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1、旺角新世纪项目的营销环境与策略旺角新世纪项目的营销环境与策略.nh第二章旺角房地产公司及其新世纪项目概况第二章旺角房地产公司及其新世纪项目概况在这一部分，笔者将首先对本房地产研究报告所研究的房地产项目旺角新世纪进行项目概述。具体分为项目开发商介绍、项目介绍、项目的内部优劣势分析三部分。2.1 洛阳旺角房地产公司概况洛阳旺角置业有限公司成立于 2001 年 4 月，在洛阳市工商行政管理局注册登记成立，注册资金 2066 万元。主要从事房地产开发及销售服务，是我市为数不多的二级资质开发企业之一。公司成立以来，始终贯彻以一流的团队、一流的服务，打造出一流的产品，为改变洛阳城区面貌和改善洛阳人居环境服
2、务，为古都洛阳的物质文明和精神文明建设增光添彩。坚持立足市场谋发展，以人为本抓管理，以质量和信誉求效益，以回报社会为己任，以依法纳税为荣耀，以遵纪守发为根本，推动了企业的健康发展，也为洛阳市城区改造和发展做出了积极的贡献。公司目前具有雄厚的技术力量，现有在员工 46 人，工程技术人员 30 余名，其中高、中级工程技术人员 22 名。已开发正开发项目有:(l)“旺角金城”旺角金城位于洛阳市老城区千年名街北大街，系老城区第一大盘，占地 220 余亩，总建筑面积达 50 万平方米，为洛阳市政府重点工程。户型面积从 50 一 140 平方米、主力户型为两室三室，均价:1460 元/平方米;商业部分面积
3、从 20 一 2000 平方米，自由分割组合，均价:5000 元/平方米。老城北大街南北连接环城北路、唐宫东路、中州东路， “王”字形交通网畅达洛阳。己交付使用面积 25 万平方米，旺售面积 10 万平方米，规划中面积15 万平方米;(2)“旺角.金水岸”旺角金水岸位于洛阳市西工区解放路与九都路交叉口，洛河之阳，建筑面积 2000 平方米，住宅均价:1800 元/平方米，现已售阻。;(3)“旺角金港商务中心”旺角金港商务中心位于洛阳市九都路和王城大道交叉口东 300 米，随着市政府的南迁，所处的洛北老区和洛南新区接壤处，必将成为洛阳真正的 CBD 中心。金港商务中心是洛阳首家生态型写字楼，她的
4、建成必将成为洛阳又一地标性建筑。项目总建筑面积 4.5 万平方米，地上主体 18 层，地下一层为大型停车场，1 一 3 层为商场，4 层以上为 3 阶式生态型商务写字楼。大楼前有 4000m，的休闲广场。整体外立面采用银灰色，庄重大气，外墙绿色环保材料、低辐射中空绿色玻璃。大厦开设东西两个豪华大堂，挑高5.4 米，并设有四部高速智能电梯。面积从 46 一 300m，不等，可自由分割、随意组合。3.4 米层高、2.4 米超宽内廊、独立卫生间、中央空调安装到位。均价 2400元/平方米(含中央空调)，现正旺销中。公司连续四年获洛阳市房地产开发先进企业，获河南省建设厅房地产开发先进企业，洛阳市西工区
5、、老城区“重点保护单位”等荣誉。2.2 旺角新世纪项目简介本节将作从项目的地块介绍、项目介绍两个方面对旺角新世纪项目新世纪做一全面的阐述。2.2.1 项目地块介绍旺角新世纪位于洛阳市洛南新区，洛南新区和建成区搁河相望，北至洛河南岸，南至规划中的“郑一西”快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至西南环高速公路，总面积约 71.3 平方公里。整个洛阳新区由 6 块功能分区组成，从东北往西南依次是:隋唐城遗址 22.1 平方公里，滨河公园 4.9 平方公里，关林分区 10.8平方公里，洛阳新区行政中心区 n.1 平方公里，大学城及体育中心分区 8.5 平方公里，洛龙科技园区 13.9 平方公里。经过规划、
6、城建、设计等部门的努力，洛阳新区建设总体目标确定为，山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁、最适宜人们居住的城区。根据这一总体目标，开发建设的主要任务有 5 项:一是把中心区建成洛阳市未来的行政、商业、娱乐中心;二是把大学城、体育中心建成我市的高等学府和体育基地;三是把洛龙科技园区.建成以电子信息产业为主的现代化工业园区;四是把隋唐城遗址建成以绿色观光农业和绿色园林为主体的文物保护基地;五是把关林分区建成功能齐全、市场繁荣的大型商贸区。旺角新世纪正处在行政、商业、娱乐为主的洛南中心区。洛阳新区交通规划城市主次干道 52 条，总长 150 公里，修筑各类桥涵 153座。同步建设污
