小区停车问题调查

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1、小区停车问题调查小区停车问题调查随着私家车数量的剧增，住宅小区停车位问题引起了社会的极大关注。据有关部门统计，目前昆明市城区内的长住居民约有万，其中万人拥有驾照；机动车总量超过万辆，占全国总量的；私人购车以每天多辆的速度增加。这是一组可观的数字，小区停车问题已经到必须寻求对策的时候了。小区停车问题恶化 车位供需矛盾加剧尹先生居住的昆明船房小区地下车库容积有有限和没有较大面积的停车场，大量私家车只能停放在路边。随意停放的汽车，每到晚上下班的时间，小区里真是“风景这边独抢 ” ，先回家的车主是“近水楼台先得地 ” ，早早就把车子停在了有利地形；而晚些回家的车主只有见缝插针，只要车子能挤进去，便使出

2、各种招数。有的时候，几位车主同时开进小区，为了抢占地盘，没少发生“战争” 。加之小区内交通并没有实行单向循环，有时侯由于道路两边停满车辆，原本还算宽敞的马路竟然连会车都成为了难题。更为严重的是，通道的拐角处、人行道边也成为停车的地盘。由于小区内到处是横七竖八的车，小区步行的居民，通行都成为了一个难题。而且近段时间来，又有几家有名的餐饮企业在小区内开张，有很多非小区车辆也在下班时间挤入小区“抢位置” 。停车矛盾已经成船房小区不和谐的音符。新迎是上世纪年代中期年建成的商品房，当时的车位（车库）配比率不到，每天晚上车满为患那是不用说了。同属北市区的金星小区有近的配比率，但仍远远不能满足的需要。到了晚

3、上，原来用于通行的道路和广场上都停满了车， 。 “遇到这种事真是一点办法都没有，挡道的，还得去求他帮帮忙，拖车开掉。没有挡道的，就只能贴一张你停在不该停的位置的小条，但是有的业主却一点都无所谓，说：交警能扣我的点你又不能，你贴张我都无所谓 。 ”物业公司保安无奈地摇头苦笑：“停车引起的纠纷几乎天天会发生。 ” 在北京路延长线上的某高档住宅区，当时建设时的车位配比率已超过标准，但是现在车位还是严重紧缺。 “要是小区附近有写字楼或者机关单位的话，还好向他们租个地方给我们晚上停车，偏偏什么都没有，真是想破脑袋也想不出好方法啊。 ”物业管理负责人感叹地说。 作为昆明市较早出现的高档住宅小区金利园，几年

4、前数万元的车位没人要，现在多万元的转让价格还不一定有人肯出售。据云南电视台报道，今年月号，交警部门在永昌小区内道路划定停车泊位后，昆明驿通停车管理公司开始对黄线内停车实行早点到晚点半收费，标准是每小时元，每天最高不超过元。这一举动，引起了很多小区居民的不满，出现了拒交、逃费等现象。在益康路下段，由于居民的强烈抵制，驿通公司的收费人员已经撤出。永昌街道办事处永顺里社区居委会李主任告诉记者，点以后就没人管理，在这一段时间车主就很担心车的安全问题。出去安全考虑，再加上按每小时元的高额停车费，很多居民把车开进了庭院，这又带来了其他问题。本来大院的消防通道就很窄，停了车还影响居民进出。不仅如此，车子进入

5、庭院后，社区居委会用了几年的时间、几十万元在庭院里建起的绿化带，已经被车辆破坏，原本今年完善绿化带的计划被迫终止。李主任介绍，由于永昌小区建设时就没有物管公司，社区居委会从服务居民的角度，承担了物管公司的工作。居委会安排人员从下午点到次日点半看守小区道路车辆，车主每月交纳几十元的停车包月费，一部分用来支付守车人的工资，其余用来贴补社区窨井清掏、门卫工资、绿化等支出。可驿通公司进驻小区后，这种秩序就被打破了。物业公司苦不堪言 无车业主反映强烈在昆明各小区物业公司，记者感受到了住宅区停车所面临的困境。一位物业公司总经理和记者一提到这一问题就直摇头：“真是想想就头痛，这已经成为所有物业公司最大的管理

