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1、上海上海“大虹桥大虹桥”架起多少机遇架起多少机遇上海“大虹桥”架起多少机遇 http:/ 2009 年09 月 28 日 08:03 东方网-劳动报 作者：邰佳近来一直炒得沸沸扬扬的“大虹桥”上周终于揭开面纱。未来的虹桥商务区将承担“商务中心”和“交通枢纽”的功能，面积达 26.3 平方公里，将是一个类似陆家嘴(29.47,0.48,1.66%)、张江那样的功能区，而不是行政区。根据规划，虹桥枢纽周边约 60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。虹桥商务区范围内，将出现一个占地 1.4 平方公里的商务功能核心区，预计明年启动建设，2015 年实现年生产总值
2、超过 100 亿元。分析师指出，大虹桥将主要承担起国际贸易中心建设的重担，给上海本地股带来机会，对物流、房地产板块有积极的影响。而房产方面，这一集空港、城铁、轻轨等多种换乘方式于一体的“交通枢纽” ，将给周边板块带来巨大的影响。商务篇三大核心服务长三角 虹桥商务区的三个重要功能核心包括交通功能核心、商务功能核心和机场东片核心。由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车库等构成的枢纽功能综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的动力之源。采访中，高力国际顾问与估值部副董事朱磊表示，虹桥涉外贸易中心以国内外大中型贸易类企业为主，已经形成了非常明显的产业集聚，加上虹桥
3、交通枢纽的规划，虹桥以贸易及相关产业为集聚的产业特色将更加得以体现，届时虹桥作为上海的黄金西大门，对长三角企业的辐射能力将大大增强。商务功能核心位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源。朱磊指出，从区域特色分析，虹桥涉外贸易中心的贸易服务配套及相关设施非常齐全，也形成了一定的产业集聚，产业基础和发展基础良好。因此不管从区位优势来看，还是从产业特色分析，虹桥涉外贸易中心定位于以国际贸易为主，也将为长三角地区的国内大中型企业提供一个成熟和便捷高效的商务平台。贸易企业的投资宝地 高力国际市场研究分析指出，对于贸易发展、商务
4、、物流、专业会展、贸易相关的金融服务业，或者是以国际贸易为主的经营性企业，大虹桥区域将是一块投资宝地。不管从交通规划，还是从产业集聚和产业基础，还是从商务配套设施，虹桥都已经具备了非常成熟的先发优势和后发推动力。根据高力国际对国际经济形势和中国经济主要推动因素的研究判断，虹桥将成为上海不可多得的投资区域和商务办公区域，尤其是贸易型以及贸易型相关的上下游企业，也必将从虹桥的重要大市政规划和大力推动以贸易为主的区域规划和产业定位中得益。楼市篇部分楼盘利好初现 在“大虹桥”的消息“尘埃落定”前，片区内的万科城花新园已在网上挂出了“大虹桥”为主题的宣传软文。而松江九亭奥林匹克花园三期，开盘均价从 5
5、月份 11500 元/涨到目前 14000 元/。林荫湖畔、香港花园等华漕板块的楼盘也逆市上扬，本月涨幅达 15%。除一手房以外，二手房市场亦闻风而动。“8 月的成交比较低迷，比前期下降 30%-40%，而 9 月份到目前为止成交还不错，有一个小升温。 ”21 世纪不动产九亭店高级经理刘先武告诉记者。据悉，九亭区域二手房在 9 月份比 7 月份成交量仍然要低，但是价格的总体走势在稳步上升之中。这同样有赖于“大虹桥”概念的出台。影响在长远而非近期 上海中原地产咨询部经理马冀向记者指出， “大虹桥”概念的提出注重的是商务的功能，而非行政的功能。商务功能对于楼市的影响当然是利好，但是绝不同于南汇并于
6、浦东的行政性的功能。南汇并入浦东后，原南汇的居民在居住上可以享受的“大浦东”的各项优惠政策，因此，南汇楼市尤其是周康地区有炒作的可能性。南汇并入浦东之后，尽管到目前为止，房源地段、周边配套设施没有丝毫改变、仅仅是“南汇人”成为“浦东人”的概念转变，但这已促使买卖双方的心态产生了微妙变化。其中，南汇部分楼盘如周康板块的二手房挂牌价，在不到一周内已猛然提价 10%。从今年 4 月起，周康板块的投资客占到了总成交量的 20%-30%，比例虽然不高，却是看好这一地区的明显信号。到今年 9 月，个别楼盘相对南汇并入浦东前，涨价幅度在 50%-80%。马冀表示， “大虹桥”概念的提出注重的是商务的功能，闵
