住房按揭贷款

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1、1、什么是住房按揭贷款？住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住 房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购 的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期 付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。3 z9 H6 f购房按揭贷款可分为狭义的和广义的按揭。新浪乐居( X( a- : B$ |( H: p) z4 X5 M狭义的购房按揭可以从两个方面分类，一种是仅仅指一系列合同中的按揭贷款合同所 包含的内容；另一种是指购房者通过按揭购房比不通过按揭购房多出来的合同内

2、容。按照 这种概念，前面提到的合同中，除去购房人同开发商签定的购房合同之外的所有合同，都 是属于狭义的购房按揭。新浪乐居论坛, g( M( n; 7 x“ G广义的购房按揭不仅须包括狭义的购房按揭的全部内容，还包括实现狭义的购房按揭 的直接环境机制、房地产交易价格机制，具体地讲，包括房地产价格机制、房地产交易价 格机制（主要指交易税费和交易手续） 、房地产估价机制、政府对狭义购房按贷款的支持政 策（如政府贴息） 、狭义购房按揭、银行购房按揭流动资金的保险机制、违约处理机制（包 括违约处理条款） 、二手房地产交易市场（也称房地产三级交易市场） 、法律机制、居住福 利保险机制。广义的购房机制的核心

3、思想是为狭义的购房按揭创造实现条件。各国根据自 己的国情和对购房广义按揭机制的实际理解程度，推行自己的广义购房按揭模式。这些模 式的差别，将直接影响这些国家的居住发展水平，还会对相关的一些国家财政、法律、经 济、社会、文化机制产生重大影响。2、购房者如何办理按揭贷款？购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：买房,购房,装修论坛,房产论坛/ E1 O( G- S5 （1）选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。 购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确 认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。% X6 m

4、( G（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行 或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文 件，填报按揭贷款申请书 。新浪乐居 8 C8 j+ Y) T) _# （3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者 符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展 商或其代理商签订商品房预售、销售合同 。 （4）签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合 同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订楼宇按 揭抵押贷款合同明确按揭贷款数额、年期、利率、还

5、款方式及其他权利义务。（5）办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持楼宇按揭抵押贷款合同及购房 合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、 财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险， 保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。（6）开立专门还款账户购房者在签订楼宇按揭抵押贷款合同后，按合同约定，在 银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行 与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银

6、行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行楼 宇按揭抵押贷款合同约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行 开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。3、办理按揭贷款有什么注意事项？ 新浪乐居+ y- b“ E2 o1 Q1.贷款年限：普通住宅不超过 20 年；新浪乐居 k D! k( u7、办理住房按揭贷款的手续和程序是什么？* * N7 s. W7 , A首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。房产论坛,装修论坛,业主论坛# ! I/ o/ _; N$ 3 x8 4 m3 h6 i; K5 O然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。接下来就可以办理借款

7、合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。买房,购房,装修论坛,房产论坛 7 ! N9 l “ h) X8 k8 o+ k L4 S6 7 e国务院法制办公布的条例中，首度提及“负面记录保留期”问题：“征信机构不得披 露、使用自不良信用行为或事件终止之日起已超过 5 年的个人不良信用记录。 ”房产论坛,装修论坛,业主论坛 Z9 h5 A, d; u新浪乐居论坛 0 p5 i L+ |9 u o; v1 X! ?# “负面记录的保留期是从该笔贷款还清之日开始计算，保留一定期限，但这个期限多长， 没有一个确切说法。因此，从数据库建立开始到现在的负面信息都一直保存着。 ”一银行人 士在接受记

8、者采访时表示。11、银行按揭贷款不放款，是否可以退房?房产论坛,装修论坛,业主论坛. D p U/ L2009 年 9 月,赵先生与某房产公司签订了商品房买卖合同,约定赵某以总价款 65 万 (首付 15 万,银行按揭 50 万)购买一套三房的商品房。10 月 1 日,银行在审批赵某按揭贷款资 料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购买的商品房属于第二套房,于是 未予放款。现赵先生要求房产公司退房。 E; W2 M% 3 v# y. o律师点评:不归责房地产和购房者原因导致不能买房，方可退房。作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成

