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1、 第三章 房地产开发中土地抵押评估问题的处理摘要：土地抵押评估中的常见问题及土地抵押估价技术规范改进、估价行为规范、与金融机构业务沟通等方面的几点建议，以期达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。一、土地抵押评估中存在的问题房地产开发中的资金筹措和项目融资非常重要，而土地抵押融资是融资渠道的首选，债权人为了减少自身的风险，了解提供担保的土地的价值，往往需要专业的土地估价机构出具的土地抵押评估报告，作为发放贷款限额的参考依据。由于土地抵押评估涉及信贷安全、土地当事人的合法财产保护等诸多方面，探讨土地抵押评估中的常见问题显得颇为重要。根据城市房地产管理法、担
2、保法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押评估中要涉及的一些问题浅析如下：1、评估对象界定问题城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中都有了明确的规定。土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据国资企函发（1994）36 号文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就是说从政策层面上保证了抵押权设定时和抵押权实现时需分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须短期内强制变现，由抵押权人优先受偿。此时的评
3、估对象是土地使用权的强制变现价格，从而应该采用强制拍卖标准评估土地使用权的强制变现价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，此时评估的不应是抵押物的市场价格或强制变现价格，而是抵押人向抵押权人转移的抵押物权利价格，即土地使用权的抵押权价格。2、土地抵押评估的目的问题土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保，实际上抵押人不转移土地使用权。抵押人设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款评估目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是
4、土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或强制变现价格。目前，银行等金融机构在发放贷款时对土地抵押评估和房地产抵押评估采用的操作方式基本相同，在发放贷款时以评估价的折扣率（50%70%）发放贷款，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的等许多风险。如果我们参照房地产抵押估价指导意见中规定，土地抵押价值为“抵押土地在估价时点的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，土地抵押价值内涵中就已扣除了优先受偿权
5、，考虑了变现能力，其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了，其价格与市场价格相比，已打了一定的折扣。如果金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率发放贷款，价值扣减就有重复的部分，从而导致土地的抵押价值远远低于市场价值，甚至低于其变现价值很多，土地权利人的利益受损。3、对抵押土地的实物和权益状况把握问题适合作抵押物的土地必须是能够顺利进入市场交易、变现容易、权属明晰的土地（如已全额缴纳了土地出让金，领取了国有土地使用证，符合规划并且能够在规定时限内完成房地产开发等），以不合法或不适宜的土地作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使金融机构遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。这就要求土地评估报告应当全
6、面、详细地界定抵押土地的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等，登记用途与实际用途不符的，应在报告中予以披露。充分了解抵押土地的法定优先受偿权利等情况，对现实存在和可能存在的不确定因素要在报告中作必要的风险提示；假设和限制条件中对估价结果有重大影响的因素，一定要详细说明；提示土地市场状况因时间变化对土地抵押价值可能产生的影响；对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明；对估价对象变现能力的分析；对可比实例进行实地查勘等等。抵押土地实地察看、法定优先受偿权利获取应尽量与抵押当事人积极配合；这要求估价师要有强烈的职业责任感和良好的沟通能力，从而提高了对估价人员的要求
7、，也增加了估价难度和风险。4、估价时点的选用和抵押价值类型的确定问题（1）估价时点的选择是确定抵押土地价值的前提条件估价时点是土地价格对应的时间点，由于土地价格受多种因素影响，是不断变化的，对于同一宗土地来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。抵押土地估价的估价时点应为抵押权交割的时点，即债务到期日，从理论上来说，这个观点无疑是正确的，但与实际评估操作并不一致。目前房地产开发中土地抵押评估的估价时点通常为抵押权设定日期，将估价时点确定为当前估价时点，操作中便利但理论难以解释。评估报告的有效期一般为 0.5-1 年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估。（2）价值类型的确定问题土地抵
8、押价值是“估价时点的公开市场价值”还是“抵押权实现时的变现价值”，行业中存在很多争议。从纯理论角度来看，土地的抵押价值应当是土地在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，而实际中往往评估估价时点的公开市场价值，并考虑贷款到期时，借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响等可能发生的费用，再按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值，给予相应的贷款。而现实中大部分逾期的土地抵押贷款基本都通过司法途径来解决，被抵押的土地在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的，而拍卖价值也只是抵押物的变现价值，远远低于公开市场价值。5、评估机构和金融机构的衔接问题当
