济南漱玉花园工程项目风险分析与控制

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1、济南漱玉花园工程项目风险分析与控制济南漱玉花园工程项目风险分析与控制4 漱玉花园项目概况 41 漱玉花园项目简介 山东中齐房地产开发有限公司成立于 2000 年 10 月份，注册资本 3000 万元，房地 产开发贰级资质，是一家专业从事房地产开发的企业。公司位于济南市历城区花园路 21 号。 漱玉花园是中齐公司即将开工建设的项目，该项目将建成建筑面积约 10 万平米的 高档住宅小区，位于在英雄山路南段，西临英雄山路，南依兴济河，位于济南南部英雄 山居住板块核心位置。 本项目位于英雄山路 242 号，原为济南轻骑集团轻型车厂厂房。其四至为西至英 雄山路，南至兴济河，东至玉函路延长段，北至历城建筑

2、安装公司第七分公司宿舍，属于 郎茂山片区。英雄山路、旅游路、经十路、二环南路等市区重要交通干线与项目区域紧 密相接，4、35、42、K108 等多条公交线路贯穿市区重点区域，规划向西延伸的旅游路 将在项目北面通过，英雄山路为济南南北交通干道，可北接经十路可通往市中心，南接 二环南路可快速到达济南国际机场和济青、京福高速公路，地理位置十分优越。 整个项目规划用地 35411 平方米，规划地上容积率21，地下容积率O8，绿 化率45，土地使用权年限 70 年；总设计建筑面积 102424 平方米，其中高层住宅建 筑面积 71397 平方米，商业建筑面积 296 平方米，地下停车位及车库建筑面积 2

3、7221 平 方米。 本项目投资 416097 万元，其中土地费 976452 万元，建筑工程 1623914 万元， 其他费用 1560604 万元。 42 项目运行环境分析 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先 导性、带动性和风险性等特点。国家十分重视房地产开发建设，采取了一系列宏观调控 措施，抑制房地产行业的固定资产投资增长过快，国家的相关政策的出台是确保其在政 策的导向下健康发展，而不是限制其发展。近年来居民住房观念发生重要转变，随着住 房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以 住宅为主的房地产业己经成为国民经济的支

4、柱产业，对于改善人民群众的居住条件、拉 动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。尽管 2006 年一 2007 年有关 房地产热的议论增多，但在需求拉动下，2008 年我国的房地产业仍将保持良好的发 展势头。2007 年 2 季度，在宏观经济高速增长的背景下，企业运营呈现产销两旺局面， 赢利能力有了较大幅度的提高。根据国家统计局对全国 19500 家各种类型企业的调查显 示：二季度全国企业景气指数及企业家信心指数均在景气高位运行，表明企业生产经营 状况良好，企业家对未来经济走势充满信心。具体表现在，房地产业景气指数及企业家 信心指数与上季度及上年度同期相比均有明显提高；反映当前房

5、地产市场运行状况的 “国房景气指数“4 月份开始止跌回升后于 5、6 月份又连创今年新高，这足以说明我 国的房地产市场正开始处于升温状态中。国家统计局最新测算的房地产开发景气指数 表明，2007 年 8 月份“国房景气指数“持续上升，我国房地产开发综合景气基本持平。 8 月份“国房景气指数“为 10448，比 7 月份上升 048 点，同比上升 117 点。房地产 开发投资分类指数为 10372，比 7 月份上升 031 点，同比上升 206 点。18 月份， 全国完成房地产开发投资 14277 亿元，同比增长 29o。商品住宅完成投资 10161 亿元，增长 309。资金来源分类指数为 10

6、291，比 7 月份上升 O27 点，同比下降 081点。18 月份，全国房地产开发企业资金来源为 21998 亿元，增长 351。其中，国内贷款 为 4530 亿元，增长 264；利用外资 371 亿元，增长 659；企业自筹资金 7294 亿元，增长 352。房屋施工面积分类指数为 10556，比 7 月份上升 011 点，同比上升 1 94 点。18 月份，全国房屋施工面积 1903 亿平方米，增长 227。商品房空置面积分类 指数为 10817，比 7 月份上升 138 点，同比上升 750 点。从主要分类指数走势看， 2007 年前 8 个月土地开发活动明显活跃。18 月份，全国房地

7、产开发企业完成土地开发面 积 162 亿平方米，增长 153。 总的看来，目前我国的房地产市场产业发展虽然有些泡沫但总体来说还算比较正 常，属于稳健上升的一种类型，出现这种情况是我国近几年国家采取的一系列房地产政 策所发挥的作用。2003 年，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知o。按照这个文件的要求，首先要坚持市场化的基本方向，更大程度地发挥市 场在房地产业中的作用；其次切实行使好政府职能，加强经济适用房的建设和管理、完 善廉租房制度、强化住房公积金的归结和使用。毫无疑问， 国务院关于促进房地产市 场持续健康发展的通知曾是指导我国房地产市场持续健康发展的纲领性文件。199

8、8 年发布的关于进一步深化住房制度改革，加快住宅建设的通知 ，使我国住房改革取 得了突破性进展，我国房地产业发展进入了快速发展的轨道。在这个基础上， 国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知对我国房地产业的地位和作用作了充分的肯 定，也对当时房地产市场的形势作了明确的分析。 城市化过程的加速更让人感受到“压力力。根据山东省统计局统计，2001 年山东城 市化率为 392，2002 年达到 403，上升 11 个百分点；2003 年达到 418，上 升 15 个百分点：2004 年 435，上升 17 个百分点，我省城市化呈现出水平越来越高、速度 越来越快的趋势。山东人口 9180 万，假使

