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1、福鑫营销商业街招商方案水岸天际裙楼商业街招商方案 2011.03 福鑫营销商业街招商方案市场分析项目定位目录项目概况对手分析招商策略1.1 雨花区商业发展现状商圈领舞 财涌雨花“湖南市场在长沙，长沙商业看雨花” ，这是广大客商的心里话，更是雨花区商业发展和商业繁荣的有力见证。雨花区的发展史也是一部商业繁荣史，商业的发展迅速，极大地繁荣了经济，丰富了人民生活，消费能力不断提升，有效扩大了市场空间。商业发展为“实力雨花，活力雨花，魅力雨花”添上了浓墨重彩笔画，描绘了中部地区率先发展的现代化经济强区的美好蓝图。 福鑫营销商业街招商方案福鑫营销商业街招商方案一、商贾云集，增强辐射能力，促进经济发展雨花
2、区商业的逐步繁荣，相继打造了一批商业巨子。2005年末营业收入过亿 元单位近30家，通程集团、家润多、友谊商城等老商业单位英姿不减；步步高、全洲医药等民营企业茁壮成长；沃尔玛、新一佳、国美电器等国际国内知名商业巨头纷纷抢滩；本田雨花店、鹏驰等汽车4S店如雨后春笋般涌现；知名品牌商业纷纷为雨花区商业发展注入了强大活力。 二、商业布局日趋合理，商业业态多元化发展随着人们生活水平提高，超市、百货、商场、4S店等全面兴起，消费不断扩 大，业态多元化发展，雨花区商业业态已是百花齐放，超级市场、连锁经营、专 卖店、便利店等纷纷出现。现已形成以百货商城和超级市场为骨架、各种专卖为补充、连锁和便利店为 基石的
3、商业网络。 福鑫营销商业街招商方案三、优势突出，特色明显，商业发展前景广阔长沙商业竞争力在全国同类城市中一直排名靠前，2010年排名16位，相比去09 年28位上升12个名次，力压大武汉。雨花区通过十多年的快速发展，已成为长沙 商业重地，商圈集聚，优势突出，商业强区地位逐渐形成。雨花区各类大小市场林立，地区辐射和影响力突出，商品齐全，热点纷呈，新 兴消费生机无限。 四、商业发展的良好机遇 雨花区在长沙市内五区辐射能力有一定优势，一是雨花区地处以长株潭为中心 的“3+5”城市群建设前沿地带，具有一定位置优势；雨花区市场发展基础较好， 在中部及中南地区形成了一定影响力；加上武广客运站及城市轻轨站落
4、户雨花区 ，其交通枢纽作用大大加强，极大地增强了雨花区的辐射能力。因此，雨花区辐射能力未来还有较大上升空间，为提高商业流通和辐射能力 提供了平台。随着雨花区大规模城市建设的率先完成，政府即将加快现代物流业 等现代服务业发展。产业链的延伸和完整，产业集群的培育和发展，将为雨花区 商业发展提供广阔空间，实现产业间的对接和融合，起到带动和促进作用。 雨花区商业网点布局规划 商业体系规划： 3个区域性商业中心即东塘商业中心、红星商业中心和黎托商业中心；7个社 区级商业中心；构建3条特色商业街： 大都市地下商业街、万家丽路汽车展示街、鸿铭商业街；大型批发市场规划： 共规划大型批发市场15处，经营内容以汽
5、车配件、机电、食品、蔬菜、图书 音像、农资产品为主；主要零售业态建设规划为： 大型购物中心2座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市12个、超市 若干、专业商场32处、专卖店若干、便利店若干、生鲜超市50个；物流配送中心规划： 雨花区规划专业物流区，即长株潭专业物流区，占地1.6平方公里。福鑫营销商业街招商方案福鑫营销商业街招商方案1.2 湘府东路红星商圈发展现状红星商圈 刷新湖湘商业地理红星商圈正在捕捉长株潭一体化、省府南迁的机遇，随着路网的畅达，基础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈“红星商圈”以锐不可挡之势迅速崛起长沙
