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1、1南岸花城项目市场研究报告2目 录第一部分 研究过程总结-4 1.样本量-5 2.调查过程简述-6 3.数据处理与分析方法-7 4.项目组人员安排-8 5置信水平与误差-9 第二部分 萧山市区别墅/排屋需求分析-10 1.购房者住房现状-12 2.产品研究-15 3.竞争楼盘分析-25 4.价格研究-32 5.人群特征描述-46 6.媒体接触习惯-50 第三部分 杭州市区别墅/排屋需求分析-54 1.购房者住房现状-55 2.产品研究-58 3.竞争楼盘分析-683目 录4.价格研究-745.人群特征描述-886.媒体接触习惯-92第四部分 杭州市区公寓楼需求分析-961.购房者住房现状-97
2、2.产品研究-1003.竞争楼盘分析-1184.价格研究-1245.人群特征描述-1376.媒体接触习惯-141第五部分 区域内代表性别墅/排屋楼盘概况-145第六部分 结论与建议-159致谢-1714第一部分 研究过程总结5样本量整体人群样本 量（个）目标人群样本 量（个）调查 方式起止时间公寓楼11368电话访问2004.4.17- 20004.4.23 别墅/排屋 （萧山市区）10267入户调查为 主，电 话访问为辅2004.4.17- 2004.4.30别墅/排屋（ 杭州市区）212110电话访问为 主，辅 以入户调查2004.4.17- 2004.4.29合计4272456u 在整个
3、现场调查访问过程中，调查比较顺利但也存在一定的难度。一、提供的样本电话号码中有部分停机了,打不通二、被访人的电话为空号，或连续拨打几次均无人接听等三、登记为购买别墅/排屋者在电话访问时候更倾向于购买公寓楼四、访问过程中发现少部分房地产业人士，甄别后发现并非真正的购房对象五、在整个现场调查访问过程中，顺利的情况下访问员可以马上寻找到合适的受访者，难度较大时连续接触3-4幢居民楼也难以寻找1户合适的受访者。平均每接触10户左右可以发现1位合适的受访者，推算本次萧山别墅/排屋项目共接触1000户左右。调查过程简述7数据处理与分析方法数据处理软件采用国际通用的市场调查数据处理软件SPSS；定量数据分析
4、方法采用数理统计方法。具体采用的方法有：交叉分析、聚类分析、判别分析、多重对比正交实验等多元定量分析方法； 数据录用采用行业最先进录入软件EPIDATA 图表制作采用EXCEL图表。 8置信水平与误差样本误差值：0.5%1%，即本研究报告的借鉴水平不低于99%。系统误差：如抽样误差等人为误差：被访问者对研究主要指标记忆模糊或不清楚 针对以上误差产生原因，我公司采用以下方法尽量避免误差产生： 问卷经过多次试访，然后结合以往房产调查经验，从被访者角度出发，以更易回答、更准确的方式询问9第二部分萧山市区别墅/排屋需求分析10产品研究购房者住房现状人群特征描述价格研究媒体接触习惯21546竞争楼盘分析
5、311购房者当前住房性质当前的住房性质以自己购买的全部付清商品房最多，其次是自建房。12购房者当前住房面积购房者的当前住房面积在各面积段上分布均匀。平均值123.5中位数113众数100标准差58.713购房者当前拥有房屋数量约有四成的购房者拥有两套及以上的住房。14产品研究购房者住房现状人群特征描述价格研究媒体接触习惯21546竞争楼盘分析315首选地段总体上看，滨江和闻堰一带比较受到购房者的青睐，其中目标人群比整体人群更看好滨江新区一带。16购房时看重的要素购房者购房时比较看重交通便利性、绿化面积、物业管理和房产价格等要素 ，其中最看重的是房产价格，其次为自然景观与工程质量。17理想购房面
6、积整体人群目标人群平均值197201中位数200200众数200200标准差74.875.1目标人群的理想购房面积要大于整体人群购房面积均值。18次选购房面积次选面积总体上看有增大的趋势，在主流购房面积200平米和250平米上目标人群比例均高于整体人群。整体人 群目标人 群平均值220229中位数200220众数150250标准差88.495.919购房者倾向购买的别墅/排屋类型四成多的购房者倾向于购买独立别墅。20不同物业类型面积需求差异购房者对双联别墅的面积要求更大一些，对独立别墅的面积需求却小一些。其中目标人群对于双联别墅的面积更是大于整体人群需求面积。21楼盘风格偏好现代风格、江南传统