9、前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的 50%70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。二、土地抵押评估问题的处理的几点建议1、估价时点的风险规避评估报告的有效期一般为 0.5-1 年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新
10、评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题。2、评估目的和价值类型等问题的风险防范土地抵押评估的根本出发点和目的是防范信贷风险和维护当事人的合法权益。如果把土地抵押价值界定为公开市场价值并非未来时点抵押权实现时的土地变现价值，现实业务操作方便，但存在一定的潜在风险。确定贷款额的依据是当前估价时点的土地抵押价值，该价值与未来土地市场价值之间的背离程度决定了贷款的风险大小。建议采用以下方法规避风险：（1）土地抵押估价实施动态管理
11、金融机构应当加强对已抵押土地的市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。不仅仅限于土地抵押前或土地处置前土地抵押评估，在土地抵押期间也可随时对土地抵押价值评估。可以定期或者在市场价格变化较快时评估土地抵押价值。抵押权人根据抵押人的抵押资产价值变化情况，可要求抵押人调整或追加抵押资产，也可要求抵押人提供抵押资产每年投保财产险的相关证明文件等方法来确保抵押资产价值不得降低。（2）选择合适的评估方法土地抵押估价的一般方法有市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法和成本逼近法，可依据具体情况选择合适的估价方法。一般说来，在土地市场较发达的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理
12、；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。比如说，当经济处于萧条期间，人们对未来经济发展的信心不足，对土地市场未来预测悲观，如果用收益还原法，得到的结果会偏低，而以市场比较法估出的价格能反映当前市场行情，且当前市场价格偏低，由此引起风险的可能性也较小，此时选用市场比较法较为合理、安全。当土地市场已持续上涨较快时，以市场比较法估出的价格含泡沫成分，可能偏离土地正常的价值较多。此时以基准地价系数修正法、收益还原法或成本逼近法进行估价更为妥当。此外采用长期趋势法和回归分析法辅助估价，也可使准确性大大提高。（3）加强地价动态监测，充分利用地价指数国
13、土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除掉土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。坚持编制地价指数，可反映合理的土地价格长期走势。利用地价指数对地价进行修正，能更加合理地评估出土地价值。3、土地抵押估价行业的规范估价规范包括行业性的抵押估价规则和金融部门内部的抵押估价指导原则及参数使用指南等方面的研究和规范。在实践上，抵押物的估价方法、抵押估价流程、抵押估价收费以及抵押估价各方关系等方面都缺乏统一的规范。土地抵押评估与房地产抵押评估在评估原理、方法和流程方面具有很多相似性，现实估价中多参考
14、房地产抵押估价指导意见进行土地抵押评估，但毕竟土地评估和房地产属两种不同的评估类型，在某些方面还存在一定的差异性，土地抵押评估应该有自己相对独立的评估体系。如果政府主管部门或行业协会能抓紧制订符合土地抵押评估要求的有关指导意见或评估指南，就可为解决当前土地抵押评估中存在的诸多问题提供政策方面的依据。4、评估机构将应与金融机构直接建立业务关系目前评估机构与金融机构之间在估价业务上并非真正意义上的委托关系，金融机构往往作为抵押评估业务的推荐者，由抵押贷款申请方支付评估费用委托评估机构评估，评估机构和估价师实际上是对抵押贷款申请方负责而非金融机构，这样可能导致高估土地的抵押价值，从而带来金融风险。如
15、果评估机构直接接受金融机构委托，即接受抵押估价委托的估价师必须遵守委托人（金融机构）所规定的抵押估价规则，按照委托人的风险态度和市场经验去估价，所收取的评估费用也是来自于金融部门，评估机构和估价师不与贷款申请者发生任何业务关系，估价师只为金融机构负责，估价工作不受到贷款申请者的任何影响，这样才可能从根本上杜绝以往对抵押土地的高估现象。5、监督检查性估价金融机构为了确保发放贷款如期收回，要求定期对发放贷款的抵押土地进行跟踪性复核估价。复核性估价不要求如同初次估价一样详尽，但是必须反映出抵押物的关键性和影响价值的变化因素。建议在贷款发放和初次估价后每两年需要实施例行复核估价。当房地产市场变动显著时
16、，也需要立即对抵押土地进行复核估价。复核估价结论需要同时列出上次和本次估价结果，对比性的结论有利于发现抵押土地的市场运行问题。摘要：在建工程抵押评估中的常见问题及相应解决方法的几点建议，从而规避在建工程抵押评估中技术操作和政策法律风险。第四章 房地产开发中在建工程抵押评估浅析房地产开发融资中，除土地抵押融资外，在建工程抵押也越来越成为房地产开发企业融资的重要渠道，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。在建工程具有实体不确定，不具备建筑最终形态，并且形态和价值不断变化，尚不可取得权证，法律上的权属不明晰等特点。建设部城市房地产抵押管理办法规定：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”担保法和物权法等法律、法规也明确规定，在建工程可设定抵押。在建工程抵押评估在评估对象界定、评估目的、价值类型以及评估机构和金融机构衔接等方面与土地抵押评估存在诸多相似之处，在此不再赘述，本章仅对在建工程抵押评估的特殊之处
