财务·管理案例 A公司投资项目评估

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1、2013-20142013-2014 第一学期第一学期财务管理案例分析课程期末考核作业财务管理案例分析课程期末考核作业题目：题目：A A 公司的项目投资效果评价公司的项目投资效果评价班级：10 财务管理 01 班姓名： 王 玉 成 学号： 2010401104 作业评语： 作业成绩： 教师签名：- -分分- -割割- -线线-A 公司的项目投资效果评价公司的项目投资效果评价一、项目背景简介 A 公司实一家大型的制造企业，目前的资金利用率较低，存在着一定的闲 置资金，而且公司的产品单一，有的产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面 出现问题或出现价格竞争将严重影响企业的发展，公司董事会觉得这样下去不

2、 是办法，必须开发新项目。在公司总经理办公室牵头下，投资管理部会同财务 部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出下列两个投资 项目，其中： （一）酒店A 公司每年因业务往来招待客人的费用高达几百万元，公司拟组建一家全 资子公司滨华大酒店，注册资本为 5000 万元。8 年后，公司计划以 3000 万的价格转让。 （二）房地产公司拟组建一家全资子公司滨华房地产开发有限公司，注册资本 8000 万元。A 公司的最大股东省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准 成立的，授权全面经营和管理全省国有资产。该大股东名下现有一块土地，八 万平方米，如果 A 公司组建房地产公司，则将该块土地

3、转让给 A 公司。 二、项目内容分析 （一）地理位置1 酒店：江南大道与风情大道交会处往东 500 米的景江大厦 2 房地产：经济开发区 6 号大街与沿江大道交会处往西 500 米左右。东邻之江， 北邻省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不 素。 （二）建设规模与目标 1 酒店：滨华大酒店以 6600 元/平方米的价格购买景江大厦 3600 平方米，将其 改建为集餐饮、住宿、商务、娱乐等为一体的三星级宾馆，投资建设期九个月。2 房地产：土地面积 120 亩，即 8 万平方米；容积率 2.6；建筑面积 20.8 万平 方米；开发周期 5 年；土地价格 2880 万元，由

4、大股东作为借款投入，年利率 12%，借款期限 5 年，一次还本付息。 （三）外部环境 1 酒店：以 10 年 7 月-11 年 2 月为例，三星级酒店的开业数量环比非常低，甚 至为零。2 房地产：2012 年 4 月 18 日，国家统计局发布了 3 月份 70 个大中城市的房价 数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新 统计数据显示，与 2012 年 3 月相比，70 个大城市中新房价格下降的城市是 46 个，持平的城市是 16 个，上涨的城市 8 个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有 超过 0.2%。从同比来看，与 2011 年同月相比，70 个大中城市中，价格下降

5、的 城市 38 个，比 2 月份增加了 11 个，这是自 2011 年 9 月个别城市再次出现价格 同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、 深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续 6 个月下降。东南沿海城市如 杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩 大，3 月份比 2 月份分别扩大 0.5 个、0.5 个、0.6 个和 0.4 个百分点。 （四）周围环境与设施 1 酒店：步行 5 分钟可达江南村等公交站、10 分钟可至地铁一号线江滨站；距 华联超市、联宁电器等商业场所均几步之遥；毗邻江滨高教园区。 2 房地产：快速路、沿江景观大

6、道、地铁一号线，繁华市中心可瞬间抵达；地 铁物业，商业规划齐全；社区的 1200 平方米双层会所、近 14000 平方米沿街商 业街、与项目一路之隔的规划中的 4 万平方米大型购物商场，可以满足各类生 活娱乐购物需求。2011年2月相比 2010年12月三星 级酒店开业数环比很低。（五）项目开发优势 1 酒店：A 公司自身的往来客户会成为酒店的固定客源。 2 房地产：A 公司的信誉；省国有资产投资公司的相关政策优势和充足的土地 储备。从上述内容分析来看，选择酒店和房地产各有优劣，但从理性投资者的角 度看，选择酒店较合理。 三、项目优劣评价 1 酒店：模式自主经营 优点在于饭店投资者可以从所有权

7、、管理权、营销权等各个方面对饭店进 行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及 完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店 投资者得到饭店经营所产生的所有利润。 缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高 品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在欧美等饭店业发达的国家， 单体饭店在饭店业中的比重不断降低。 2 房地产： 优点1.国家的重视。在国家制定的国民经济和社会发展第十个五年计划 纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米” （这是指建筑面积

