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1、1建设用地和土地市场管理建设用地和土地市场管理积极培育和完善市场体系是我国建立社会主义市场体制的重要环节和重点内容，而土地市场又是市场体系中的重要组成部分之一。随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，土地市场作为房地产市场存在、发展的前提和基础，已经在总体上影响了我国社会主义市场体系的建立和发展。因此，研究、探讨建设用地和土地市场管理的有关问题，具有理论和实践的双重重要意义。一方面，建立、发展和完善土地市场是各级政府及国土资源管理部门肩负的一项重要任务；另一方面，加强建设用地管理对落实土地基本国策，优化土地利用结构，转变经济增长方式，促进经济社会协调可持续发展具有重要作用。一、农用地转用和
2、审批权限。一、农用地转用和审批权限。农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。未利用土地转为建设用地以及农用地内部之间的相互转换不属于农用地转用的范围。（一）土地征收和征用的概念。（一）土地征收和征用的概念。1、土地征收，、土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，依据2法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。2、土地征用，、土地征用，是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。土地征收和征用的共同点共同点：一是一是为公共
3、利益需要；二是二是经过法定程序；三是三是依法给予补偿。土地征收和征用的区区别别在于在于：征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。（二）（二）农农用地用地转转用用审审批批权权限。限。土地管理法规定：一是一是乡（镇）土地利用总体规划范围内的农用地转用受省政府委托，由设区市人民政府审批；二二是是农村村民占用宅基地、村内空闲地和未利用地建住宅的，由县（市、区）人民政府审批；三是三是涉及基本农田，属国务院、国家发改委批准的建设项目，以及报批面积超过 1050 亩，耕地超
4、过 525 亩的建设用地申报国务院审批。省政府内部划分的审批面积权限：一是一是耕地 50 亩以下、非耕地 100 亩以下，由省国土资源厅审批；二是二是耕地 50 至150 亩、非耕地 300 亩以下，由分管副省长审批；三是三是耕地150 至 300 亩、非耕地 300 至 600 亩，由常务副省长或省长审批；四是四是耕地 300 至 525 亩、非耕地 600 至 1050 亩，由省3政府常务会审批。五是五是耕地 525 亩以上、非耕地 1050 亩以上，报国务院审批。（三）新增建（三）新增建设设用地用地报报批必批必须须符合的条件。符合的条件。主要有七个方面七个方面：一是一是建设用地是否符合土
5、地利用总体规划及土地利用年度计划。二是二是征地补偿安置方案、耕地占补平衡是否可行，是否已经落实或能够落实；给农民的征地补偿安置费是否达到法定标准，是否进行了听证；农民是否有到部、省上访情况且合理的要求已经解决。三是三是供地是否符合国家产业政策及供地政策，用地面积是否符合建设用地定额标准，是否符合节约、集约用地的原则。四是四是划拨用地是否符合划拨用地目录，有偿使用方式是否符合国家法律法规的规定，出让用地的出让方案是否符合国家法律法规的规定。五是五是土地用途、土地权属、地类、面积是否清楚、准确。六是六是是否压覆矿产和地质环境问题。七是七是适用法律和有关规定是否正确，是否存在违法行为。二、土地市场治
6、理整顿成效显著。二、土地市场治理整顿成效显著。按照党中央、国务院的统一部署，我市认真开展了土地市场秩序治理整顿工作。通过努力，全市土地市场管理得到有效规范，开发区土地得到合理利用，被征地农民利益得到切实维护，土地违法违规问题得到严肃查处，基本完成了治理整顿土地市场阶段性的工作任务，并顺利通过了国务院联合检查验收组的检查验收。41、落、落实实了耕地保了耕地保护护制度，制度，实现实现了耕地占了耕地占补补平衡。平衡。全市共划定基本农田保护区 208 个，保护片 3093 个，树立保护牌3313 块，层层签订基本农田保护责任状，将耕地保有量和基本农田保护面积列入了县、乡政府年度工作责任目标考核，连续九
7、年实现耕地占补平衡和耕地总量动态平衡，全市基本农田保护率稳定在 85%以上。我市基本农田保护“五个一” ，即“完善好一完善好一项项制度、制度、编编制好一制好一张图纸张图纸、 、竖竖立好一立好一块块牌子、建牌子、建立好一本台立好一本台帐帐、抓好一支管、抓好一支管护队护队伍伍”的做法受到省政府领导的肯定；高安市“基本农田保护十不准规定”被省国土资源厅印发到全省各设区市进行推广；上高县被确定为全国基本农田保护示范区。2002 年，市国土资源局被国土资源部和农业部授予“全国基本农田保护先进单位”荣誉称号。2、被征地、被征地农农民的利益得到切民的利益得到切实维护实维护。 。在实施征地工作中，认真拟定征地
8、方案，科学测算补偿标准，完善征地补偿办法，拓宽就业安置渠道，做到了依法征地、依法补偿、合理安置。据统计，1999 年至 2005 年 5 月止，全市共征地项目 194 宗，征用土地 8.7 万亩（其中建设用地 0.9 万亩，农用地 3.6 万亩，未利用地 4.2 万亩），征地涉及自然村 405 个，应付征地补偿费总额 74699.4077 万元（其中土地补偿费 55588.5494 万元，安置补助费 14457.6364 万元，地上附着物及青苗补偿费4653.2549 万元 ），已全部补偿落实到位，没有出现拖欠、截留、挪用征地补偿费等损害农民利益的现象。5在做好货币安置的同时，各县（市、区）还
