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1、每一个借款人的事情应该知道什么时候买一间酒店房地产律师杰弗里施泰纳在 JMBM 全球酒店集团，给出了中肯的意见，借款人应当知道 什么是购买时酒店收购融资。他勾画出前 10 名借款人的事情，其实应该知道。他写道，购 买酒店盛行的权利，但，酒店采购融资有一些波折。由于行业基本面继续走从好到更好， 和价值观是越来越有利，对另类投资相比，许多人认为这是在跳的时候，为时已晚之前。以下是一些特殊方面，酒店贷款的借款人，要知道在酒店贷款谈判，施泰纳写道，在第 1 部分。妥善解决许多这些问题的长期负债表或承诺阶段，而不是让他们在贷款文件中进行 谈判。1。特许经营协议;舒适的信函专营权协议。酒店的专营权贷款人的
2、承销一家酒店的 经济表现可能是重要的。许多合同，如租赁及管理协议，酒店贷款的房地产抵押品价值可 以相辅分配向贷款人抵押贷款止赎后保存。然而，各大品牌酒店特许经营协议通常是没有 分配给酒店贷方是不是由止赎买方可假定。此外，酒店的贷款人是在治愈前，酒店的贷款 人根据特许经营协议，并终止借款人违约的风险暴露。在酒店贷款人达成的单独协议和特 许经营的情况下，酒店的贷款人面临的止赎或开征新的专营权费，物业改善要求物业改善 计划或方案（PIP）被称为特许经营亏损的风险，或更严格的专营权专营权延续的条件。安慰函。为了提高贷款人的地位，它通常会要求特许经营商进入到一个单独的协议，解决 贷款人借款人特许经营协议
3、默认情况下，贷款人的权利的治疗和终止特许经营权后，继续 专营权后，止赎。该协议被称为“安慰函”的典型条款告慰函。以下是一些典型的安慰函 条款： 特许治愈权的贷款人及贷款人的违约通知，包括时间扩展（如 120 天）贷款人 通过接收器获得进入酒店前完成止赎特许经营权被终止，贷款人的权利，以一个新的特许 经营协议，取消抵押品赎回权后，无需到支付一个完整的专营权应用费或完成画中画，或 继续在现有的专营权协议，在有限期间内贷款人，而决定是否以继续它上更长的长期基础 或允许无贷款人承担的专营权终止费;贷款人的权利，以转让专营权协议的止赎后酒店买方 和可缓解未来的责任根据特许经营协议，决定从贷款人一个买主;
4、贷款人的安慰函福利转移 到其继任者，如果销售酒店酒店的贷款人将贷款要求借款人承诺根据特许经营协议履行其 义务，未经贷款人的同意，不得修改或终止特许经营协议的权利。借款人应协商修订的细 微变化和修改不损害贷款人的利益，如特许权使用费的减少或延长期限的限制的例外。此 外，贷款文件应详细说明贷款人回应是否批准建议修订，会发生什么，如果贷款人不及时 回应（见下面的 10 点以下简称“审批机制” ） 。2。酒店管理协议; SNDAs 酒店管理协议。 酒店的贷款人通常也会要求转让任何酒店管理协议，把它作为额外的贷款担保。如果酒店 经理是借款人的子公司，酒店管理协议，或者至少是经理人的支付费用的权利，将服从
5、于 酒店的贷款支付。借款人未经贷款人同意的情况下修改或终止酒店管理协议， 108.186.242.128 将被限制。借款人可能要权利来终止一个经理默认或性能测试失败，或轻 微或不损害贷款人的利益的修改，而无需取得贷款人的同意，如管理费减少，或为期洽谈 分机，如果经理是不是在默认情况下，酒店贷款人可以要求借款人更换了酒店经理，财务 契约在贷款文件中，如果有一个失败的。借款人应确定什么样的权利，贷款人在贷款承诺阶段将要求，迫使酒店经理终止。通过这 种方式，借款人可以评估它是否有这些权利根据酒店管理协议，或者如果经理将修改的借 款权终止符合贷款文件。即使借款人可以终止该酒店经理，而这样做的物流符合贷
6、款文件 契约剩余可能是困难的，除非“公约”条款在贷款文件中仔细协商。贷款文件一般会要求 酒店不断由合格的酒店经理管理，而任何新的酒店经理和新酒店管理协议，必须由贷款人批准，可以采取时间。借款人可能会在贷款文件进行谈判的标准，新的酒店经理人资格， 并允许新酒店管理协议的条款，从而使选择更换经理的选拔过程可以简化。举例来说，如 果酒店品牌，特许人可能保持预先核准的管理公司名单，贷款人可以让任何特许批准管理 公司的经理。的隶属，Nondisturbance 和转让该厂协议（SNDA） 。酒店管理协议的服务， 结合酒店的主人，但不是酒店的真实财产，租赁酒店空间的区分，例如，创建一个真正的 财产利益，以
7、这一个未来的酒店业主的权利将通常是合同课题。的后继酒店老板，其中包 括贷方止赎收购，通常不是由酒店管理协议的约束，可能会终止现有酒店经理无责任。主要酒店管理公司订立长期酒店管理协议可能要求酒店所有者获得酒店贷款的一个条件， 有关酒店管理协议生存的一般法律原则是相反的。这种变化是通过一个单独的协议，贷款 人绑定后，止赎作为的隶属，Nondisturbance 和转让该厂协议（SNDA） ，一个名字取自房 地产租赁世界，也就是俗称的酒店管理协议。贷款人也可能想要一个盛大酒店经理确认隶 属原则，提供贷款人收到违约通知和治疗前可以终止酒店管理协议的权利，并实施修订和 终端的限制，未经贷款人同意。3。现
