2009海昌商业调整汇报51p

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1、本报告属公司机密文件，请勿外传！海昌加勒比商业调整建议纬联地产顾问（重庆）有限公司WINLAND PROPERTY CONSULTANT（CHONGQING）CO.,LTD. 2009.9谨呈：重庆极地实业 本报告属公司机密文件，请勿外传！汇报提纲1、当前存在问题2、解决问题思路3、主题调整及打造建议4、业态调整建议5、招商策略本报告属公司机密文件，请勿外传！第一部分：当前存在问题本报告属公司机密文件，请勿外传！1、已进驻商家对于后期持续经营缺乏信心。2、原有观望商家现在对于项目的进驻的态度大幅度 减弱。3、项目将极大的受季节因素影响问题研判公园及季节影响本报告属公司机密文件，请勿外传！工程及

2、验收影响消防验收/综合验收时间 由于项目通过综合验收时间比较晚（2010年），导致大 商家（德庄）无法按时营业，商家对本项目的信心 锐减；且品牌商家在综合验收前均不敢动工，由于 其装修投入较高，且均有各自的风格，如在综合验 收前装修好但最终未通过验收，其损失是难以预估 的； 项目工程问题 本项目工程至今仍有一定问题，如地面防水、排水等， 在7月由于天气原因，连下暴雨，导致商业街所有商 家在不同程度上遭受损失（G7碰碰车被水淹、G9、 G6等进水及漏水等），目前商家问题还未能得到解 决；需要进行系统化调整来解决项目存在的危机问题研判本报告属公司机密文件，请勿外传！第二部分：解决问题思路本报告属公

3、司机密文件，请勿外传！吸引客群的唯一策略，就是氛圍，就是環境 然像Roppongi這種有特色的開發，絕不會單只吸引高購買群考慮 計劃內的氛圍、環境，將吸引了不管購不購物、就是想要來 Roppongi待著的廣大人群，這是Roppongi hills將會 歷久不衰的保證本报告属公司机密文件，请勿外传！人們以為進入了建築區域，卻突然發現了內街或廣場 內街的台階又和陸地平階連接，所有的內街、廣場、庭園 都有自己的故事和名字 成為無論是誰都能享有的豐富意趣明快街道本报告属公司机密文件，请勿外传！步行在六本木領域，不是步行， 步行，不是通過一種物理性的過道，不是爬上一座物理性的路橋 步行在六本木領域，是一

4、種旅行 是一種場所的經歷 旅行過程，是一種重慶前所未見的行為驚豔本报告属公司机密文件，请勿外传！旅游项目发展阶段，可以从旅游资源开发的过程中，找到印记： 80-90年：原始资源利用期 阶段特征：圈起来收门票与简单接待； 90-95年：资源开发起步期 阶段特征：基础设施建设与观赏旅游； 95-04年：资源开发转轨期 阶段特征：观赏旅游全面开发与游乐休 闲产品形成； 2004-2015年：资源深度挖掘期 阶段特征：情境设计与体验旅游； 2015以后：后资源开发期 阶段特征：休闲度假与生活方式创造旅 游。趋势研判情境体验和休闲度假将是未来旅游发展方向，也为本 项目发展指明了方向本报告属公司机密文件，

5、请勿外传！对商业街进行主题化的打造 来形成目的性消费场所，增 强自身聚客能力。解决建议本报告属公司机密文件，请勿外传！第三部分：主题调整及打造建议本报告属公司机密文件，请勿外传！产品定位将加勒比建筑风格与南山优美的自然景观 进行了完美的结合，在山谷间创造出一个 童话世界般的山地小镇。本报告属公司机密文件，请勿外传！重庆最佳约会胜地主题定位项目质素；主题公园、绿色森林 、欧式建筑群香港有郎豪坊、澳门有威尼斯人、深圳有东部华侨城、上海有新天地，但 重庆还没有一个适合约会的大型项目。而本项目独特的质素具备了打造胜地的基础。本报告属公司机密文件，请勿外传！五彩花田打造思路:通过土地出租方式将 绿化地块

