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1、西安写字楼市场漫谈创典全程项目六部 2012.6市场概况产品解读投资收益客群分析课 件 目 录Part 1、市场概况一、西安写字楼市场发展95年之前，西安的企业绝大多数为国营，民营企业较少，因此企业对写字楼的需求量 较弱，主要以砖石结构的多层行政办公楼。95年以后，随着西安民营企业逐渐兴起，写字楼建设量逐渐增多，在高新区和长安路 等部分地段集中分布。1999年，西部大开发战略提出，西安商品房项目大幅增长。加上受宏观经济走势影响， 写字楼迎来第一次开发和销售热潮。随着房改政策的深入，98年以后房地产市场逐渐形成一定的规模，写字楼市场规模也 得到发展。2002年，高档写字楼充凭借自身优势，以挖老写
2、字楼里的客户资源带来了本年度写字楼 物业的再度热销；由此一部分开发商开始大举进入高档写字楼市场，抢占商务办公物业 市场。近几年，伴随着关天经济区、国际化大都市、西部大开发等利好刺激，西安城市获得快速 发展，市场对办公物业的需求不断增长，写字楼物业也因此再度走高。2003年，随着写字楼的市场热情，市场价格比2002年有小幅增长，“星级”、“智能” 等高档写字楼产品入市，标志着写字楼物业正向着正规化、科技化方向发展。受后续政策影响，写字楼销售市场逐步降温，使得写字楼物业大量空置，部分开发商资金 出现问题导致出现烂尾楼。如陕西信息大厦2001年封顶，去年投入使用；三安大厦至今未 交付；珠江时代广场至
3、今未完工。2006-至今，写字楼产品出现多元化发展，例如SOHO类和酒店式公寓及综合性项目增多， 产品设计中加入了景观及人文元素，写字楼定位差异化加大。2004-2005年市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。产品定位差异较大。2004年写字 楼市场降温，价格下跌，空置面积较大。市场呈现不温不火态势。西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期,在经济复苏、通货膨胀及 人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地 产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资 资金进入写字楼市场，促使从2011年写字楼市场加速量价齐升。二、供需情况数据来源：西安房地产信
4、息网三、商住价格对比写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上 涨。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段，加之住宅市场受到的政策 调控，为写字楼市场迎来了发展机遇。写字楼售价略 高于住宅售价数据来源：西安房地产信息网四、租金指数高新国际商务中心市场价格保持在每月150元/ ，长安国际租金保持 在每月120160元/ ，创业广场目前租金均价为每月65元/,北郊赛高 国际街区的租金为每月50-70元/。从近几年西安写字楼租金指数来看， 租金保持在3%-5%的增长趋势。数据来源：西安房地产信息网五、成交物业占比随着西安房地产市场的逐步发展，在住宅限购令的影响下，大量投资群体开始 转战
5、商业地产，从限购令颁布后的2011年3月开始，商业与写字楼所占成交比 例开始明显增加，而住宅成交比例开始呈现下降。5A写字楼六、概念解释广义：综合A级评定标准。1、楼宇品牌标准；2地理位置标准 ；3、客户层次标准；4、服务品质标准；5、硬件设置标准。狭义：针对智能化硬件而言。OA（办公智能化）、BA（楼 宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）。甲级写字楼一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定。不是用来评 价、划分写 字楼等级的 标准3A智能化OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能 化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含
6、在了BA（ 楼宇自动化）中。近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、 消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成 为今天的“5A”。写字楼顶级物业 国际写字楼 高档物业 甲级写字楼 中档物业 乙级写字楼 低档物业 丙级写字楼 评定标准 1、楼宇品牌 2、地理位置 3、客户层次 4、服务品质 5、硬件设置 。七、等级划分如顶级写字楼从楼宇品质（建筑质量、布局、利用率、楼层面积、大堂等）、装饰标准（外 立面、地面、走廊、电梯间、卫生间等的装修）、配套设施（会议、银行、票务中心、专用 停车位等）、电梯系统、设备标准、客户进驻、物业服务、区位、开发商品牌等方面
7、评定 等。高新国 际商务 中心第五 国际“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起 来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办 公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写 字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。 来源：房产类专业网站那么西安写字楼市场是怎样？高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，三 城区成交量相当于全市成交水平。未来高新依然是办公市场的集中区域。高新区 一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政
8、府的北迁，办公 类物业也迅速发展起来。一、物业布局数据来源：西安房地产信息网此图既是2011年各区写 字楼成交情况，同时也可 大致反映目前西安写字楼 市场的全貌，西高新、城 北、城南、城内是写字楼 物业分布最为密集的地 区。西高新，写字楼物业最为集中， “市场乐观” 唐延路、科技 路、高新路城内，写字楼物业发展最早， 传统商业集中区，密集度高经开区，未央路沿线写字楼物 业发展迅速，“发展潜力巨大 ”城南区，写字楼主要集中在南二 环、小寨等，进入快速上升期二、市场运行情况受政策影响，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影 响较小的写字楼市场，其均价的变动比例相对较小。2011 年写字楼成交均价整
