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1、伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整1宜昌市伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整一、一、规规划划调调整整项项目概述目概述（一）（一）规规划划调调整范整范围围1、伍家岗中心区规划范围伍家岗中心区控制性详细规划范围是北起白沙路和桔城路，南至柏临河，东接宜黄高速公路，西临长江；南北沿江长约 2 公里，东西向进深最大约 2.6 公里。规划总用地面积 353.8 公顷。片区紧临长江和柏临河，地理位置优越，环境优美，城市天际线清晰明朗，是塑造宜昌市山水城市的重要景观节点之一，同时也是宜昌市城区“东拓”的发展核心区域。2、宜顺地块范围及现状分析宜顺地块位于宜昌市伍家岗中心区，西起白沙路，东至临江溪，北靠
2、原控规规划的沿江大道，南临长江。该地块内现状建筑较少，用地大部分为工业和仓储物流用地，临江为大面积填江形成的平整空地，沿江大道热电厂段现状较差。长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计设计前、后分别获经水利部长江流域规划办公室、长江航道局宜昌分局、长江航政局宜昌分局和省水利厅的批复，并同时确定了新的长江岸线顶坡线。伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整2该公司现废弃了原未施工完成的护岸部分，按新的设计和批复要求，对护岸工程进行了重新施工，现水下部分已基本完工。（二）（二）规规划划调调整依据整依据中华人民共和国城乡规划法（2008.1.1）；城市规划编制办法（2006）；湖北省控制性
3、详细规划编制技术规定（1998）；宜昌市城市规划管理技术规定（2008.6）；宜昌市城市总体规划（2005-2020）；宜昌市综合交通规划（2005-2020 年）；宜昌市伍家岗分区规划（2007-2020）；宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划；宜昌市中心城区教育设施规划（2008-2020）；湖北省水利厅“关于长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计的批复”（鄂水利堤复【2009】51 号）；宜昌市水利水电局“转发省水利厅关于长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计的批复的通知”（宜水函（2009）13 号）；二九年第一次市城市规划委员会专题会议纪要（会议纪要【2009
4、】2号）。（三）（三）规规划划调调整指整指导导思想思想1、落实宜昌市城市总体规划（2005-2020 年）和宜昌市伍家岗分区伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整3规划（2007-2020 年）以及宜昌市伍家岗沿江片区控制性详细规划，合理确定其功能性质、发展规模和用地布局。2、高标准、高起点地塑造伍家岗中心区沿江城市景观形象，突出宜昌市双中心之一的地位和职能。3、合理开发利用土地资源，充分发挥土地的价值，系统组织好城市建设用地，充分利用地块内的自然地貌地物，精心构筑城市景观节点，使生态、人工、自然环境相协调，保证地块与城市的可持续发展。4、切实实施城市规划，保证地块开发的实际落实，保证城市的综
5、合协调发展。5、科学分析地块现状地形地貌，营造地块建设特色，加强绿地景观系统规划，提升城市景观建设品味，创造良好的生态环境，满足可持续发展的需求。（四）（四）规规划划调调整原整原则则1、以人为本原则完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的生活习惯，立足以人为本的原则。2、经济性原则认真贯彻和落实总体规划，研究土地的经济利用和开发价值，保证城市建设用地的经济性原则。3、可操作性原则根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整4要求，在尊重总体规划的原则基础上，科学发展，合理规划。 4、可持续发展原则规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性
6、。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性和可持续发展性。（五）地（五）地块块开开发发策略策略1、完善城市结构、协调整体发展、明确地块性质，科学、合理地进行用地布局。2、完善地块内道路系统，建立与城市道路相衔接的方便、快捷的交通体系。3、营造地块特色，加强绿地景观建设，提升地块以及城市品位，创造良好的生态环境，打造城市特色景观地段。4、充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，体现地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化，引领城市文化的新潮流。5、采用“刚性”和“柔性”结合的空间规划结构，体现市场经济下土地开发的适应性弹
7、性原则，更确实地为经济建设服务。（六）上位（六）上位规规划分析划分析2005 年编制的宜昌市城市总体规划及 2007 年编制的伍家岗中心片区控制性详细规划考虑按防洪法要求，水利上级主管部门未对长江防伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整5洪顶坡线进行复核批准，所以将宜顺公司的用地规划为滨江绿地，规划的沿江大道线型为靠内侧不变，红线宽度由原 25 米调整为现规划沿江大道线型 40 米。二、二、规规划划调调整原因分析整原因分析宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划由宜昌市规划局组织编制，2006 年完成后上报宜昌市人民政府，并已获得批准实施。（一）（一）历历史原因史原因1992 年经市政府批准（宜府办文