6、出租给相应机构（如 金夫人）进行打造。既可增加项目住宅销售卖点,还 可以增加收益,同时为商业带来 人气打造思路位置:临花园洋房 的100亩绿化地产品特性：种 植多种可观赏 性植物花卉， 如薰衣草、向 日葵等。成为 重庆主城首个 大型浪漫花田本报告属公司机密文件，请勿外传！熏衣草又名“宁静的香水植物”，花 语是“芳香”。全株均具芳香，植株 晾干后香气不变，花朵还可做香包。 其香气能醒脑明目，使人舒适，还能 驱除蚊蝇。放几棵干草在衣柜、书柜 里，能驱虫防蛀，香味几年不散。 1999年熏衣草被国际香草协会选为年 度香草。 大面积的熏衣草田，既能使增添项目 整体的浪漫色彩，散发出的香气又能 使人舒适与

7、宁静。打造思路本报告属公司机密文件，请勿外传！夜间灯饰打造思路位置:商业街建筑打造方式:邀请优秀 灯饰公司对商业街 进行设计。同时布 置部分灯雕产品特点：增加项目夜间 特点，延长客户夜间停留 理由本报告属公司机密文件，请勿外传！打造思路灯雕本报告属公司机密文件，请勿外传！观景平台 打造思路打造方式:与东起豪升置换部 分土地，修建大型观景平台， 打造重庆最佳观景平台，吸引 大量游客位置:东起豪升地 块产品特点：增加项目夜间 特点，吸引旅游人群，同 时可延长客户夜间停留理 由本报告属公司机密文件，请勿外传！烟火燃放点打造思路打造方式:指定地点进行 小型冷烟火燃放产品特点：增加项目夜间 特点，延长客

8、户夜间停留 理由位置:销售中心第 一停车场本报告属公司机密文件，请勿外传！许愿树 打造思路位置:酒店旁大榕 树打造方式:邀请知名佛教 人士对树进行开光，并 由商业公司在此进行许 愿望牌的销售 产品特点：增加项目的浪 漫氛围，吸引各类人群前 往，增加项目体验色彩本报告属公司机密文件，请勿外传！许愿池 位置:商业街入口 广场打造方式:在原有喷泉处 设置可兑换钱币点，可 向池中投币产品特点：增加项目的浪 漫氛围，增加项目体验色 彩打造思路本报告属公司机密文件，请勿外传！许愿墙 位置:入口广场打造思路打造方式:在入口处修筑一 道钱，并在上面留置可许 愿区域，可用及时贴留言产品特点：增加项目的浪 漫氛围

9、，增加项目体验色 彩本报告属公司机密文件，请勿外传！苏格兰风笛打造思路街头表演爱尔兰风笛表演打造方式：邀请几个外国 留学生穿本国服装在商业 街上进行乐器表演产品特点：互动与体验已经成为休 闲旅游的一个重要打造手段，增加 更多互动表演能增加项目的整体氛 围玩偶扮相本报告属公司机密文件，请勿外传！古典马车打造思路打造方式：以出租方式邀 请一家马车运营商进行运 营。可坐马车绕公园（公 路）1圈或者半圈。同时可 提供游客在马车上进行拍 摄本报告属公司机密文件，请勿外传！约会钟楼 （浪漫塔 ）打造思路打造方式：利用G-10-1的眺 望塔进行打造。在塔顶可 设置可供情侣共撞的永恒 钟。并且通过在入口收取

10、较低价格的方式进行管理 （1元/人）游客进入后可在 塔顶免费撞钟三次，寓意 三生三世。并可在塔顶观 赏小镇全景。本报告属公司机密文件，请勿外传！热汽球打造思路打造方式：在二期土地开辟一块土 地（至少30*30），通过联营或者 租赁方式，引进专业的热气球经营 商进行经营。产品特点：增加项目的体验元素， 同时可在热气球上观赏小镇全景和 南山的森林风景。本报告属公司机密文件，请勿外传！打造思路街头细部 处理本报告属公司机密文件，请勿外传！打造思路街头细 部处理本报告属公司机密文件，请勿外传！打造思路装置艺术本报告属公司机密文件，请勿外传！打造思路装置艺术本报告属公司机密文件，请勿外传！五彩花田眩彩灯