8、金管理的现金管理机制，需要在几乎所有的主要酒店 贷款，特别是对被证券化的贷款。现金管理系统，通常需要酒店的收入直接存入一个有时 被称为一个结算账户或锁箱被封锁的是借款人提款的银行存款账户。借款人被要求支付方 向字母发送到信用卡处理器和其他各大酒店的收入来源，如旅行社，团体旅游组织者，航 空公司，及零售租户，要求他们付款结算账户。下一阶段的现金管理系统，108.186.242.3 向借款人在一天一天的酒店业务，其实际效果更重要。在更严格的版本（有时也被称为硬 锁箱或现金管理安排） ，结算账户收益定期席卷子账户，如用于还本付息，房产税，保险费， 资本分配到一个贷款人控制的帐户储备及经营开支或多余的
9、现金流子账户。子账户都充满 从可用的现金结算帐户中的优先级设置在贷款文件中被称为“现金流瀑布” 。在这种安排下，营运开支应付的金额可能会被基础后，贷款人批准年度经营预算，或量的 多余的现金流子账户将被分发到借款人的经营帐户用于支付运营费用，而不是有一个特定 分配营业费用子账户。借款人的权利的多余的现金流或营运费用支付可能会被暂停贷款违 约的情况下，在更有利的借款人（有时被称为一个软锁箱或现金管理安排） ，在资金的限制 较少的系统结算账户将被自动分发或扫到借款人经营户使用由借款人在其自由裁量权，直 至贷款人的结算账户银行通知借款人操作帐户停止扫描。贷款人可终止扫描借贷经营户因 贷款违约或债务收益
10、率或债务率测试失败，如在贷款文件中确定的其他触发事件。当这些 扫描终止，资金将被重定向到现金抵押账户，并在硬盘的现金管理系统，以类似的方式处 理，在谈判现金管理系统的详细信息，酒店老板应该考虑到其酒店经理要求，这可能希望 酒店的收入流过它的现金管理系统，因此它具有控制权的资金，以支付经理可能有个人责 任，如员工的工资和福利的酒店经营业务支出。这是最好的酒店业主建立在灵活性，以满 足借款人现金管理的要求协商其酒店管理协议。4。PIP 储备，资本储备的 PIP 储备。如果酒店融资资金购买品牌酒店，特许人可能需要一 个 PIP 购买和融资收盘收盘后完成。一家酒店的贷款人通常会要求借款人存款资金需要支
11、 付 PIP（加上一个应急）抵押储备账户或在“憋”从贷款所得款项发放给支付成本的工作 进展或因完成。另外，借款人可能会能够通过谈判来代替信用证的储备帐户。贷款人也可 能需要完成保证借款人的校长，如果借款人有足够强大的赞助，贷款人可以接受母公司完 成保证地方储备。借款人应确保其现金流工作经费，借款人的承包商的进度付款时间表的 要求是一致的储备支出的贷款文件条款。为了让借款人以画中画的工作有条不紊地进行， 并按照特许人的时间进度完成，借款人应协商申请贷款人批准的计划，设计变更，承包商，和付款申请的审批机制，资本公积。酒店的贷款人通常会要求的资本储备，定期资助，从 酒店的总收入，一般为 4的总收入，
12、并存入贷款人控制的帐户。贷款文件将允许资本公 积用途和条件后储备支出。如果需要贷款人批准预算，资本储备使用可能被限制在预算确 定的项目，或别的，可能是资本储备基金可用于任何项目必须由贷款协议规定的条件，以 保持酒店，特许经营协议，和酒店管理协议。可能会包括贷款人发放的条件后批准的承包商，计划重大项目，粘接要求，发票和付款申 请留置权发布，标题保险代言。借款人符合这些要求可能很繁琐和昂贵的。通过谈判，某 些要求可能会被淘汰或仅限于项目的成本高于最低门槛。例外的要求，批准的预算资本开 支也可以胜任的改进，以满足品牌标准，改进成本低于最大，所需的代码改进，并改善租 户商定。审批机制也应适用于贷款人的
13、决定，关于资本公积使用。5。年度经营预算，现金 管理控制水平的酒店贷款人将要求酒店的年度经营预算的控制权的程度将部分取决于罚款。 在这种情况下，无论是在贷款时或触发事件，向借款人支付经营开支的支出须经贷款人控 制后，贷款人将批准的年度经营预算。现金管理控制不严格，酒店贷款人可能会愿意放弃 预算审批，特别是较低的贷款与价值比率贷款。此外，如果正在筹备由一个主要的酒店管 理公司，年度营运预算，可能是酒店的贷款人愿意消除只要预算审批，管理公司经营酒店。 在任何需要贷款人批准的情况下，借款人应贷款人审批过程中的协调与磋商，预算执行和 批准酒店管理协议的时间表。解决临时预算可以使用，如果最终未获批准的年度经营预算 时间的规定，酒店管理协议和争端解决条款，还需要与贷款文件是一致的。最后，有审批 机制申请到贷款人批准预算的协调努力的一个重要组成部分。