8、，按 1.33 平方米 建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为 16.54 平方米使用面积） 。 2.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关 部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。国家和有关部门还将根据国 家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支 持政策。 3.大规模城镇化对房地产的推动。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人 口,目前我国城市化比例仅 30%,而在人均 GDP800-1300 美元的阶级是人口城镇 化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的 消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展

9、问题、实现国民经济可持续发展 的必经之路。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展 提供巨大商机。 缺点一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育 和训练，经验丰富的房地产专家很少。 二是缺乏合格的物业管理队伍。目前我们很缺乏合格的物业管理专家 和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意 识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力 之间的矛盾也是目前难以解决的问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全 和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱 的现象，

10、坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是 一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；另外，许多地区对中介机 构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。 四是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一 直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计 思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。 四、项目财务指标计算 滨华大酒店滨华房地产开发有限公 司 投资回收期（PtPt）2.242.24（年）（年）2.97(2.97(年年) )现值系数（PIPI

11、）1.711.711.231.23内涵报酬率（IRRIRR）38.638.629.8729.87其计算过程如下：投资回收期（PtPt）= Pt=T-1+年的净现金流量第绝对值年的累计净现金流量的第 T1-T酒店=（3-1）+458.67/2146.5=2.24（年）0)0-o.75房地产= NPV=-4640.52-7319.76(P/F，10，1)-749.34(P/F，10，2) +13073.69(P/F，10，3)+6731.40(P/F，10，4) +8800.94(P/F,10，5) =-4640.52-7319.760.9091- 749.340.88264+13073.690.

12、7513+6731.400.6830+8800.940.6209=7970.17970.1 4 4（万元）（万元）0 0 现值系数（PI）=净现值率+1 酒店=3385.29/4751.2+1=1.7111.711 房地产=7962.22/2460.52+7319.76(P/F,10%,1)+11209.29(P/F,10%,2) +11760.42(P/F,10%,3)+6110.37(P/F,10%,4)+1665.01(P/F,10%,5)+1 =7962.22/34601.06+1=1.2311.231 内涵报酬率（IRRIRR）=（CI-CO） （P/F, IRRIRR,t） 酒店：

13、NPV=-4751.2+1857.225(P/F,IRR，8)(1+IRR)+3000(P/F,IRR，8) (1+IRR) =0 当 IRR=30，NPV=-4751.2+1857.2252.9250.821+30000.12260.821 =10.75 当 IRR=32，NPV=-4751.2+1857.2252.78600.821+30000.10850.821 =-235.92IRR=30+（32-30）92.23575.1075.10 =38.638.620%20% 房地产：房地产：当 I=30时，NPV =-4640.52-7319(P/F,30，1)- 749.34(P/F,30

14、，2)+13073.69(P/F,30，3)+6731.40(P/F,30，4) +8800.94(P/F,30，5)= 36.3639当 i=25时，NPV =1359.0732=3639.363 . 0IRR3639.360732.13593 . 025. 0IRR=29.8729.8720%20% 单从上面的数据来看，选择酒店作为公司的未来产业是较为合适的。 五、项目实施分析（障碍、对策） 1、公司酒店的专业人才匮乏。针对这一问题，公司在前期应加强专业人才的引 进；在中后期，应加强自身人才的培养。 2、项目开发经验不足。针对这一问题，公司应引进专业人才及优秀的合作伙伴， 特别是优秀的合作

15、伙伴。向上、下游产业扩展，形成产业集群。向上可以发展 酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展形成 产业集群。六、结束语 A 公司的两个项目中酒店项目优势明显，各项财务指标均达到项目要求，开发 酒店项目符合公司利益，可以提高 A 公司的资金利用率，实现产品多元化。从 我个人的角度看，公司的经营模式应由自主经营变为委托管理特许经营的双 重运作模式。这是因为，一、不直接参与酒店的运营管理，可节省公司大量的 人力、物力资源，降低企业的风险。二、可充分利用合作商提供饭店管理服务， 同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。三、利用酒店的盈利及 公司的部分资金，加大对公司产品研发的投入，努力开发引领潮流的新产品， 改变公司产品单一的现状，提升企业的竞争力。或通过并购、重组的方式，并 购一些有较强研发能力但业绩较差的企业，提升公司的技术研发能力。