8、【1992】135 号），于当年由宜昌市建委与澳门港顺投资有限公司签订协议，联合投资建设伍家岗洋坝项目，并为此注册成立了湖北宜顺房地产发展有限公司。根据合同，联合投资建设的内容三部分组成：（1）八一钢厂至白沙路全长 3.5 公里段长江护岸工程建设及场地回填平整工作。（2）新造土地用于住宅小区及商贸设施的开发建设。（3）提供修建 25 米宽的沿江大道用地。该项目护岸工程初步设计前后分别获经水利部长江流域规划办公室、长江航道局宜昌分局、长江航政局宜昌分局的批复。（二）（二）历历史史审审批情况批情况1996 年，市规划局核发了该项目的规划设计条件。在本条件中，规划的沿江大道线型为靠用地内侧，道路红线
9、宽度 25 米，规划范围面积约为853 亩（现土地证实际为 660 亩），规划用地性质为住宅，容积率多层不大伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整6于 2.0，多层、高层混合不大于 2.5。（按现有土地证面积 660 亩核算，总建筑面积为 88 万平方米）1993 年，市国土资源局初次核发了该项目的土地证，用地面积约 985亩；2000 年，扣除沿江大道道路用地面积 87500 平方米后，市国土资源局重新核发了土地使用证，用地面积约 853 亩；2004 年，因污水处理厂占用该公司用地，市国土资源局再次重新核发了土地使用证，土地用途为住宅、公共基础设施，使用权类型为出让，用地面积约为 660
10、亩。（三）建（三）建设单设单位要求位要求2008 年 7 月，湖北宜顺房地产发展有限公司向市规划局去函，表示洋坝项目是政府大力支持且经省、市多个部门批准的合法工程，前期已投入已达到几千万，不同意将该地块规划为滨江绿地。要求按原审批条件，进行后续工程施工，因此申请调整规划。三、三、规规划划调调整内容整内容（一）控（一）控规调规调整情况整情况本次规划调整，沿江大道线型由内侧调整至外侧，红线宽度调整为40 米，滨江绿地宽度调整为 20 米，以及由此带来相关地块及其技术指标的调整。（二）宜（二）宜顺顺公司用地情况公司用地情况规划调整后，沿江大道及支路需占用宜顺公司用地约 121 亩；滨江绿伍家岗中心区
11、宜顺地块控制性详细规划调整7地宽度为 20 米，需占用宜顺公司用地约 75.3 亩；以上道路、绿地共占用宜顺公司用地 196.3 亩；堤岸用地维持 192 亩不变；扣除道路、绿地及堤岸占地后，宜顺公司可建设用地面积约为 271 亩，其中公建用地面积原则要求不少于原已审批的控制性详细规划要求的 65 亩用地规模。四、四、规规划划调调整前后整前后对对比比（一）地（一）地块块范范围围及及编码编码规划调整以宜顺公司用地范围为主，由于地块四邻关系和道路系统调整的影响，涉及到少数周边地块范围的调整。具体涉及到的地块编码为：-10-13、-6-11、-1-7、-1、-2、-1-6 以及-13 与-2 地块临
12、沈家店路侧的两块街头绿地共 27 个地块，地块总面积约为 82.3 公顷。为了更好的整合城市建设用地，此次调整在尊重原控规地块划分的前提下，将调整范围内的部分地块进行重新划分和编码，具体地块编码调整为：-10-13、-6-11、-1-11、-1-3、-1-5共 29 个地块，地块总面积约为 79.3 公顷。（具体详见容量控制图调整前后）（二）用地性（二）用地性质质及控制指及控制指标标规划调整后，宜顺公司用地范围外除-12、-8、-9 地块用地性质由公共设施用地调整为居住用地（R21）外，其它地块基本保持原控规方案用地性质不变；宜顺公司用地由原控规确定的滨江绿地调整为居住用地、伍家岗中心区宜顺地
13、块控制性详细规划调整8公共设施用地和滨江绿地。（主要调整地块性质及控制指标对比详见表一）表一：地块性质及主要控制指标调整前后对比地块 编码用地性质用地面 积（公 顷）容积 率建筑密 度 （%）绿地 率 （%）建筑限 高（米）备注-10居住用地 R210.782.2303050 -11居住用地 R211.162.2303050 -12金融保险业 用地 C221.763.0402530 -13市场用地 C260.281.2402015 -6居住用地 R212.372.2303050 -7居住用地 R212.322.2303050 -8贸易咨询用 地 C231.233.0402530 -9服务业用地
14、 C241.363.5402530 -10公共交通用 地 U210.180.8201030 -11其它交通设 施用地 U290.270.5152510 -1商业用地 C212.141.0353020商贸物流-2商业用地 C212.401.0353020商贸物流-3商业用地 C210.462.2303050商贸物流-4供电用地 U121.211.0253025变电站-5商业用地 C211.701.0353020商贸物流-6商业用地 C212.841.0353020商贸物流-7商业用地 C211.721.0353020商贸物流-1办公、文化 娱乐用地 C11C313.553.0353050 -2办
15、公、文化 娱乐用地 C11C39.843.0353050 -1公园绿地 G113.50-70- -2公园绿地 G114.39-70- -3公园绿地 G116.54-70- -4公园绿地 G1110.35-70- -5公园绿地 G117.68-70- -6防护绿地 G221.80-70- 调 整 前街头绿地0.31-70- 伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整9街头绿地0.10-70- -10居住用地 R214.072.2303050 -11居住用地 R213.843.52530100 -12市场用地 C260.281.2402015 -13街头绿地 G120.23-70- -6居住用地 R2
16、17.572.2303050 -7居住用地 R216.293.52530100 -8贸易咨询用 地 C230.856.04025100 -9服务业用地 C240.886.04025100 -10公共交通用 地 U210.180.8201030 -11其它交通设 施用地 U290.270.5152510 -1商业用地 C212.171.0353020商贸物流-2商业用地 C212.431.0353020商贸物流-3商业用地 C210.462.2303050商贸物流-4供电用地 U121.211.0253025变电站-5商业用地 C212.521.0353020商贸物流-6商业用地 C212.841.0353020商贸物流-7商业用地 C212.031.0353020商贸物