6、城南，成为长株潭第一商圈。商圈内约20万的湖南国际汽车城、12万平方米的标志长沙商务中心、长沙奥林匹克花园约6万的购物公园、 总建筑面积约5000的托斯卡纳商业广场近百万平方米的红星商业巨舰已轰然开动。福鑫营销商业街招商方案市场分析项目定位项目概况对手分析招商策略福鑫营销商业街招商方案1.1 托斯卡纳商业广场信息托斯卡纳商业广场，总建筑面积约5000，是一个定位于“符合商品和服务的高档次，满足目标群体的消费需求”，集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型高端商业街区。街内商铺独立临街，商铺之间可自由分合，以280大型生活超市和982 m中西美食广场为核心业态，娱乐休闲吧、生活服务商店、前期居
7、住配套商店等为辅助业态，以服务托斯卡纳社区及周边传统高档住宅社区为宗旨，并与托斯卡纳成熟的意大利风情社区氛围融为一体，形成一个丰富、多元、高档的商业投资环境和居民生活环境。福鑫营销商业街招商方案1.2 标志长沙商务中心标志长沙商务中心是一座集商务办公、商业、金融、宾馆、公寓为一体的新型城市CBD商务中心，标志广场由一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层办公楼（D座）组成，总用地面积为 30015，总建筑面积为82559。它采取目前国际上先进的一种商业模式“豪布斯卡”概念是HOTEL（酒店）、OFFICE（办公楼）、PARKING
8、（停车场）、SHOPPING（购物）、CONVENTION（集会）、ARTMENT（公寓），即拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店、办公楼、停车场、购物空间、娱乐空间、公寓等多项商业组合的开发模式。 福鑫营销商业街招商方案1.3 奥林匹克花园湘天广场长沙奥林匹克花园“商业航母”湘天置业广场，项目定位奥林匹克城市综合体购物中心，打造长株潭地区首家集合购物、休闲娱乐、餐饮、奥林匹克文化运动中心、五星级酒店等多元功能为一体的奥林匹克文化体验式主题购物公园，业态经营主要为主题百货、厂商直营商店与购物街的建设。福鑫营销商业街招商方案综上可见，红星商圈领域已被各大龙头商业快速占领，自天心
9、横跨至雨花，从湘府中路延及东路地段，商业业态层出不穷，市场趋势发展难分胜算。横瞰宏观大环境，区域的商业发展迅速；纵观捕捉竞争对手瞬息万变的动态，对我们的决策都是至关重要的信息，我们将要选择一条什么样的路来走，是解决招商的当务之急！福鑫营销商业街招商方案本案如何能在这艘百万平方米商业巨舰上熠熠发光，闪耀属 于它的辉芒？当周围充斥着集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大 型高端商业街区时，如何从传统商业业态领域这一重围突围而出 ？答案只有一个：走一条特色的，与众不同的路！福鑫营销商业街招商方案市场分析项目定位项目概况对手分析招商策略福鑫营销商业街招商方案1.1 项目概况项目地处三市融城的核心央区
10、，不仅享有省府、区府的配套利好，同时双享优越 的自然景观。紧邻140公顷森林形成的天然氧吧天际岭国家森林公园;同时与长沙 的唯一的200米内陆河风光带圭塘河相伴。项目地处长沙高铁片区内两条重要道 路之一的湘府东路，随着湘府东路的通车，高铁片区内“四横两纵一轴一环”道路 方格网体系中最重要的一“横”将勾画圆满，由京广高铁、沪昆高铁进出长沙将变 得更为便捷。圭塘河生态景观效果图天际岭国家森林公园此外，项目还紧邻位于湖南省森林植物园的文景高尔夫球 场场,毗邻闹市,曲径通幽。 得天独厚的区位优势，加上无可比拟的外部条件，把本项目打造成与之相匹配的高档休闲商业有了可能。福鑫营销商业街招商方案1F：主楼9
11、98平方米 裙楼1225.88平方米2F：主楼1394.58平方米 裙楼1071.60平方米3F：主楼1556.63平方米 裙楼1045.23平方米本案商业裙楼共三层，1-3F的商业面积分别为2223.88、2466.19 、2601.86，是集仓储、体验、展示于一体、能满足多方位需求的 多功能物业。本案物业最大的特点在于一站式功能齐全，适合 投入运作于颇具规模的大型陈列、展示类消费行业 。福鑫营销商业街招商方案从项目概况得知，本案1-3F的商业裙楼是集仓储、体验、展示于一体 ，能满足多方位需求、一站式功能齐全的物业，特别适合运作具有规 模性、专业性的消费市场。 项目1#栋商业裙楼的面积分别为
