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1、高景房地产公司多元化战略高景房地产公司多元化战略三、高景房地产公司概况及多元化战略环境三、高景房地产公司概况及多元化战略环境 (一)公司概况 高景房地产公司系香港高景投资公司在福州独资成立的一家房地产开发公 司。公司成立于一九九三年，注册资本为 4130 万美元，投资总额为 7030 万美元。 公司现有职工 152 人，其中高级管理人员 16 人;公司董事会设立:总经理室、 总工室、财务部、工程部、办公室、经营部、业务拓展部。公司从事地产开发、 工程建设行业二十多年，在中国大陆投资多年，业绩斐然，公司董事长曾多次得 到党和国家领导人的接见，在福州主要以房地产为主业，辅之物业、装修等相关 企业。
2、公司董事会设立:总经理室、总工室、财务部、工程部、办公室、经营部、 业务拓展部。公司通过了 1509001:2000 质量管理体系、15014001:2004 环境管 理体系。目前公司年开发能力超过 8 亿元，年房地产开发面积超过 10 万平方米。 公司还储备了部分土地资源。 公司自一九九三年成立以来，成功开发了位于福州市杨桥路“西城公寓”(市 优工程)及鼓楼西门“光荣新村”(安居配套工程)，项目销售率达 100%。随即 又成功开发了位于福州五一北路黄金地段的“高景商贸中心” ，此项楼盘除商场 楼面长期租赁给多家经济实体经营外，其余楼层已售完。位于福州市五一北路的 “新侨联广场”亦是本公司世纪
3、佳作，由于独特典雅的欧派风格以及精湛的施工 水平，成为目前福州市首屈一指的精品典范， “新侨联广场”楼高 28 层，总投资 1.2 亿元。公司开发兴建的“高景华庭”即“国色天香”楼并交付使用，现已成 为小商品经济发达和业主居住的温馨家园。 福建高景房地产开发有限公司总部设立于福州“新侨联广场”27 一 28 层。 在福州投资开发的多年间，公司以信誉为根本，得以社会各界的一致赞誉，历年 被专业银行评为“从 A”级信用企业，并评为九八、九九年度优秀纳税企业及纳 税 A 类企业，公司除了拥有一套高素质、善于经营、精通技术的领导班子，且拥 有一批技术含量较高的年轻职工队伍。 (二)公司内部环境 1、公
4、司内部优势分析 (1)生产能力强 高景房地产公司是具有二级资质的企业，技术力量雄厚，具有开发房地产项 目的能力，拥有一定实力的开发队伍和高水平的管理人员。目前，高景房地产公 司每年开发面积和销售额在省内同行业中名列前茅。 (2)产品质量和品牌优势强 高景房地产公司始终坚持“质量为本，满足顾客要求;营造绿色环境;追求 完美”的管理方针，竭诚为社会各界服务。近几年来，高景房地产公司每年均有 多项工程被评为安全文明工地、 “绿色人居”奖、福建省优质工程奖。高景房地 产公司曾多次荣获“合同信誉 AAA 级企业”称号，被评为福建省质量承诺单位、 福建省质量管理优秀企业、盈得了业主的好评，树立了良好的质量
5、品牌形象。 (3)财务统一管理能力强 高景房地产公司目前所推行的是一种比较集权的财务管理模式。公司已经形 成了统一的财务管理机制和会计核算体系。包括:统一资产管理、统一资金管理、 统一银行账户管理、统一信贷管理、统一税费征纳管理、统一物资采购管理、统一财务收入管理、统一发票管理、统一会计核算管理和统一财会人员管理。尽能 地减少财务管理的层次，缩小财务管理的半径，节省财务管理的成本。 (4)专业性人才丰富 公司现有员工 152 人，拥有各类管理人员 36 人，工程技术人员 84 人，经济、 会计、统计、审计、计算机类人员 32 人。绝大多数员工都具有较强的事业心和 责任感，许多员工都具有无私奉献
6、的精神品质，能够与企业同生死、共命运、同 呼吸、共患难。 2、公司内部劣势分析 (1)现代化管理水平较低 高景房地产公司属于家族企业，组织结构老化是公司管理水平较低的一个重 要原因，尽管已经过多年的改革探索，但目前公司机构过于臃肿，导致公司办事 效率低、责任不清的现象比较严重。其次，集团公司仍采用粗放经营模式，重项 目、轻管理，再加上公司管理人员老化等原因，致使企业管理水平一直处于较低 状态。另外，受家族企业模式的影响，公司一直沿用家长制的管理方法，在当前 竞争日趋激烈的市场环境中显得有点落伍了;公司各部门很多关系未理顺，缺乏 活力，难以适应市场经济的要求。 (2)成本管理意识淡薄，管理理念陈