7、行、长宁、青浦、嘉定四个区居民生活上短期内没有实质性的变化， “大虹桥”商务区的影响将是长远的影响，而非近期的。马冀认为，当下短期内“大虹桥”楼市不太可能出现飙涨的行情。南汇并入浦东是在楼市复苏的背景下，房价当时还处于低谷，还有一定的上涨空间，后期才有投资的炒作。 “大虹桥”概念的提出，是楼市已经过热，房价虚高的时间段，而非楼市复苏的阶段， “大虹桥”的房价已经在今年楼市复苏过程中得到恢复性增长。华漕、徐泾板块受益最多 在“大虹桥”的各个板块中，由于古北、天山等中心板块属于传统的成熟区域，因此受此政策的利好支撑不会过于明显，中房指数研究院副院长陈晟表示， “不同区域不同物业类型受此影响各有不同
8、，距离主战场10 公里内的华漕、徐泾等板块则会受益最多。”21 世纪不动产徐泾分店的一位客户经理告诉记者，大虹桥枢纽是徐泾最大的利好，它把徐泾从青浦的一个行政区域转变成长宁的“腹地” ，不少来自长宁的改善需求在此置业，需求的增长带动价格的上涨，以绿中海为例，公寓单价已经超过 12000 元。而作为交通枢纽的主要工程所在地，华漕板块成为直接受益的区域之一，数据显示，华漕板块的商品房均价已由去年的 8000 元/平方米左右涨至 16000 元/平方米以上。盛世虹桥、金色西郊城等楼盘随着虹桥综合交通枢纽的建设、轨道交通的引入及周边配套的改善，价格居高不下。21 世纪不动产九亭大街店张经理表示，九亭板
9、块现在基本是自住客。而不少业内人士坦言，教育、医疗资源不到位，特别是交通死结很难解开，成了制约九亭板块后续发展的“软肋” 。但也有人士认为，大虹桥还包括现代服务业聚集区，而现代服务业聚集区正是九亭的规划。股市篇上海本地股有机会 目前股市中还没有形成一个清晰的“大虹桥概念股” ，但对于“大虹桥”建设提速，有证券分析师指出，大虹桥将主要承担起国际贸易中心建设的重担，有利于推动上海经济建设，给上海本地股带来机会。大虹桥区域涉及上海长宁、闵行、青浦、嘉定四个区，正在建设中的虹桥综合交通枢纽，位于大虹桥的核心区。这使投资者对于陌生的“大虹桥概念股” ，首先想到的就是上海机场。单从该区域来说，没有太多的上
10、市公司。其中，上海机场是受益的个股。由于“大虹桥”的建设将对长三角周边区域产生溢出效应，同时周边地区也将带动虹桥商务区的发展。结合虹桥商务区发展商业的思路以及虹桥交通枢纽的带动作用，分析师建议重点关注商业旅游和交通运输行业中的投资机会，如百联股份、上海九百、友谊股份、锦江股份等。锦江股份此前资产重组方案显示，公司以所属星级酒店业务相关资产与公司控股股东锦江酒店集团所属经济型酒店业务相关资产进行置换，同时进行少数股权转让，以避免交叉持股。在披露重组方案后，锦江股份已于 2009 年 8 月 31 日复牌。分析师认为，从今年前 7 个月的经营情况看，置入资产所实现的投资收益高于置出资产，且经济型酒
11、店业务未来的增长速度高于置出的星级酒店业务，此次资产重组对上市公司利好。物流房产板块受益 分析师指出，从大虹桥的角色来看，对物流、房地产板块有积极的影响。中海集运(4.62,0.02,0.43%)、中海发展(14.29,0.19,1.35%)、东方航空(5.93,-0.06,-1.00%)、上海航空(6.41,-0.11,-1.69%)、上海机场(15.53,-0.18,-1.15%)等都是受益者。据悉，目前主动与大虹桥沾边较多的是房地产市场，长宁、闵行等四区的楼盘纷纷搭上大虹桥概念。例如，万科A(12.10,0.33,2.80%)开发的万科城花新园位于七宝，在宣传中称其“领军进入大虹桥时代” 。业内人士表示，在大虹桥区域内有土地储备的上市公司也是潜在受益者。大虹桥涉及的区域范围较大，国内有不少房地产上市公司在该区域有楼盘项目，包括万科 A、金地集团(16.20,0.24,1.50%)等。如果大虹桥建设带动土地及房产升值，对在该区域有项目的地产企业是利好。随着上海建设大虹桥目标的清晰，该区域有望吸引更多地产企业。从广义上讲，上海本地股及房地产、物流等板块，将在大虹桥建设提速中受益。不过，市场人士提醒，短期掀起炒作的可能性不大。