6、难点。 ”据了解，新楼盘的车位相对居住户数配位在至之间，也就是说几套房才能配备停放一辆轿车的车位，这些车位部分是建造在完善的地下或地上车库内，部分则是在绿化地带旁的边角区域，后者就是露天车位。按照上述车位与居民户数之比，随着车市的进一步发展、买车家庭的不断增加，以及一户数车的出现，居住小区车位紧缺也是意料之中的事。小区停车难，归根结底是因为车位紧缺的缘故，那么为什么不多增加一些车位呢？有关人员介绍说，受多种因素的影响，在已有的居住小区内增加车位并非易事。无奈之下，一些物业公司只能将新增车位轮流使用，他们向住户发放一定数量的停车证，以物价部门核准的标准按证每月收费，住户可凭证在这些车位停放车辆。

7、一般小区地面停车位都是固定给车主有偿使用的，即使它们空着，没车位的住户也无使用的权利。流动使用车位则有所不同，只要车位空着，有停车证的住户就可停放，利用率也有所提高，这在一定程度上缓减了“内空外挤”的现象。“这还是解决不了问题！”物业公司有关负责人说，小区内能安排车位的地方都安排了，沿小区街段也就这点地方，再煞费苦心也无济于事。他们曾经考虑改建草坪，安上中空的草坪砖，以便能在上面安排更多车位，但这不仅会招致管理部门的反对，更会引起无车住户的不满。占了绿地去停车，对无车业主来说有失公平。一家物管公司老总说，许多车挤到了人行道上过夜，沿街商铺的经营户就有意见啦，说这会影响他们的生意，这样的纠纷也是

8、发生过的。还有，在外停车增加风险，万一出了事，物业公司该负什么责任？该怎么赔偿呢？但在小区内增加临时车位也引起很多无车业主的不满。他们认为：小区的通道本是公共的，停车是占用了本该是属于大家的场地。如果失火、有人生病，救火车、救护车都开不进来。在一些小区，无车业主与物业公司和有车业主的矛盾也无形中加剧了，甚至影响到了邻里关系。开发公司心中有账 增建车位成本剧增其实早在几年前，房产开发商就已预计到购车热潮的到来，在车库车位配比方面也主动作了提高，像阳光花园的配比率就达到了， “可现在看来还是显得不够，小区路面上也停起了车，有很多家庭都已经买两辆车了。虽然我们设计建造时早已有心理准备，可哪里知道购车

9、风刮得这么快、这么厉害。 ”房产公司有关负责人感叹。接下来的项目开发商就有了更多的经验。据江东集团介绍，目前其新建小区配比率有的已经达到了：。如果从小区停车角度来说，地下车库当然是越多越好。不过，开发商建造地下车库，尽管从单价上来说，车库的单价比房屋还要高，看起来开发商更有赚，然而实际上，房屋和地下车库成本分开核算的话，多建车库未必更来钱。有业界人士测算，以前小区出现的较多的半地下层车库，造价约元平方米左右；全地下层则要到元平方米左右；若造地下两层的话，成本至少要元平方米。这一点我们在某建筑商那里得到了进一步证实。又有建筑师介绍，因地下车库四周需用大量钢筋混凝土等材料，其维护成本比较高；对于许

10、多高层建筑来说，按规定，地下层挖深超过米，得建人防工程，在空气过滤系统、地下发电系统以及门墙防爆功能等方面都有较高的要求，这也加大了成本。与此同时，地下车库的面积浪费是非常大的。一是走道、坡道，一些规模小的地下车库，走道和过道的面积要占到近一半。二是大多数高层住宅，其承重结构与地下层是一样的，导致地下层许多空间无法利用，比如说与住宅卫生间、厨房投影面积相吻合的地下层空间，因位置狭小，就无法将其设计成车库来利用；要充分利用就得设计结构转换层，这又会增加其他方面的成本。一方面是地下车库越往下建成本成倍增加，另一方面却是越处下层的车库，使用起来越不方便，因此销售也就越难，价格自然越低。而与房屋相比，

11、车库的销售期又要长得多，客户往往会在买了房后才考虑购置它，因此对开发商来说，车库销售的资金回收也慢。地面车库虽然销售起来比较通畅，但考虑到占用建筑容积率或空间，现在的开发商在普通公寓的建设中几乎摒弃这一设计。另外，地下层建造越多也会影响到整个楼盘的工期，这也是开发商所考虑的问题之一。也就是说，对开发商来说，建造多少地下车库的是一个综合性问题，一是要考虑楼盘的品质，二是在地下车库独立成本核算的时候能够有所盈利，至少不亏。在目前这种情形下，开发商都会建以上的车库。但在现行规定下， “成本核算”这一障碍的存在，也可能为今后小区出现停车难现象种下隐患。保有小区车库建设的前瞻性，更多的可能得由政策和法律

