《百合，在优雅中绽放。半年营销推广方案52p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《百合，在优雅中绽放。半年营销推广方案52p（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 百合，在优雅中绽放。百合，在优雅中绽放。 20092009下半年营销策略方案下半年营销策略方案 2009年7月7日July 7, 2009 项目销售情况简报项目销售情况简报 一期的推广完成了伟大的销售使命，在短期内完成了惊人的销售业一期的推广完成了伟大的销售使命，在短期内完成了惊人的销售业 绩，绩，共推出共推出660660套房源，销售套数为套房源，销售套数为656656套，仅余套，仅余4 4套，基本售罄！套，基本售罄！ 二期二期7号楼在号楼在7.4日开盘当天即销售日开盘当天即销售146套，仅余套，仅余10套，套，7号楼不再是号楼不再是 问题。问题。 情况喜人，项目应该不会再有问题了情况喜人，
2、项目应该不会再有问题了。 但是，没问题，也许是最大的问题！但是，没问题，也许是最大的问题！ 盘检二期项目的问题盘检二期项目的问题 熟悉的区域，并没有完全被认可熟悉的区域，并没有完全被认可！ 项目所处区域已经被熟知，项目所处区域已经被熟知，08年的“腾飞四方”，年的“腾飞四方”，09年的“中央文年的“中央文化区”，“欢乐滨海城”等等，四方打造青岛中央文化区，化区”，“欢乐滨海城”等等，四方打造青岛中央文化区， 用文化用文化带动竞争力带动竞争力 但是，但是， 知道并非代表关注！知道并非代表关注！ 知道并非代表认可！知道并非代表认可！ 知道并非代表需求！知道并非代表需求！ 市场转暖，未来未必一片光明
3、！市场转暖，未来未必一片光明！ 一期和一期和7#楼的火爆销售，代表着刚性需求永远存在，尤其是楼的火爆销售，代表着刚性需求永远存在，尤其是09年的年的经济复苏的情况下；但区域价值的逐渐提升，开发项目激增（新出现经济复苏的情况下；但区域价值的逐渐提升，开发项目激增（新出现的万科城、万科金域蓝湾等等），以及项目的核心“标杆”的万科城、万科金域蓝湾等等），以及项目的核心“标杆”90的的三居正在被市场抄袭和模仿，产品优势不再是最强的卖点三居正在被市场抄袭和模仿，产品优势不再是最强的卖点 所以，所以， 未来也尚堪忧！未来也尚堪忧！ 火爆的项目销售，不代表着永受欢迎火爆的项目销售，不代表着永受欢迎！ 项目产
4、品户型面积逐渐越来越大，且二期产品已不再是原来的项目产品户型面积逐渐越来越大，且二期产品已不再是原来的90以以下为主的紧凑型产品，户型多以下为主的紧凑型产品，户型多以90以上的舒适改善型产品为主，产以上的舒适改善型产品为主，产品不一样了，面对的客群是另外一个层面的品不一样了，面对的客群是另外一个层面的 那么，那么， 把握改善型客户就至关重要！把握改善型客户就至关重要！ 推广比较成功，但也“审美疲劳”了！推广比较成功，但也“审美疲劳”了！ “家本文化”的情感路线容易触及人心，画面也非常的柔和唯美，但“家本文化”的情感路线容易触及人心，画面也非常的柔和唯美，但时间长了，视觉上也就“审美疲劳”了，没
5、有更好的产品利益点，项时间长了，视觉上也就“审美疲劳”了，没有更好的产品利益点，项目的瓶颈也就将出现了。目的瓶颈也就将出现了。 因此，因此， 导入项目最新的核心卖点必不可少！导入项目最新的核心卖点必不可少！ 问题：问题： 项目进入了“项目进入了“疲劳期疲劳期” 我们需要：我们需要： 新的新的诉求，诉求，新的更好的新的更好的“兴奋点”“兴奋点”！ 兴奋点的由来兴奋点的由来 one “四方来四方来潮潮”：”： 我们与海的距离“刚刚好”，我们不在我们与海的距离“刚刚好”，我们不在海边，因为那里海边，因为那里潮湿发霉、有难闻的海潮湿发霉、有难闻的海腥味、盐汗味，腥味、盐汗味，并不适合居住。并不适合居住
