飞机航道下，噪音较大。目前周边配套不足随着宝安中心区的商业商务的启动，将带动 本区域发展周边大型社区项目的入住将带旺片区人气新交通枢纽