7、水、雨水、给水、供电、通讯、热力、煤气、路灯、绿化和交通信号等配套设施。在中心区、大学城区及体育中心和洛龙科技回 33.59 平方公里范围内，建设城市中心公园、奥林匹克公园、市政广场、定鼎门广场、洛龙科技圆中心绿地和新火车站商业中心绿地等 6 处开放式广场绿地，园林绿化规划、公共绿地总面积达到 855 公顷，绿化筱盖率达 4O%。城市在森林边，森林在城市中，生态环境十分优美。洛阳新区水系规划，共需修建主干渠及支集和排水明集共63 公里，开挖各种人工湖 9 处，占地约 1 反刃多亩，达到水在城中流，城在水中建，山水园林相间的美丽景象。在城市公共设施方面，建设 3 座工交停车场、8座变电站、1 座
8、自来水加压站、2 座煤气储备站、3 个集中供热中心、8 所中小学和 3 所中心医院。除此之外，在体育中心建设多个训练和比赛场馆，在文化中心建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心建设大型广场和世纪大厦等办公设施。在规划的居住区建设高层次人才居住区、公务员居住区、村民拆迁安置居住区和各类房地产开发小区。洛阳新区的建设使洛阳的城市建设进入以洛河为轴线，南北对应发展的实施阶段。不久的将来，洛阳新区将成为古今文化辉映、中西部地区最适宜人们居住的新城区。2.2.2 旺角新世纪项目介绍旺角新世纪是洛阳旺角置业有限公司继“旺角金城” 、 “旺角金水
9、岸”等项目后，在洛南新区开发的第一个中高档次住宅和商业综合项目。公司以往开发的项目基本为中低端定位，并且有部分环节还存在较粗糙的现象，比如:小区整体规划强调面积最大化、户型设计不尽人意、景观落后、物业服务水平较低、不注重全程营销等。旺角新世纪将作为公司进军中高端市场的突破口。该项目的各项指标如下表所示。旺角新世纪为纯高层建筑 1、2、3 号楼为 18 层纯住宅建筑，4、5 号楼为坐落在地上六层、地下一层裙房上的 24 层综合住宅体，暖气、天然气、宽带、有线电视、电话等配套齐全。景观设计、户型设计投入大量精力，追求臻善臻美。a.窗窗框用材照时序来划分，大抵可分为木、钢、铝合金、塑钢四大类，这种貌
10、似简单的演变过程，却花了人类数千年的时间。事实上，建筑材料的发展厂速度与人们的期望相比显得十分滞缓，这种状况直到:0 世纪才靛较大的改变。目前，古老的木窗，第一次工业革命带来的钢窗，已基本退出了市场，住宅窗户材料用得最多的是铝合金和塑钢，其中塑钢占据较大份额。旺角新世纪项目采用的就是塑钢窗，塑钢窗的最显著特点是隔音效果好、保温性能强、整体稳定性较好。b.玻璃再介绍一下旺角新世纪项目窗户的玻璃。随着环保意识的增强，现在的居住者愈来愈重视建筑外围护结构的隔音保温性能。门窗是最薄弱部位，能耗占整个建筑物能耗的 50%。其中玻璃面积占窗户面积 70%左右(旺角新世纪项目设计的窗户面积可能比例更大)，玻
11、璃自身热阻非常小，窗户传热量是十分可观的。因此，提高窗户玻璃质量是改善窗户保温性能的重要途径之一。窗户玻璃由单玻变成双玻(或中空玻璃)和三玻(或双玻加膜)，玻璃的隔音保温性能会明显提高。玻璃保温性能的提高并不是靠增加玻璃厚度，而是双玻或三玻之间形成的密闭空气层具良好保温性能。这种隔音保温玻璃目前己为旺角新世纪项目全面采用。c.中心花园对一个园区来说，中心花园不仅有增加集中绿地的功能，更有一个社区组织的功能。旺角新世纪的中心花园是一个自然景观和人文景观相融合的公共空间。花园里有精致大气的园林:溪流水景穿插于绿树鲜花之中，各种艺术品和休闲设施错落有序，充满着恬静、幽静的气氛。它的气度不亚于一个城市