7、旧 由于受各种因素的影响，公司成本管理普遍存在着重事后轻事前、重静态轻 动态、重短期轻长远、重局部轻全局。成本控制经理受“成本无法再降低”的思 维定式束缚，而把实现高利润的任务推给开发部门和销售部门，造成过于关注“开 源”而忽视“截流” ，也使得原本具有竞争力的产品在市场上失去了成本优势。 这种成本管理方法造成项目开发过程中的成本利用信息得不到及时的处理，也就 无法让公司决策者在成本控制方面做出正确的判断和采取相应的应对措施;这样 让决策者陷入一个误区:项目利润只有在销售上多在做文章，成本控制对于房地 产项目来说并不是最重要的。这种管理理念已是相当陈旧，已经严重影响了公司 项目的盈利能力，也使
8、得公司的竞争力大打折扣。 (3)经营管理能力不强 公司虽然通过了 1509001:2000 质量管理体系、15014001:2004 环境管理体 系，但是公司员工在执行时还是有一定偏差，管理体系文件的编写还未能完全与 公司其它管理体系文件的编写融为一体。从策划管理程序、确定管理职责、建立 管理目标、分析资源需求、设定工作流程、满足客户需求等方面，既要满足标准 的要求，也要体现对整个企业管理一体化的思考、规避企业管理风险的思考、对 企业经营环境、经营目的的思考，特别是各种管理制度(规定、程序)之间、各部之间、没有较好地解决好。质量管理、成本管理仍属于粗放型管理。基于网络 的信息管理技术还属于空白
9、，项目管理信息系统方面的软件应用水平还很低。 (4)公司主营业务领域窄 公司局限于传统商品房开发，对商业地产及与政府合作的能以 BOT、BT 等方 式更深入的进入城镇基础设施的投资、建设、经营和管理领域都未能涉及。造成 公司经营风险的加大。 (5)复合型人才匾乏 企业之间的竞争归根结底就是人才的竞争，人力资源是企业价值增值中最具 创造性的因素，是否拥有必需的高素质人才是决定企业能否成功的关键因素。公 司中绝大多数管理人员都是技术出身，既懂技术又懂管理的复合型人才严重匾 乏，成为企业发展的一大障碍。(三)公司外部环境 1、宏观经济环境 在经济全球化的今天，中国经济与世界经济的联系越来越密切，国际
10、市场成 为中国产品的重要市场，2008 年中国出口总额已占 GDP 的 40%，其比例已超过社 会消费品零售总额。目前正在经历的世界经济危机，是上世纪 20 年代大萧条以 来最为严重的经济危机，造成的国际市场需求萎缩是极为严重的。而经济全球化 带给我国经济高速增长的同时，也就意味着这场危机必然对我国经济造成冲击。 面对危机，我国政府采取了一系列积极的应对措施:扩大内需应以防止生产过度 衰退;中央 4 万亿元投资保障经济持续增长;调整产业结构等等。通过认真贯彻 和执行中央的政策，我国的经济形势已经取得了好转，前三季度各区域经济增长 呈稳步提升的趋势，详见图当前，福建省面临前所未有的发展机遇，国务
11、院正式批复了海峡西岸城市 群发展规划 ，是贯彻落实国务院支持海西建设的重大举措，对促进海峡西岸城 市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局， 促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。该规划紧扣四个热点: 热点一城市群空间布局:“两点、一线、四轴” 依据海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲;拓展一线、;纵深推 进、连片发展、和谐平安、服务全局”的基本态势要求，从顺应空间演化的规律 出发，提出“两点、一线、四轴”的城市群空间布局结构。 “两点”指福州大都 市区和厦泉漳大都市区， “一线”指沿海城镇密集地带， “四轴”指“南(平) 三(明)龙(岩)” 、 “福(州)武