12、的强制性规定来实现。据介绍，北京已出台了相关的条例，要求市中心和五环以外的住宅小区的车库配比率达到。 管理部门各有说法 国家标准明显偏低就停车库和车位的问题，记者采访了相关部门，他们从各自工作出发谈了看法。消防部门：车库、车位问题涉及到消防部门的方面并不是很多。地上车位只要道路净宽米、达到转弯半径（小型车米、大型车米） ；地下车库，相关的国家消防标准规定，要设置一定数量的消防栓、自动报警装置、自动灭火设施。达到上述条件就符合审批要求。规划部门：现在实施的车库、车位配比标准，是年国家建设部和公安部联合颁布的。住宅平均建筑面积（户）平方米以下的小区，按的比例配比；住宅平均建筑面积（户）平方米以上的

13、小区，按的比例配比。从现在昆明私家车拥有量来看，这个标准是偏低的。北京、上海、南京等城市已经颁布了适应不同城市具体情况的地方标准。环保部门：主要根据国家权威中介组织的“环境影响评价报告”分析，对住宅的环保部分进行审批。地上车位的设置对绿化和噪音管理不利，地下车库的废气不容易扩散。因此，在住宅建设项目审批过程中，多层建筑由于成本太高，不提倡设置地下车库，多采用地上车位，这势必会影响到小区的绿化面积；高层建筑，可以结合人防，多设置地下车库。关于底层车库问题，现在矛盾的焦点是卷闸门的噪音影响了居民的生活，提倡在某些高档住宅区采用高成本的低噪音电控门。地下车库的环保设施主要包括排风口和汽车出入口。在审

14、批过程中，建议开发商把车库大门设立在远离住宅的地方，避免汽车爬坡时产生的噪音影响居民的生活。解决汽车废气污染的机械排风，国家有明确的卫生标准，目前主要采用竖向井道高空排风，废气从建筑屋顶排出。它的原理和大家现在使用的脱排油烟机差不多。交警部门：我们现在沿用的标准是年交通部、公安部联合发布的。在具体操作上，真正实施这一标准的并不多。目前，交警部门已经开始介入住宅的综合验收，开发商须获得“车库合格证书” ，这一举措使交警部门在车库问题上有比较深入的参与。“场地占用费”瞒天过海 安全问题谁人负责小区停放车辆遭受破坏盗窃的事情在昆明各媒体屡见不鲜，现在绝大多数的物业公司都在停车发票上加盖上“场地占用费

15、”甚至“车辆损坏概不负责” ，表示此收费并非保管费，不承担管理义务。昆明某物业公司萧先生告诉记者，场地占用费和车辆保管费是两个不同的概念，场地占用费仅提供一个停车服务，并不负责看车服务，如所停车辆发生失窃或被损等事故，物业部门并不负责。只有交了车辆保管费后，物业部门才可以有财力安排人员提供看车服务，以保证所停车辆的安全。但在昆明的大多数小区，临时停车位就是车主想交车辆保管费他们也不会收，就是怕承担责任。但一些法律界人士认为物业公司收取场地占用费没有任何法律依据。记者同时进一步查询到国家物业管理条例对小区车位和安全的说明。云南大学法学院的刘老师认为：小区车位是产权单位或者居民所有，物业公司并没有

16、权力收取居民的场地占用费。对于普通商品房小区来说，公共分摊区域属全体业主所有，车位也归全体业主所有，收取场地占用费只能是业主委员会在业主大会批准后实行，而且由业主委员会支配使用。即使业主委员会委托物业管理来代收场地占用费，该费用也不能列入物业管理收费范围。物业管理公司是小区业主的“仆人” ， “仆人”怎么能随便索要“主人”财产呢？但物业管理公司可以受业主委托来行使看管车辆的责任，收取相应的车辆保管费。从合同法角度来说，物业公司显然偷换概念，逃避看车责任，用看似合法的形式获取不当利益。物业公司借用年物价部门和房管部门的文件来推脱责任，更是缺乏法律依据。云南松山律师事务所的朱律师认为：物业管理公司在小区范围内承担的是全面管理责任，包括小区居民的人身安全和财产安全。小区居民按照物业管理合同的规定或物业管理公司的要求将车辆停泊在指定车