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1、地产股地产股“疯牛疯牛”探秘探秘信贷闸门洞开 疯狂的赚钱效应龙飞 、卢远香/文 编者按 地产股集体飘红，半个月之内，地产股跑赢蓝筹股两倍。难道地产真的开始复兴？这似乎是一场开发商和机构之间的“默契” ，一季度的小阳春之后，如何维持房地产市场上“量价”齐升的大好局面？而机构这边，同样面临着无股可换的局面。一拍即合：政府需要市场红火好推地、银行放贷需要出口、机构同样需要题材。殊不见，5 月 14 日，广州的十大地产商已经开始密谋如何涨价的问题了。一方面，有关楼市是否已经恢复的讨论依旧持续；但另一方面，越来越多的投资者已经前赴后继地进入地产股。Wind 数据显示，4月份地产行业指数总体上涨 7.39
2、%，地产股跑赢蓝筹股近一倍。进入 5 月，地产板块更成为股市明星， “五一”后的前三个交易日，有近 23 亿元的资金流入地产板块。反映行业情况的地产指数已经由 4 月底的 1200 多点，飙升到 5 月上旬的 1632 点。地产业似乎一夜间又从冬季跳进了花季。这是一个轮回的起点，还是又一波自娱自乐的“吹泡泡”？机构投资者“合谋”“以前买地产股是投机，现在买地产股是投资。 ”李峰自语，他是深圳一家阳光私募的董事长。似乎只经历了一个“五一”小长假，他的态度就忽然有了大幅度的转变。虽然 3 月初他已经进入地产股，而且通过沙河股份（000014.SH） 、华侨城（000069.SZ） 、万科 A（00
3、0002.SZ）等操作获益丰厚。但李峰坦言，此前自己跟大多数机构一样不看好房地产股。 “房地产存货积压，成交量和价格都将下降，业绩会大幅下滑，资金链问题更是地产商的致命伤。而且大部分人都不看好，地产业前期已经估值偏低，我就是看准偏低的估值想抢一把反弹。 ”李峰如是想。然而，事情到了 4 月底忽然出现了戏剧性的场面。4 月 28 日，李峰对地产股大幅换仓，卖掉万科、华侨城，换成了金地集团（600383.SH） 、中华企业（600675.SH）等地产股，并将地产股的持仓比例由 15加到 30。这一操作让他大有收获，仅以金地集团个股为例，4 月 28 日的收市价是 10.4 元，到 5 月 14 日
4、的该股已经飙升到 17.02 元。短短半个月已经有 63%的收益。李峰说，他做出这样判断的原因是 4 月底的两项政策，一者，银监会高调表态，宽松信贷政策的基调不会转变；二者，国务院降低固定资产投资项目的资本金政策的出台。 “未来半年，钱不值钱，很多资金会选择买资产。 ”李峰认为，信贷放松，必然会带来股市和房地产的价格上涨。但由于经济还没转好，股价和房价并没反映在CPI 上，预期通胀在短期内不会出现。于是他大胆预测：房价会大幅上涨。 “既然看好房地产股，自然要选择弹性大、强周期性的企业。例如存货多、高负债的金地集团、香江控股等。 ”李峰直言。不仅仅是李峰这样的私募，对配置比例有诸多限制的公募基金
5、也开始看好地产股。陈涛是国内一家大型基金公司的明星基金经理。早在 4 月初，其持仓的地产股就达到 15，但最近，他又加仓了地产股，地产股配置比例达到 20，大幅超过 7的基准配置。陈涛所在的公司一直是行业前五名的大基金公司，其态度颇有代表性。“房地产股抬升的空间还是很大，预期还有 3040的上升空间。 ”陈涛表示。让他做出这样判断是地产企业的盈利能力，他认为，房企“毛利率的拐点应该在一季度就能看得到。房价没有降，但拿地便宜了。 ”成交量放大是以上种种的前提，投资人信心正是源于此。早在 4 月清明前后，联合证券组织基金到深圳的华侨城、振业城调研。振业城位于深圳的东北边，当时开发商推出了 70 多