12、(夷山)” 、 “中部(三明至泉州、莆田)”和“厦(门)龙(岩)”四个发展轴。 热点二福厦定位清晰 其中，福州城市功能为:福建省省会，福建省政治、经济、文化中心。两岸 经贸文化合作交流的重要基地;现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技 术产业基地;国家历史文化名城，文化旅游强市，我国沿海主要港口城市和滨海 休闲度假基地。厦门的城市功能为，中国经济特区，海西重要的中心城市;现代 服务业、科技创新中心和国际航运中心;闽台经贸文化等方面交流合作和高新技 术产业合作基地;现代化国际港口风景旅游城市。 热点三梳理交通体系:港口整合、机场扩容 据介绍，福建拥有海岸曲线长达 3324 公里，居全国第二位
13、，三都澳、兴化 湾、泥洲湾、厦门湾、东山湾等六大湾区拥有 23 处可建 20 万50 万吨泊位的 深水岸线，总长度 47 公里，为全国之最。 而在机场布局上，则加强了枢纽机场布局，扩建福州国际航空港，整合闽西 南区域沿海航空运输市场资源，在厦门高崎机场和晋江机场扩容的基础上，适时 在厦门和泉州交界的沿海地区择址建设新机场，打造国家重要的枢纽机场和两岸 “三通”门户机场。同时，完善支线机场布局，扩建或适时迁建武夷山机场，提 升龙岩冠穿山机场服务能力，推进三明机场建设，推进宁德、莆田、漳州、平潭 机场建设的前期工作。 热点四打造“海峡经济核心圈” 据介绍，在规划上，积极发挥海西对台优势，把福建省内
14、以福州为中心的都 市区和厦漳泉形成的都市区，与台湾西海岸的台北、台中、高雄三个区，做一个 跨海峡互动发展模式，以期形成“海峡经济核心圈” 。 同时，加强跨省铁路、公路、港口等区域重大项目建设协调，推进区域互动 联动发展。 “延伸两翼，对接两洲” ，加强与长三角和珠三角的协调发展。同时， “纵深推进、连片发展” ，推进中西部地区的发展。从城市群规划入手，引导以 福建为主体的海西各种资源要素整合，提升整体竞争力，促进形成两岸共同发展 的新格局。 海西城市群总体上正朝着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。 规 划提出构建海峡城市群的战略构想:落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策 部署，充分发挥福建
15、省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进 两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群“海峡城市群” ， 构筑我国区域经济发展的重要“增长区域” 。具体的战略布局参看图 2由此可见， 海峡西岸城市群发展规划的实施必将给福建省带来空前的 发展机遇，这种战略布局，大大提升了福建的区域优势，对房地产市场的复苏 和发展提供了很好的平台，同时也给其他各行业孕育着良好发展的土壤。 2、房地产行业环境分析 房地产行业目前进入市场低迷期，但是从长远来看，应该还有一定的发展空 间，并且投资收益要远大于其它行业;目前的形势是房地产稳步发展中因全球经 济衰退和国家宏观调控的政策影响，暂时处于低谷时
16、期。任何行业的发展都有周 期性，房地产业的周期是一环套一环，在衰退之后还会迎来另一个发展的契机。 从以往经验看，我国的房地产大约是 5 年发展，2 年低落，也就是说 7 年到 8 年 为一个周期。国家对房地产业的政策随市场环境在不断变化，房地产业过热会 受到打压，而市场一旦过冷，国家马上又会扶持，总的思路是维持房地产业的稳 定发展，使之于国民经济的发展速度、老百姓的需求及支付能力相匹配。经过这 一阶段的调整后，市场会再次复苏，但复苏之后可能又会迎来下一轮的调控。目 前市场压力巨大，各种支出在增加，房子却降价也卖的不好，众多开发商的资金 链条都可能断裂，然而，中国由于城镇化进程、市场化催生的对房产的巨大刚性 需求，又是一块无比诱人的蛋糕。我们可以预测，房地产市场在未来 2 到 3 年仍 会是继续调整的行情，从长期来看，房地产发展前景还有相当大的增长空间。 短期来看，在“保增长”的大调控目标下，政府已经颁布的减息、税费优惠、 对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定。前三个季度房地产市场 运行情况:全国商品房销售面积 58371 万平方米，同比增长