6、。 我们“滨海”但离海有适当的距离，我我们“滨海”但离海有适当的距离，我们只需驱车们只需驱车7分钟即可到滨海畅游，在分钟即可到滨海畅游，在完美的距离，享受海的清新空气。完美的距离，享受海的清新空气。 50005000平米南派平米南派3D3D绿化园林完美呈现，多种树种成树移植绿化园林完美呈现，多种树种成树移植, ,带来带来 了以光影、气流、温度为人体最高舒适度的“了以光影、气流、温度为人体最高舒适度的“山居生活山居生活”！”！ 【园林景观园林景观】 兴奋点的由来兴奋点的由来 two 山居生活山居生活 完美的立体景观层次完美的立体景观层次 舒适感觉舒适感觉 红花红花 适合人居适合人居 清新宜人清新
7、宜人 丰富的物种丰富的物种 科学的生态系统科学的生态系统 快乐心情快乐心情 健康的保证健康的保证 绿叶绿叶 洁净空气洁净空气 “山居”生活：山居”生活： 既符合了中国人的传统居住理念既符合了中国人的传统居住理念“依山而立，傍水而依山而立，傍水而居”，又是项目二期主力产品“三居”的一种变身和延展。居”，又是项目二期主力产品“三居”的一种变身和延展。 兴奋点的由来兴奋点的由来 three 黄金户型：黄金户型： 黄金准则的舒适户型，面宽与进深黄金准则的舒适户型，面宽与进深6：4，完，完美的比例，为客户打造更加舒适安心的生活美的比例，为客户打造更加舒适安心的生活居所。居所。 目前在四方只有万科与我们有
8、同样的户型。目前在四方只有万科与我们有同样的户型。 兴奋点的由来兴奋点的由来 four 独一无二的“地暖”：独一无二的“地暖”： 地暖是我们项目地暖是我们项目独一无二独一无二的特点，具有不的特点，具有不 可复制性，首创四方地暖可复制性，首创四方地暖生态居所生态居所。 地板低温辐射采暖是一种先进的采暖技术，地板低温辐射采暖是一种先进的采暖技术， 利用热力向上流动的规律由下往上进行热利用热力向上流动的规律由下往上进行热 辐射，使室内热量均匀，辐射，使室内热量均匀，温暖、舒适，节温暖、舒适，节 能、环保，能、环保，更有利于人体健康。更有利于人体健康。 兴奋点的由来兴奋点的由来 five 国家一级物业
9、，金牌服务国家一级物业，金牌服务 ： 保利物业拥有国家一级物业管理资质。保利物业拥有国家一级物业管理资质。 “一体“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”、“零缺陷、零时差、零干扰”等服务新务”、“零缺陷、零时差、零干扰”等服务新模式，给业主营造模式，给业主营造安全、温暖、宁静安全、温暖、宁静的居住环的居住环境。境。 因此，我们二期价值体系是：因此，我们二期价值体系是： 滨 海 山居生活 舒 适 推广协奏曲推广协奏曲 推广一重奏推广一重奏 7-8月月 推广二重奏推广二重奏 9-10月月 推广三重奏推广三重奏 11-12月月 百合向海百合向海 舒
10、适山居舒适山居 温馨生活温馨生活 推广综述推广综述 滨海生活，区域传播滨海生活，区域传播 生活模式传播生活模式传播 品质生活提升品质生活提升 第一阶段：百合向海第一阶段：百合向海 动作：动作：区域炒作区域炒作 工程节点：工程节点：北侧绿化带完美呈现北侧绿化带完美呈现 渠道：渠道：网络、报纸新闻稿、渠道推广网络、报纸新闻稿、渠道推广 思路思路：纯生活形态描写，讲述产品的卖点本身进行区域炒作，以及将来能带纯生活形态描写，讲述产品的卖点本身进行区域炒作，以及将来能带给消费者的感受和体验。这一阶段更多以给消费者的感受和体验。这一阶段更多以P2PP2P的公关活动、软文炒作、体验式的公关活动、软文炒作、体
11、验式营销、渠道宣传为主。营销、渠道宣传为主。 媒体：媒体： 报纸网络媒体：报纸网络媒体：半岛都市报半岛都市报、青岛搜房网、青岛新闻网发布新闻稿、青岛搜房网、青岛新闻网发布新闻稿 渠道：渠道： DM 直投直投(点对点营销）点对点营销） 与银行合作：基于项目与银行合作：基于项目2期的客群多为改善性客群，针对这些有一定经济实力期的客群多为改善性客群，针对这些有一定经济实力的客群，可以与银行和理财机构合作，加强传播直效性。的客群，可以与银行和理财机构合作，加强传播直效性。 物料：物料： DM 、景观手册景观手册 景观手册主要内容：景观手册主要内容：3D立体景观园林卖点解析，诠释它的丰富的植被，立体立体