6、套的别墅，2 万元/平方米，面积都在两三百平方米左右。开盘前三天就卖了 60 多套，这远远超出开发商的预期。同样，华侨城推出了 200 多套 6080 平方米的小户型青年公寓，一个星期全卖完了。4 月 28 日，申银万国在北京举行了机构投资者间的金融地产论坛。这天，以万科为代表的房地商宣称要在一线城市拿地，房产中介则直言，炒家回到房地产市场，房价必然上涨。在当天，100 多个机构投资者参加了这场论坛，在一片看好的乐观声音中，机构对房地产的多空分歧转为一致看好。而就在当天，房地产板块拉出了漂亮的阳线。记者注意到，从 4 月 28 日起至 5 月 14 日，短短 12 个交易日内，圈内机构戏谑为“
7、死多头”的金地集团股价强势上涨了 61.67，而前期表现平淡的世贸股份（600823.SH） ，也跑出了 41.10的涨幅。而同期上证指数的涨幅只有 9.75。投资者来势汹汹“说实在，我真不知道为什么卖得那么好。 ”深圳中天地产的董事陈思贤告诉记者，他们代理了深圳 5 个楼盘的销售。仅仅四五月，他们已经完成今年任务额的 70%。 “别墅项目开盘当天居然就卖出了80%，这接近 2007 年高峰期的情形。 ”在陈思贤看来，当年的疯狂还是由于有着一大批投机者接盘，那现在呢？陈承认自己“看不懂” 。5 月后，深圳成交量继续放大，中国指数研究院数据信息中心数据显示，小长假后的第一个星期，全市商品住宅成交
8、面积创下了自 2007 年下半年以来的单周成交最大值。喜人景色同样出现在国内其他城市，在全国 34 个大中小城市中，有 27 个成交面积环比上升，其中有近 20 个城市增幅超过了 20%，涨幅最大的广州达到 48.38%。“这轮行情普遍是大面积、高价位的项目卖得好”一位在全国20 个城市都有业务的集团房企销售总监表示，这通常意味着二次或者三次置业人士的需求在放大。这与起初判断的初次购房者为市场主力有很大的差距。专门跟踪豪宅成交情况的广东中原地产总监李粤湘也表示，近期豪宅行情暴涨。3 月后中原地产每月成交 250 万以上的高价楼，基本保持每月几十宗，与以往的每月平均几宗相比，增幅惊人。“这轮的投
9、资客有些来势汹汹”陈建平（化名）是广州一个地产代理公司的总经理，公司主营一二手商品房买卖。“有个客户在我这放了 200 万元的资金。 ”陈表示，这笔钱只是订金，如果陈建平认为哪个单位有投资价值，他可以替客户直接下订单。 “然后再打电话给客户，让他把余款汇过来” 。这是个老客户，去年楼市冷冻曾让他损失了一笔。但“今年 3 月这位客户突然加大投资，到 5 月初，他所购入的房子总价在 5000 万元以上” ，而且还在继续购入中。这种房地产投资模式让在行业内沉浸了 20 年的陈建平都有些意外。这位老客户是做实业的人，在中山市有几家灯具厂，以往他也会投资房地产，但通常都是一两套的买卖。陈建平了解到，最近
10、他的投资资金有很大部分是银行的贷款， “从银行处拿到的产业升级的贷款，但由于暂时看不到实业前景，所以准备在楼市保值 ” ，虽然陈建平对于客户如此激进的投资方式表示过疑虑，但还是看好这种保值方式“这 5000 万元的投入已经可以获利 15%左右” 。陈表示。到现在为止，类似的客户陈建平只有 3 到 5 个。但这类别的客户正在增多，采访期间，那位老客户又给他介绍了一个“新朋友” ，背景同样是中山市的实业家。宏观数据显示，今年 4 月工业增加值同比增加 7.3%，但与工业发展息息相关的发电量同比却减少了 3.55%。分析认为，这反映了银行贷给工业企业扩张产能的资金，大部分还没有真正进入实体经济，才会