9、体呈现小幅震荡上升态势，全年均价 平均为9497元/平米。近两年西安市写字楼空置率面积维持在24万上下这一范 围。从2011年开始随着供应量的增加，空置面积又逐渐走 高，总体空置量继续在增大。供应量增长过快，大于成交量 增长。写字楼物业投资额呈现稳步上升态势，获得市场认可。住 宅市场受“双限”影响，大量投资资金转入写字楼和商业 地产，加之国际化大都市定位吸引了越来越多的外阜企业 进入，市场快速发展。施工面积和竣工面积呈现持续增长的趋势，市场供应量不 断增大。2011年是西安写字楼市场发展新阶段，城北利好 消息层出不穷，写字楼市场发展迅速。数据来源：西安房地产信息网三、写字楼物业特点扎堆例如，唐
10、延路、科技路、南二环、凤城五路密集地区项目不断增多，价格坚挺，去化迅速相互影响，形成规模，良性循环。如唐延路商务带（新的CBD 中心）即将形成区域 配套 性如钟楼传统写字楼、高新高端写字楼 等办公物业是配套性的，要符合区域产业布局及发展规划高新区是新区，高科技企业集中，高端写字楼甚至更高端 的产品也较为集中；钟楼受发展局限，空间、资源有限， 只有早期的传统的写字楼，高端产品很少，城东、城西厂 矿较多，对写字楼需求少，因此区域内写字楼就很少。Part 2、产品解读一、写字楼功能住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。从客户的视角看
11、，写字楼应该具备什么样的功能？生产工具提高企业生产力投资工具经营效率形象面子保值、增值经营成本提升企业经营的效率。例如离上游企业更近、离相关部 门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更 近。比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求， 体现企业精神面貌和档次。有助于节省企业运营的成本。写 字 楼 功 能二、功能实现如何实现客户的 形象与面子广场立面(玻璃幕墙、灯光工程)大堂（含物业管理公司）电梯间（轿厢大小）电梯品牌公共走道洗手间室内层高 商务会所如何实现提升效 率节省成本 交通（主干道、地铁、公交）主管部门（是否方便办事） 空调（品牌、运行方式、计量方式）电梯（速度与运行方式）网
12、络速度物业的可拼合性生态办公智能化系统等三、产品硬件配置立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）。大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型。电梯间：正常开间不小于3-3.2米；装饰美化。电梯：知名品牌；配备数量；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（各区设置不同速度）；高速电梯建议进口原装公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视
13、系统，细节与品质感。洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调。四、案例分析Part 3、客群分析1、购买型客户以个人、大中小型企业为主；无论是自用或是投资，持有时间一般都较长；抵御通货膨胀；购买相对理性，投资经验丰富。（根据经开区写字楼现状来看，投资型客户约占60%）；2、使用型客户 以中小企业为主，企业处于快速发展或创业期或现阶段发展目标不局限于本地市场 ，为提升企业品牌形象，或企业扩张及办公环境的改善，资金实力较弱。客群类型分类1、购买型客群分析普遍关注的是什么？购买型客群分析1、地段价值 注重该地段的升值潜力，诸如周边是否有更多的商业房产 的出现；2、租
14、金升值获利 月租金的增长、物业增值；3、生意获利 良好的写字楼形象，购买者实力的象征；在生意方面亦是 成交会增大，而是价格高、利润高，周边生意伙伴多；物 业抵押银行来放贷，租金比银行的利息要低很多；购买型客户分为：自用型与投资型；购买时的影响因素1、自身资金 购买型客户易受投资型客户在投资资金的前提下，因地段产生价差 而导致购买面积的不同；2、物业品质 写字楼形象、建筑立面、建筑品质、大堂、停车场、结构布局等， 是购买型客户首要考虑的因素；3、保值、增值空间 写字楼物业的保值、增值及租金回报率，购买型客户在资金适合且 有一定的升值潜力，便会购买，性价比成为这类群体的购买写字楼 的首选因素；购买
15、型客群分析客群特征描述年龄40-60岁之间高中以上学历，社会阅历较深百万资产的陕西及周边人群二次或以上置业的中坚成熟人士国有大企业（高层、管理人员等）中型以上私营业主；厂矿企业领导；能源类高管等以投资置业达到资金增值保值的目的事业成功并具有前瞻眼光和对市场的洞察力购买型客群分析客群行业描述1、国有企业中的高层管理者 政府、金融、能源、通信、厂矿、房地产等行业的中高层，他们 事业成功，占有一定的企业分红股份的，部分灰色收入；资金实 力较稳定；企业发展需要或改善公司办公条件等；2、私营企业中的管理者 商贸、IT业、房地产、建筑、教育类等行业的管理者，他们对市 场发展有敏锐的投资眼光；或改善目前公司
16、的办公条件；或公司 扩张规模需要；资金实力较强；3、个体散客 资源类暴发户、改革开放后第一批先富者、小型企业管理层等， 个人置业投资，有灰色收入，资金实力较弱；购买型客群分析2、使用型客群分析如何判断写字楼客户为使用型？我们判断使用型客户的来源主要是为了分析客户可能 是谁，他们的需求点和产品之间的联系。分析因素意义片区现有产业链关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点片区现有写字楼客户关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处周边片区规划、产业链和 写字楼客户现状关系周边片区写字楼客户的外溢方向片区交通圈层和片区未来 规划关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求使用型客群分析1、大型企业 资金实力强，自用兼投资，置业保值；国企、资源性实业等 ； 2、中型企业 资金实力较强，自用兼投资；房地产开发、建筑工程、制造 业等； 3、中小型企业 资金实力一般，公司企业处于发展上升阶段，以按揭为主； 投资、咨