9、采取了“老人进保、失地转非、免费培训、安排用工”等办法，妥善安置失地农民，消除了被征地农民的后顾之忧。如宜丰县将优先安排被征地农民就业列入入园企业的准入条件，加大对农民劳动技能培训力度，鼓励用地单位优先安排被征地农民就业岗位。樟树、上高等县市采取为失地农民办理养老、医疗保险等措施，变一次性补偿为长远性保障。市本级、丰城、奉新等县（市）采取为被征地农民建设高标准住宅安置小区、提供低价位住房和经营性店面等方式安置被征地农民，有效解决了被征地农民的生活出路。3、 、经营经营性用地招拍挂出性用地招拍挂出让让制度全面落制度全面落实实。 。从 2001 年开始，市政府相继出台关于切实加强城区土地市场管理的
10、通知、 土地交易市场管理规定等规范性文件，市国土资源局建立健全土地使用权公开交易规定、基准地价定期更新和公布、建设用地集体会审等制度，全面落实经营性用地招拍挂出让制度，主动接受纪委监察，财政、审计等部门和社会各界的监督和指导，我市土地价格由最初的每平方米 200 多元攀升到最高出让地价每平方米 6933 元，土地收益由 2000 年1.46 亿元递增至 2007 年的 16 亿元。4、开、开发发区清理整区清理整顿顿全部到位。全部到位。按照“撤消、核减、整合”的要求，对原入园企业圈而未建、多圈少用的土地予以收回。经过清理整顿，全市工业园区由 11 个减少至 10 个，用地总6规模由当初规划的 6
11、088.67 公顷，核减为 4046.67 公顷，核减 33.54%。同时严把土地闸门，坚决杜绝低水平重复建设和高污染、高能耗、高危险的项目，全市共取消 36 个高污染、低水平、资金不落实的项目。定期检查开发区内的企业用地情况，对开发区内的闲置土地、低效利用土地或未按规划进行建设的土地依法收回，全市共注销 13 家国有土地使用权证，涉及面积达 62.4 公顷。由于清理整顿成效明显，市国土资源局被国土资源部评为“全国开发区清理整顿工作先进集体”，全省共 3 个。我市土地市场秩序治理整顿工作虽已取得阶段性成效，但离国务院、省政府的要求还存在一定差距：1、法律法、法律法规规宣宣传传力度不力度不够够大
12、。大。有人说国土资源法律法规宣传是“一本杂志一张报，搞了两天就拉倒”，一本杂志是指国土资源通讯；一张报是指中国国土资源报；“搞了两天就拉倒”是指“4.22”地球日和“6.25”土地日宣传。从宣传形式的多样性、广泛性及持久性来看，力度不够，尚未在全社会形成自觉遵守国土资源法律、法规的良好舆论氛围。2、有的干部、有的干部对对土地管理的重要性、土地管理的重要性、紧紧迫性迫性认识认识不足。不足。主要表现在：一是一是旧的用地观跟不上形势的发展，片面认为发展经济就必须占用土地，对中央宏观调控的目的意义认识不到位；二是二是土地忧患意识不强，对加强保护耕地的重要性认识不足，不能正确处理发展经济与保护耕地的关系
13、；三是三是法7制观念淡薄，乱占滥用耕地、私自买卖土地等违法违规现象依然存在。3、个、个别别干部干部对对用地的操作麻用地的操作麻烦烦，程序太，程序太长长有怨言。有怨言。造成这种状况的主要原因有两个方面：一是建设用地审批环节多，大部分建设用地要经过多级政府层层把关、层层审批后才报省政府审批；二是建设用地审批时间长，审批工作涉及到国土、规划、环保等诸多部门，同时为符合廉政建设的需要，国土资源部门还实行了内部会审制度，造成了相关手续办理时间较长。4、少数地方土地、少数地方土地执执法力度不大。法力度不大。主要表现在：一是一是对违法违纪案件往往大事化小、小事化了、查而无果；二是二是在处理责任人时往往避重就
14、轻、将功抵过或以检讨、调动、免职等代替党纪政纪处分；三是三是有些案件处理存在适用法律条款不够准确、以罚代处等问题，降低了土地管理法的严肃性和威慑力。三、工业用地招拍挂制度基本落实。三、工业用地招拍挂制度基本落实。2004 年 10 月， 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号）提出“工业用地要创造条件逐步实行招拍挂出让”。2006 年 8 月， 国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发200631 号)规定“工业用地必须采用招拍挂方式出让”。按照国务院文件精神的要求，各地积极采取有力措施，全面推进工业用地招拍挂出让方式。81、国土、国土资资源部工源部工业业用地出用地出让让
15、最低价最低价标标准已出台。准已出台。2006年 12 月 23 日，国土资源部发布实施全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307 号）。全国分成 15 个等别，第一等地最低价标准为每平米 840 元，最低等地最低价标准为每平米 60 元。根据标准规定，我市工业用地出让最低价格标准为：袁州区 204 元/平方米（13.6 万元/亩）；丰城市 168元/平方米（11.2 万元/亩）；高安市、樟树市 120 元/平方米（8万元/亩）；靖安县、上高县、万载县 84 元/平方米（5.6 万元/亩）；奉新县、铜鼓县、宜丰县 60 元/平方米（4 万元/亩）。 标准自 2007 年 1 月 1 日起
16、执行。2、工、工业业用地控制指用地控制指标标已明确。已明确。2008 年 1 月 31 日，国土资源部发布实施工业项目建设用地控制指标（国土资发200824 号）。新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：“一是一是工业项目投资强度控制指标应符合地区和行业规定；二二是是容积率控制指标应符合行业规定；三是三是工业项目的建筑系数应不低于 30%；四是四是工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；五是五是工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地9的，绿地率不得超过 20%。 ”3、省政府全面、省政府全面实实行工行工业业用地招拍挂出用地招拍挂出让实让实施意施意见见已已颁颁发发。 。2007 年 7 月 14 日，省政府颁发关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试