12、2223.88、2466.19、2601.86，我 们建议将每层每间商铺的入口取消，以层为单位，在一楼设立可直达 三楼的入口，形成一至三层的所有商铺，统一从1F直接入口的设计。1.2 规划建议剑有所指，如鱼得水，方能意气风发！福鑫营销商业街招商方案放眼星城的商业经济，建材、家居等市场已日趋成熟，相应的市场份额也接近饱和，寻找一条怎样的出路决定了市场运作得以壮大的根本保证。根据市调，本案立足于打造一个全新的独特、个性化的商业，结合项目集仓储 、体验、展示于一体的物业特色，将其做成一个专业性与规模性并重的特色主题商业市场，前景远为可观。众观天下，我们发现：把项目打造成长沙最浪漫的、 最具潜力的红酒
13、消费街区是项目的必然使命。项目也有能 力、有实力承载起这个使命。中国即将成为第六大葡萄酒消费国中国葡萄酒销量从2005年到2009年翻了一番，并有望与2014年前再 增长一20%。据葡萄酒及烈酒展览会统计，2009年中国内地和香港地区共计消费 11.56亿瓶葡萄酒，比2005年增加了104%。该展览会的统计指出，香港和中国内地葡萄酒市场的规模将持续扩 大，到2014年市场总量将跃至全赠31.5%，达到60亿美元。一切数据表明：中国是一个巨大的红酒消费市场，而且正在实现爆 炸式的增长，同时也将改变全球消费市场的结构。1.3 红酒市场环境分析福鑫营销商业街招商方案在多数人眼中，红酒一直是浪漫、高贵
14、的代名词，如今更是平常百姓即可享受 到的生活高度。随着生活品质的日益提高，人们对红酒的消费需求逐渐增强。近几年，市面上的进口红酒也越来越多。 2006年底，葡园红酒坊现身长沙，兼售国产、进口红酒； 2007年9月，艾华酒汇也随之加入，专售进口红酒。 然而，它们的存在似乎并不能满足整个市场的需求。 2009年4月，中粮君顶入驻长沙，开启其在长沙乃至全国的第一家酒坊。长沙，走在内地红酒消费的最前沿福鑫营销商业街招商方案据了解，葡园红酒坊所卖的进口红酒有200多种，而君顶手笔更大，进口红酒 的品种是葡园的两倍以上，有来自16个不同国家的六七百多种进口红酒，并且 价格选择的余地也更大，既有50多块钱的
15、低端品牌，也有高达2万多元的拉菲 等高端品牌。据业内人士统计，长沙一年消费的酒类销售额近72亿，其中红酒比例占到20%- 30%，而且进口红酒的市场越来越大。据葡园相关人员介绍，自开业以来，所 引进的进口红酒的数量每年以10%-20%的份额上升，其中法国红酒最受红酒“ 粉丝”青睐，销量占到近60%。长沙市场份额近20亿 长沙，走在内地红酒消费的最前沿福鑫营销商业街招商方案进口红酒与张裕、长城等国产红酒同时出现在专卖店，这之间的竞争是不言而喻的， 国内红酒市场也一度出现“狼来了”的威胁论。和进口红酒相比，国产红酒起步很晚 。法国、意大利、智利等国有成百上千年的传统，每个国家、每个庄园出产的酒风格
16、 又完全不一样，它们的进入极大地丰富了国内红酒市场，消费者也会有更广泛的选择 余地。放眼长沙，喜来登、皇冠、豪廷、小天鹅等国际化酒店营造的大都市氛围，香格里拉 、希尔顿和美国温德姆等亦将落户长沙。它们给长沙带来的不仅仅是一种象征，而是 在潜移默化中影响着这里的生活方式、消费品位。一种更现代、更时尚的品位标准随 之建立，这对我们开拓、引导红酒高端市场是非常有利的。这个时候需要一股牵引力量出头，整合资源、规划行业、统一市场，无论是进口红酒 还是国产红酒，将其品牌竞争最小化、行业利益最大化，在红酒这片广袤的市场上获 得最终胜利。福鑫营销商业街招商方案1.4 红酒消费者习惯在现阶段，个体消费是最主要的消费群体。据了解，类似君顶华悦美酒荟这样的酒坊都是通过最简单的渠道直接与 经销商合作，减少了代理商、酒店进场等中间加价环节，所以在价格上 占很大的优势。自08年以来，长沙已三次荣膺“中国最具幸福感城市”，居住在此，生 活的质感与日俱增。长沙的消费意识也很超前，每逢过节日的时候，红 酒销量更会突飞猛涨，有