7、风格和绿色、生态概念的楼盘比较受欢迎。其中目标人群比整体人群更 喜欢江南传统、休闲、水景的楼盘。22对社区智能化设施的偏好购房者比较看重自动报警系统和公共部位24小时监控。23感兴趣的康乐设施购房者对健身房、室外林荫跑道、室外游泳池等设施较为感兴趣，其中对 健身房非常感兴趣。24产品研究购房者住房现状人群特征描述价格研究媒体接触习惯21546竞争楼盘分析325购房者最看好的楼盘总体看来，同类市场上四季花城是南岸花城的主要竞争对手，同时一些公 寓楼也吸引了不少人。目标人群比整体人群更加看好南岸花城。26最看好楼盘打动购房者的原因环境好、交通便利和配套设施完善是最能打动购房者的原因。27绿都四季花
8、城让购房者心动之处除了环境好之外，最能打动购房者的是其整体设计好。28购房者对看好楼盘的顾虑有16.5的购房者对自己看好的楼盘无任何顾虑，但诸如价格高、配套设施不 齐等顾虑仍占有较大比例。29南岸花城的让购房者的心动之处整体上看，购房者非常认可南岸花城的环境不错，以及位于旅游度假区和交 通便利等因素，而且目标人群在上述因素上比整体人群有更高比例。30购房者对南岸花城的顾虑交通不便和配套设施的不完善是购房者对南岸花城的主要顾虑，而对于目标人群来说，对交通有 所顾虑的比例低一些，但他们更加担心价格过高、工程质量和周边环境。也有人提到社区内有坟 墓。31产品研究购房者住房现状人群特征描述价格研究媒体
9、接触习惯21546竞争楼盘分析332整体人群与目标人群的心理预算总价主要集中在100万、160万及以上和80万，目标人群中出价在150万及以上占27.5%，在180万及以上目标人群比例更高。心理预算总价总体 人群目标 人群均值10114中位数100100众数100100标准差73.783.233有点贵仍能承受的总价有点贵仍能承受的总价相对比较分散，出价在140万-200万及200万以上的， 目标人群的比例较整体人群的比例高，而出价140万以下的基本相反。总体人 群目标人 群均值 13138中位数110120众数120150标准差89.299.934太贵而放弃购买的价格对于太贵而放弃购买的价格，
10、整体人群和目标人群出价主要集中在90万元以下、100万元、150万元和200万元；其中出价在200-230万元的目标人群也比较集中。总体人群目标人群均值 15164中位数150150众数100100标准差105.5112.235购买南岸花城最高可承受的总价在可承受的总价上，目标人群比整体人群的承受能力要好，尤其是总价在100 万元及以上的价格。总体人群目标人群均值 9797中位数80 88众数100100标准差48.650.836不同类型别墅/排屋总价（目标人群）目标人群对南岸花城联排别墅/排屋的出价接近于其心理价位，其余均低于其 心理价位。37单价的心理预算心理预算单价主要集中在5000元、
11、6000元和7000元，3500元及以下人群比例为 23.4。总体人群目标人群均值 51675056中位数50005000众数50005000标准差1747.51876.138有点贵仍能承受的单价有点贵但仍能承受的单价,总体人群和和目标人群在主要出价点上差别不大。总体人群目标人群均值 58725765中位数58005500众数40004000标准差1872.91974.539太贵而不能承受的价格，总体人群与目标人群在4500元以下、6000元和6500元相差较大。太贵而不能承受的单价总体人群目标人群均值 67156583中位数65006000众数60006000标准差2276.92358.440目标人群南岸花城的最高可承受单价总体人群目标人群均值 4729471中位数4500.0 4500众数50005000标准差1505.21421.4可以看出，目标人群比总体人群的可承受单价在4000元及以上比例要高。41不同类型别墅/排屋单价（目标人群）整体上看目标人群对双联别墅的出价最高，同时，在全部的别墅/排屋类型中 对南岸花城的出价均低于其心理预算价位