11、导致产能的发电量不增反降。当中有多少像陈建平的客户一样，把资金投入楼市或者股市？“我们也知道肯定有不少资金已经流入资本市场，但信贷扩张的压力下，加上国内信用体系不完善，银行很难对这些贷出的资金有效控制。 ”有银行贷款员向记者表示。开发商的信心“我们信心十足。 ”保利地产的一位高层管理者向记者表示。除了销售的惊喜外，开发商的信心源自资金的充裕。方正证券房地产行业分析师周伟称，2009 年 1-3 月，行业全部资金来源同比增长 9.15%，自筹资金、国内贷款、订金(预收款)同比分别增长 13.14%、8.01%、1.59%。对此，DTZ 戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，虽然国内贷款有所增
12、加， “但与人民币信贷市场整体 30%的同比增长相比，1 季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。 ”关键在 13%以上增长的自筹资金，有迹象显示，国家政策放松后，越来越多的社会资金向房地产靠拢。从三月底开始，房地产信托的政策限制逐渐放开。最近准备通过房地产信托融资的是浙江绿城，这项信托融资计划可以为他们带来 17 亿元的资本。除此外，龙湖、招商地产都通过房地产信托成功融资。有银行主管信托业务的负责人告诉记者，类似的信托计划该银行计划实施的就有五六宗。而这仅仅是一家银行的情况，相比于今年一季度不超过 10 宗的房地产信托，其增幅可谓惊人。除此之外，
13、委托贷款、大股东注资等融资方式也为地产商带来众多资金支持。地产商不差钱，土地市场也开始发飙。其实从 4 月开始，开发商拿地已经进入快车道。4 月 30 日，保利、美达、天阳等地产巨头齐集杭州，一直被媒体暗讽为“无聊”的土地拍卖被疯狂所替代。经过近 46 轮交手，杭州上城区南山路的一地块以 7 亿元成交。超过起拍价 2.3 倍，楼面价达到 4.6 万元/平方米。一时间“地王”再现的呼声四起。“地王，是迟早的事。 ”深圳一位上市公司总裁助理轻描淡写地向记者表示，4 月深圳一块捆绑地块曾出现 14 分钟举牌 113 次，高出底价 51%的“拍卖战” ，随后在上海、重庆纷纷出现高溢价的拍卖场景。 “五
14、一”后第一周，土地市场地块推出和成交量环比双双上涨，据中国指数研究院数据信息中心监测显示，本周 20 个重点城市共成交土地 62 宗，成交土地面积环比增加 34%。其中，绿地集团以 9.5亿元拿下上海今年总价最贵的地块最为业内人士津津乐道。一边厢地产企业开始大规模拿地；另一边厢“消化存货”变成“加快开工” 。“明年的房地产市场可能会出现供不应求。 ”摩根大通亚洲首席经济学家龚方雄再一次语出惊人。各大开发商已经加快开发，就连投资人眼中最为稳健的万科也耐不住寂寞。在接受记者采访时，万科的发言人承认“近一段时期以来，各地市场的成交量普遍有所回升，公司的开工情况，也会随时根据市场销售情况进行动态的调整
15、” 。数据显示，4 月增加的房地产开发投资为 2410 亿元，比之一季度的月均数，大幅增长 48%。据本报记者独家获悉，5 月 14 日，广州十大开发商秘密召开了个内部会议，商量的已经是涨价的模式了，据称，在究竟是慢慢上涨还是一次性涨的问题上，开发商们决定“慢慢来” 。欢迎与 globrand（全球品牌网）作者探讨您的观点和看法，23 年与中国企业同步成长，对话商业领袖，传播商业理想，服务商业人群，中国经营报掌控中国商界绝对话语权。依托北京、辐射全国，覆盖城市达 240 余个。内涵丰沛， 中国经营报已成功构建“周报商学院月刊职场月刊China Economist双月刊CBCI 企业竞争力监测指数”共同构成的产品系列。（与我联系时，请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。 ） 进入中国经营报文章列表
