《房地产行业研究季报2012年二季度(20120812)张志伟》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业研究季报2012年二季度(20120812)张志伟（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产行业研究季报 两难的非典型变局下,“短期强执行，转型抓机遇” 两难的非典型变局下,“短期强执行，转型抓机遇” 摘 要 摘 要 2012年8月12日（二季报） ? 二季度经济数据未见好转,但先行指标的下行趋势有所收窄,这 并未使市场的忧虑有本质的减轻。 对统计数据真实性的长久质 疑，让研判出现了更多的犹豫。进入 7 月份，最新经济数据 验证了上述判断。 张志伟 13210557172 0531-87911159 济南市经四路恒昌大厦 1901室 免责声明： 免责声明： 本人力求报告内容准确完 整，但不对因使用本报告而 产生的任何后果承担法律责 任。本报告的版权归本人所 有，如需引用和转载，
2、需征 得版权所有者的同意。任何 人使用本报告，视为同意以 上声明。 ? 近几年关于宏观经济问题的很多讨论都是围绕着如何处理两 难。 新兴经济体因外部需求下降和通胀压力减轻， 将在一定程 度上放松货币。 ? “绝不允许房价上涨”的政策定位，仍将继续延续，而且目前 新开工下降导致的 2013 年供应短缺的问题，以及 2012 年下 半年转向宽松的刺激政策， 仍会加剧资产价格压力， 使压房价 政策不具备退出空间。 ? 当前刺激投资的重点体现在地方政府在基础设施投资上的力 度，而所造成的资金缺口和为了来的投资回收压力，对 2013 年以及其后两年的土地市场预计将有明显体现。 ? 进入 8 月份，二线城
3、市政府推地开始活跃，预计 2012 年下半 年政府推地将积极。三季度房地产用地供应量价会略有回升。 ? 土地市场内在变化的逻辑值得关注。从区域研究的定位看，未 来有 3 个命题可以关注：1、内地第四个区域增长极在那里； 2、哪些区域是增长最快的市场；3、2013 年以及未来两年土 地市场的格局如何。 服务内容： 服务内容： 1.长期定制化研究服务 1.长期定制化研究服务 根据客户特定需求， 提供长期研 究支持。 ? 房地产贷款延续收缩局面，未见实质性变化。政策促供应的定 位，未来房地产信贷放宽松的必要性仍非常强。 2.委托研究服务 2.委托研究服务 根据客户特定需求提供各种个 性化的研究服务。
4、 ? 内地经济三十年的高速增长， 从要素投入和资源配置效率角度， 已达极限。 国内金融改革将成为经济改革的核心。 虽然房地产 金融进程预计仍相对缓慢， 但整体向上趋势不改， 当前房地产 制度建设的探索和业界战略性和操作性实践均积极。 ? 房地产审慎情绪的内在论据为：1、内地经济中长期走势；2、 改革和房调政策长期趋势；3、货币环境长期回归正常化；4、 人口红利的消耗殆尽。 我们的观点是， 在经历数年政策猜测的 研判主基调后，侧重房地产基本面的研究将是一项必要的功 课，有助企业优化的策略选择。 房地产行业研究季报 目录 目录 前言：两难下的非典型变局 4 一、7 月经济数据显示经济探底仍在继续
5、5 二、经济两难的内在逻辑矛盾房价上涨、审慎研判抬头 7 三、经济增长的底线决定短期政策取向 9 四、地方政府担纲的后续影响未来土地财政再成焦点 11 五、房调回冷下下半年房地产不好不坏 12 六、土地市场：下半年供应增加、2013 年值得关注 15 （1）上半年土地市场惨淡下半年进入供应增加周期 15 （2）土地市场内在变化的逻辑值得关注 16 七、地产金融：压力未解、创新积极 18 （1）房地产信贷收缩延续，未见实质好转 18 （2）房地产信托压力未解 19 （3）行业自筹活跃但不健康 20 （4）房地产融资创新积极并有亮点 21 八、房地产市场：重回基本面研究 22 （1）住宅新开工快速
6、下行对供应的扭曲加剧 22 （2）金九银十将如何？ 25 （3）行业转型长短结合 26 2 房地产行业研究季报 图表目录 图表目录 图表 1：GDP 增速下行趋势未得到抑制. 5 图表 2：7 月份 CPI 增长跌破 2% 图表 3：7 月 PPI 同比下降 2.9%. 6 图表 4：近期宏观形势要点. 6 图表 5:规模以上工业增加值当月同比增速 图表 6:全社会用电量当月同比增速. 6 图表 7:国统局 PMI 与汇丰 PMI 指数走势 图表 8:进出口额同比增长率. 7 图表 9:社会消费品零售总额同比增长率 图表 10:外汇占款变动. 7 图表 11:预计下半年适度放宽货币政策 图表
7、12:符合年初政策目标. 8 图表 13:房地产就业人数及其占比 . 9 图表 14：城镇失业人口与失业率 . 10 图表 15：2012 年 1-7 月汇丰中国就业数据 . 10 图表 16：M2/名义 GDP 仍在高位. 11 图表 17:投资拉动地方政府将担纲 . 12 图表 18:房调基调、政策储备和业界反馈 . 13 图表 19:地方政府官员城市发展能力基础评价. 16 图表 20：地市级官员本科专业分布 图表 21：地市级官员硕士专业分布. 17 图表 22：房地产开发贷仍紧缩. 18 图表 23：房地产贷款总量小幅上涨. 18 图表 24：购房贷款投放增量属成交拉动 . 19 图
8、表 25：房地产信托表化情况. 20 图表 26：房地产资金来源 . 20 图表 27：房企自筹资金比例上升 . 21 图表 28:社会融资问题变化情况. 21 图表 29：新开工仍将对房地产投资形成下拉. 23 图表 30：房地产新开工情况得到确认 图表 31：房地产竣工情况 . 23 图表 32：建材累计同比增速变化趋势 图表 33：存贷款基准利率、CPI、房贷利率走势图 . 24 图表 34：一线城市商品住宅消化周期. 25 图表 35：二线城市商品住宅消化周期. 25 图表 36：三四线城市商品房消化周期. 25 3 房地产行业研究季报 前言：两难下的非典型变局前言：两难下的非典型变局
9、 二季度经济数据未见好转,但先行指标的下行趋势有所收窄,这并未使市场的忧虑 有本质的减轻。对统计数据真实性的长久质疑，让研判出现了更多的犹豫。进入 7 月 份，最新数据验证了上述判断。 对于编者而言， 对房地产长期趋势的审慎， 使思考更多重回了基本面研究的原点， 同样的逻辑用于房企的战略选择将受益良多。 在近期的悲观、怀疑情绪中，有学者在探讨时指出，中国当前准备金率、储蓄率 等刺激政策的基础，使政策具备操作空间，过度悲观或许不可取。在认同的同时，不 可否认的是，由于经济增长模式问题，经济确实在两难中。 对于“723 讲话” ，其中心思想是“坚定不移依靠改革开放” ，而且格外强调推 进改革开放的“步伐”和“力度” 。这使人们看清了未来中国的发展路向。十八大报 告的新突破， 目前仍难见其详。 在新政策正式出台前， 预计改革举措的力度仍将谨慎。 对多数房企而言，作为中长期发展研判的基础仍在观望中。 短期的房调政策将在“压价格、促供应”的定位下深化，房地产短期将获得，供 求关系区域结构性变化，以及短期货币环境趋向宽松的支撑，虽然是现实的利好，但 并非主动的良性变化。 中期，本次经济刺激无奈由地方