12、景观园林卖点解析，诠释它的丰富的植被，立体的层次，科学的生态系统的层次，科学的生态系统 区域炒作专题区域炒作专题1 第一篇：滨海新生活第一篇：滨海新生活 标题：标题：360度环湾生态城市组群，围合青岛湾居生活度环湾生态城市组群，围合青岛湾居生活 副标：副标：保利保利 百合花园，打造湾居生活坐标百合花园，打造湾居生活坐标 200亿，四方区欢乐滨海城启动亿，四方区欢乐滨海城启动（欢乐滨海城启动给区域带来的影响） 8大生态区，催生青岛居住新模式大生态区，催生青岛居住新模式（胶州湾沿岸八大生态间隔区） 保利保利 百合花园，掀起滨海居住浪潮百合花园，掀起滨海居住浪潮（保利 百合花园生活） 区域炒作专题区
13、域炒作专题2 第二篇：欢乐滨海城雏形初现第二篇：欢乐滨海城雏形初现 标题：滨海新区宏图初展，保利百合花园借势抢滩标题：滨海新区宏图初展，保利百合花园借势抢滩 多重利好，引领四方新区跨越式发展多重利好，引领四方新区跨越式发展（跨海大桥、欢乐滨海城填海工程） 保利地产大品牌实力，助力新四方保利地产大品牌实力，助力新四方（保利对四方区未来居住生活的提升） 保利保利 百合花园，青岛居住生活样本百合花园，青岛居住生活样本（保利 百合花园品质） 区域炒作专题区域炒作专题3 第三篇：胶州湾高速第三篇：胶州湾高速 标题：大道纵横，保利百合花园荣升区域价值高地标题：大道纵横，保利百合花园荣升区域价值高地 胶州湾
14、高速，提速区域经济脉动（胶州湾高速、大沙路拓宽进度）胶州湾高速，提速区域经济脉动（胶州湾高速、大沙路拓宽进度） 保利地产，坐享区域巨大利好（区域价值）保利地产，坐享区域巨大利好（区域价值） 保利保利 百合花园，高性价比产品走俏市场（项目产品优势及发展潜力）百合花园，高性价比产品走俏市场（项目产品优势及发展潜力） 活动主题：活动主题：百合会业主联谊会 活动时间：活动时间：8月下旬月下旬 活动亮点：活动亮点： 茶艺表演、乐队表演及冷餐会 1、三种资源导入，形成3个独享的洽谈区 2、百合会会员座谈 3、户外看电影、户外看电影 第二阶段：舒适山居第二阶段：舒适山居 动作：动作：全面爆发，主打产品的景观
15、和山居生活卖点全面爆发，主打产品的景观和山居生活卖点 渠道：渠道：报纸、网络、户外、道旗、渠道推广等报纸、网络、户外、道旗、渠道推广等 思路思路：以“山居生活”为主题，将项目与滨海、山联系起来。通过类比的方法，以“山居生活”为主题，将项目与滨海、山联系起来。通过类比的方法，唤起人们对生态环境居住的渴望，并且建立起项目的高品质形象，区别于竞争唤起人们对生态环境居住的渴望，并且建立起项目的高品质形象，区别于竞争对手，提升自身档次和品味。对手，提升自身档次和品味。 媒体：媒体： 报纸报纸:半岛都市报半岛都市报 网络：搜房网和新浪网网络：搜房网和新浪网 户外、道旗、车体户外、道旗、车体 渠道：渠道：
16、DM 直投直投(点对点营销）点对点营销）海信广场会员资源等海信广场会员资源等 定向性的公关活动（理财客户专场、音乐体育台的车友活动等）定向性的公关活动（理财客户专场、音乐体育台的车友活动等） 加强人际口碑宣传，以老带新优惠政策等促动销售。加强人际口碑宣传，以老带新优惠政策等促动销售。 投资类客户定向活动：投资类客户定向活动： 建行、中信、汇丰等银行建行、中信、汇丰等银行理财、证券投资及信理财、证券投资及信 用卡客户用卡客户 结合银行的特别渠道（理财、证券、信用卡）类投资客户，进行专场结合银行的特别渠道（理财、证券、信用卡）类投资客户，进行专场理财、投资的论坛与讲座，产品推介的同时对项目客群和“白骨精”理财、投资的论坛与讲座，产品推介的同时对项目客群和“白骨精”人群进行理财投资发展的培训，进而将项目“人群进行理财投资发展的培训，进而将项目“品质舒适生活品质舒适生活”传播”传播出去，吸引经济实力强的客户，为项目销售拓展全新的渠