12、公园。没有花园的家，怎么能让我们的身心自由舒展呢?d.户型建筑不仅是一个苍白的空间形态，而是空间应该如何为人存在。作为建筑设计师，每幢建筑间的关系、每户间的关系，都有一个深思熟虑和贯穿始终的理念，而每个作品与其所属的地域景观都要相应。旺角新世纪所要做的就是最大限度的还原基地之美，源于基地又高于基地的创造是设计的目标。充分平衡建筑与环境的图底关系，合理的将每幢建筑安置于自然之中，使之成为景观中和谐的一部分追求生活品质的提升也是旺角新世纪所要思考的问题。因此，我们将环境“均好”地设计融于每户之间，户户推窗见景。可以讲对户型的设计是百般考量，如何能不位窗也能保证业主的私密性，如何控制光线等等都是我们
13、考虑的问题。总之，为住户营造安全、舒适和具有荣誉感的空间是旺角新世纪规划设计中的重点。e.人车关系合理的社区交通动线组织，不仅可以有效地杜绝交通事故隐患，保障社区内的行人安全，更可减少社区内汽车的噪声污染和尾气污染，保障社区相对安静的生活空间。旺角新世纪采用合理的人车分流方式。汽车通过社区专用的车道进入地下车库，营造舒适的居住环境与氛围。目前正是旺角开发公司实施品牌升级营销策略的关键时期。但是，随着洛南新区的不断成熟，越来越多的大型知名公司参与到洛南的开发当中，房地产市2.3.2 旺角新世纪的内部劣势企业的劣势能通过环境变化来弥补，劣势将阻止企业解决与环境变化相关或者能被环境变化强化的问题。分
14、析企业的劣势时应该认识到他们的重要性取决于企业要采取的战略类型。旺角新世纪项目的劣势主要表现在以下几点。粗开发手续、证件不齐。WZ旺角新世纪项目的配套设施还不够完善。虽然设计有部分配套设施但因地块规模的局限性，仅有会所等商业配套。百 3项目容积率较高，大型商业势必对居住品位产生一定的干扰。此外，公司的旺角地产品牌建设工作还需要进一步加强。第三章旺角新世纪项目的营销环境和目标市场分析第三章旺角新世纪项目的营销环境和目标市场分析任何组织或个人的生存和发展都离不开其赖以生存外部环境，组织环境是组织生存发展的土壤。营销环境是指对企业的市场和营销活动产生影响和冲击的不可控制的行动者和社会力量，市场营销环
15、境可分为宏观环境和微观环境两大类。3.1 旺角新世纪项目营销的大环境主要讲述洛阳市的房地产发展状况、房地产市场需求变化分析、项目所在区域房地产市场预测三个方面的问题。3.1.1 洛阳市房地产市场发展概况洛阳市作为河南的副省会城市，其房地产市场发展的状况如火如茶，进步速度日新月异。3.1.1.1 洛阳市概况.地理位置洛阳市位于河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸， “居天下之中” ，素有“九州腹地”之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。历史人文洛阳，因为地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市。洛阳有丰富的
16、人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一座官办佛教寺院，洛阳古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关林等一大批历史遗迹。行政区域洛阳现辖堰师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、篙县、架川、汝阳一市八县和涧西、西工、老城、座河、洛龙区、吉利六个城市区，总面积巧 208 平方公里，市区面积 544 平方公里。人口构成截至 2004 年底，洛阳市总人口为 638.39 万人(2005 年末，全市总人口 641.7万人)。其中，居住在城镇的人口为 226.75 万人，占总人口的 35.6%，居住在乡村的人口为 410.19 万人，占总人口的 66.5%。洛阳是个多民族聚居的地方。全市共有 32 个民族，其中汉族人口占全市总人口的 98.8%，其它少数民族占全市总人口的 1.2%，人口比较多的有回族、满族和蒙古族。根据( 十一五”洛阳市人口发展规划 ，到“十一五”末，全市总人口将达到 665 万。其中，市区人口260 万，农业人口 405 万。3.1.1.2 宏观经济市场。整体经济2005 年，全市生产总值达到 11n.5 亿元，