11、雕观景平台烟花许愿池许愿墙许愿树玩偶扮相苏格兰风笛古典马车约会钟楼（ 漫塔）热汽球惊艳打造思路本报告属公司机密文件，请勿外传！第四部分：业态调整建议本报告属公司机密文件，请勿外传！业态调整原则能充分贯驻留型商业 设施的主题可借鉴类比项 目的业态组合与商家访谈 的结论满足分众人群需求本报告属公司机密文件，请勿外传！招商渠道;利用金夫 人进驻的影响力, 让 市外计划进入重庆 市场或者在重庆市 场希望做大做强的 企业进驻方式：租赁品牌：蔚格、V2等G6G-10-1 1F 婚纱店本报告属公司机密文件，请勿外传！招商渠道;联系重庆正在加 速拓展的私家菜坊和特色 异域餐厅.同时加快与德克 士龙湖人家的谈判

12、进程方式：租赁G-10-1 G-10-2 情侣餐厅 快餐厅 本报告属公司机密文件，请勿外传！招商渠道;利用优惠政策重新 与阿兴记等大型品牌餐饮进 行联系,吸引其进驻.品牌：阿兴记、巴味堂等方式：租赁G-10-4 大型婚宴本报告属公司机密文件，请勿外传！招商渠道;加快酒店的运作,并通 过酒店的运作来带动咖啡酒吧的 进驻品牌：共语咖啡等方式：租赁G-10-6 2F 咖啡酒吧本报告属公司机密文件，请勿外传！G-7情侣饰品店 花店 DIY工作室（陶艺吧、香皂吧 ）方式：租赁招商渠道;进一步与 前期联系的饰品店进 行沟通,同时对南山 的花场进行联系,吸 引一到二家在商业街 开设门店.本报告属公司机密文件

13、，请勿外传！方式：联营（可以交给酒 店管理公司进行一起管理 ，也可以与其他酒店集团 进行联合打造）G-9 会议中心本报告属公司机密文件，请勿外传！招商渠道;通过与本地部分酒店经营者 外地丽江等地的客栈进行联系,通过其 项目打造思路和优惠政策吸引其进驻.方式：租赁G-4 客栈情侣酒店本报告属公司机密文件，请勿外传！G-10 1层 酒窖品牌：富隆酒窖方式：租赁招商渠道;联系重庆本 地酒窖客户和山东等 地外地酒窖客户,通过 项目整体规划吸引其 进驻本报告属公司机密文件，请勿外传！在繁华之外 约会圣地商店型式特色驚豔生活的旅途驚豔紅酒驚豔食物驚豔音樂驚豔裝置藝術驚豔重慶前所未見的浪漫生活劇場，花、咖啡

14、、廣場歐洲式街道與環境氛圍，圍塑而出的特色商店清吧、爱尔兰风笛、背景音乐创造不同听觉享受重慶藏酒最豐地下酒庫山地美食、海鲜广场、异域美食、品位快餐重庆首家裝置藝術展本报告属公司机密文件，请勿外传！第四部分：初步计划及目标本报告属公司机密文件，请勿外传！实施本计划的招商目标：80%此目标建立在集团对于本计划的认可和完 全执行前提下招商目标本报告属公司机密文件，请勿外传！第一阶段 时间：2009年10月-2009年11月 产品类调整：确定整体调整计划。五 彩花田方案沟通、约会钟楼打造 招商工作：联系酒店、客栈、婚纱、 大型餐饮、快餐、情侣餐饮计划阶段本报告属公司机密文件，请勿外传！第二阶段 时间：

15、2009年12月-2010年1月 产品类调整：五彩花田合作确定。许愿 树、许愿墙、许愿池打造 招商内容：确定酒店、婚纱。继续加深 与大型餐饮、快餐、情侣餐饮的谈判， 同时通过酒店的确定，加强与咖啡的联 系 说明：本阶段为年末，商家基本不愿意谈来年的 拓展。所以以加强联系，囤积客户为主计划阶段本报告属公司机密文件，请勿外传！第三阶段 时间：2010年2月-2010年3月 产品类调整：五彩花田种植、灯 雕打造，街头表演正式上街，热 气球、古典马车正式合作 招商内容：确定大型餐饮、快餐 、情侣餐饮和客栈。计划阶段本报告属公司机密文件，请勿外传！第四阶段时间：2010年4月-2010年5月 招商内容：引进G-7的情侣饰品 店、花店 、DIY工作室计划阶段本报告属公司机密文件，请勿外传！加勒比 明天更美好本报告属公司机密文件，请勿外传！