9、以去年上升 17 个百分点来计算，则每年至 少增加 156 万城市人口，以目前全省人均住宅建筑面积 25 平方米计算，则每年房地产 需要新增 3800 万平方米，而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在 2000 万平方米左右， 年缺口达 1800 万平方米。如此“庞大“的居住需求，10 年增长出来的城市人口，几乎 与济南的人口相当，如果不建高层建筑，很难设想出其它解决方案。以目前多层建筑而 言，一栋楼仅能解决几十户的居住问题，而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总 25 层的一幢高层住宅，却可以解决上百户住户的居住问题，可容纳户数是多层的几倍 之多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点，但人口增

10、长过快、城市人口密度大等现 状决定了高层产品形态将会成为未来住宅发展的主流。 济南是山东省省会，是全省政治、经济、文化、科教和旅游中心。济南历史源远 流长，文物古迹众多，泉水驰名中外，古城格局独特，是融山、泉、湖、河、城为一体 的历史文化名城。济南位于黄河下游的山东省腹地，南依泰山，北跨黄河，地位要冲。 地理坐标为：北纬 36。02一 37。31 ，东经 116。11一 117。44，周边与省内德州、 滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等市地接壤。全市南北宽 166 公里，东西长 183 公里， 土地总面积 7999 平方公里。辖历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清六区，章丘、平 阴、济阳、商河四县(

11、市)，共设 49 个街道办事处，68 个镇，42 个乡。2006 年末全市 总人口 5434509 人，其中非农业人口 1909668 人，占总人口数的 351。市区面积 2119 平方公里，建成区面积 15704 平方公里，建成区人口密度每平方公里 10318 人。济南是国家 15 个副省级城市之一，是连接环渤海经济区和长三角经济区的重要城 市，同时业是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽，是起跨省区作用的经济中心城市。 济南的土地利用要突出省会城市特点，继承和发扬历史文化传统和泉城特色，要为远景 发展成为具有国际影响的区域性中心城市提供土地保障。济南 2006 年来房价保持了稳步上 扬的价格走

12、势，总体房价一年来的涨幅达到 144，从年初的 3669 元平方米上升到年底的 4197 元平方米，由于统计的均是市区 有一定规模的楼盘，相对于整个济南(含郊区)全部楼盘的涨幅来讲，涨幅偏低，但是 可以更清晰的来反映市区楼盘的价格走势。据统计，2007 年截至二季度末，济南房地 产住宅市场的总规模约为 455 万平方米，平均销售率达 45，存量仅为 252 万平方米， 显然这还无法满足一个四五百万人口的省会城市的市民居住需求。对于 2008 年济南的 房价走势，因为有了奥运助阵，同时将承办 2009 年全国运动会，国民经济发展速度将 得到进一步提升，在此背景下广大市民对于房地产市场的心理预期也

13、将“水涨船高 ， 届时，济南住宅市场的均价将有望一举突破 6000 元大关。同时，奥运过后济南房价上 涨的脚步将会逐渐放缓，在未来的两三年内达到一个比较平稳的状态。济南市卜 3 季度， 房地产开发继续保持较快的发展势头，施工规模继续扩大，资金到位良好。一、房地 产开发运行特点 1、非国有房地产开发投资增势强劲。截至 9 月末，全市房地产开发完 成投资 1405 亿元，同比增长 316。从开发投资主体看，明显呈现多元化趋势。非 国有经济投资快速增长，所占比重进一步提高。卜 3 季度，全市房地产开发投资中，国 有经济控股企业完成投资 317 亿元，增长 93，所占比重为 226，下降 46 个百

14、分点；非国有经济控股企业完成投资 1087 亿元，增长 399，比重为 774，其中 私营房地产企业完成投资 297 亿元，增长 92，占完成全部投资的 211。2、住 宅投资仍是房地产开发投资的主体。今年全市房地产开发建设的主流目标仍然是加大住 宅产业发展和建立多层次住宅供应体系。卜 3 季度，从全市房地产开发投资的投资用途 看：住宅投资完成 1149 亿元，增长 389，占房地产开发投资比重 818，与去年 同期 相比上升 42 个百分点；商业营业用房投资完成 129 亿元，基本持平：办公楼投资完 成 34 亿元，增长 3o；其他用房投资完成 93 亿元，增长 177。3、房地产开发 到

15、位资金充裕。卜 3 季度，全市房地产开发投资到位资金充裕，保持较强的增长势头。全 市本年到位资金 2258 亿元(含上年末结余资金)，增长 9896。其中，国内贷款 293 亿元，下降 214，占到位资金比重的 130；自筹资金 691 亿元，增长 138， 占到 位资金的 306，比重上升 11 个百分点；其他资金来源 739 亿元，增长 110， 占到位 资金的 327；利用外资 14 亿元，下降 80，占到位资金的 06。4、全市房屋施 工面积增长较快。卜 3 季度，全市全部房屋施工面积 10969 万平方米，增长 135， 其 中新开工面积 3448 万平方米，增长 76。分房屋用途看

16、：住宅施工面积 9393 万平 方米，增长 154；商业营业用房施工面积 752 万平方米，下降 12；办公楼施工 面积 342 万平方米，增长 336；其他用途施工面积 483 万平方米，下降 42。5、 商品房屋销售形势良好，期房销售比重上升。据统计，卜 3 季度全市商品房屋销售面积 2258 万平方米，增长 294，其中销售住宅 2019 万平方米，增长 285，其中现 房销售面积 561 万平方米，下降 218；期房销售面积 1697 万平方米，占比重为752，上升 162 个百分点，增长 651。 目前的房地产市场已经逐步进入了以个人消费为主，以理性的、人性的和以提高 生活质量为特征的消费时代；出现了数量较多的高收入、高消费阶层，成为高档商