9、不能按揭,退房 是没有合法理由的,因为不可归责的原因不能签订并不能履行的,可以解除合同,这里面有两 个解释,不可归责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合 同不能履行,这个业主是因为个人信用问题而不能放款,是不能主张要求退房的。买房,购房,装修论坛,房产论坛 X P4 + Y- S, g! T12、按揭买房时出现纠纷怎么办？买房,购房,装修论坛,房产论坛# j. O( c8 c房产论坛,装修论坛,业主论坛( - _: Z5 T N6 |4 Y如今，个人买房借助银行贷款、公积金贷款的愈来愈多。面对住房从原来的单位集体 买房转变为个人买房后，由于部分购房者自我保护意识

10、的缺乏、或购房经验的不足、或少 数开发商的欺骗误导等，导致个人购房纠纷逐渐增多。据来自中国消费者协会的资料显示， 去年上半年商品房投诉要比 1998 年同期增长 30.4。针对各种各样的购房纠纷，对举债买房的消费者来说，该如何处理呢？* f$ : q6 B8 Z( V# |, | z; ?$ M p9 Q从现状看，不少按揭购房者处置购房纠纷的方式是，在与开发商交涉无果后，往往会 采取停付购房款的办法，以表示不满，其实这是一种最不恰当的方式，也是一种违约行为。买房,购房,装修论坛,房产论坛- A# l. p因为，其一，购房合同与借款合同不是同一个合同；其二，按揭买房是购房者因资金 不足、用所购房

11、产作抵押向银行提出贷款申请，银行根据贷款人的专门用途发放贷款，用 于解决购房者的资金不足；其三，按揭买房后银行与购房者（借款人）三者间的关系是一 种借贷关系，借款人应按借款合同之规定按期偿还贷款本息，若借款人不履行合同，根据 合同约定，借款人连续 6 个月以上还未还借款的，贷款银行可视其丧失还款能力并可行使 起诉权，直至处分抵押房屋以偿付所欠的贷款本息。1 S; f: S因此，个人实施贷款买房后，期间不论是出现购房纠纷、还是其他原因，切不可采取 拒还或拖欠银行贷款的方式，否则购房者的损失将会更大。13、按揭没还清如何办理抵押贷款？1.确定自己的还款余额,确定了还款余额后,看自己是否能够还清贷款

12、。新浪乐居) s! c2.落实评估价,看评估值总价为多少,以及自己实际需要的资金金额。新浪乐居论坛 4 s( M5 z6 B: o( F3.根据银行目前的政策,一般情况下,满五年的住宅,可以达到评估价的 6 成左右,不满五 年的住宅可以贷款评估价的 5.5-6 成,同时需要看客户具体的资质而定,如果客户还款能力较 强,也可以贷到 6 成。新浪乐居# S* j+ a. “ E4.根据房产的情况,预计贷款额后,可以先不解押还款,而先行进行银行审批,待银行审批 通过确定了贷款额后,可以进行还款解押。房产论坛,装修论坛,业主论坛 9 o: 4 R- r新浪乐居 0 V0 H1 s2 W5.待还款解押完

13、成后,从新做抵押,抵押登记完成后银行可以放款。新浪乐居论坛- T+ p, A; s, / | G: V7 n14、按揭可以转吗？什么是转按揭？按揭可以转。新浪乐居- |( B5 S5 C2 F- t/ d买房,购房,装修论坛,房产论坛# n1 x. z6 Q; |“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款 的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三 人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。, Z, F: V q- x$ N5、保险费：贷款金额贷款年限保险费率 房产论坛,装修论坛,业主论坛. x;

14、L! ?+ F# j$ c9 |) c3 c6、抵押登记费：55 元 新浪乐居 6 K! I6 h! h- G: i( i5 h6 A3 i) P/ d17、转按揭贷款的额度是多少？ 买房,购房,装修论坛,房产论坛, M. f9 d* f8 L* Q6 b8 _因住房出售申请转按的，贷款额度最高不得超过该房屋交易价格或评估价值(以较小者 为准)的 70%，商用房最高不超过 50%；因房屋赠与、继承等原因申请转按的，转按贷款额 度不得超过原贷款余额。 4 a/ S( ! h5 K8 K% v# * V, F5 O18、公积金转按揭贷款申办条件是什么？ 房产论坛,装修论坛,业主论坛 0 N, G;

15、 i2 4 k“ r凡是正常缴存住房公积金半年以上，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良 好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房公积金贷款或者商业银行住房贷款并且能够按 时偿还贷款本息的，可以申请办理住房公积金转按揭贷款。 新浪乐居% # D( M新浪乐居论坛% s6 L0 19、公积金转按揭贷款额度、期限、利率分别是什么？ ) Q+ O4 l住房公积金转按揭贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准 执行。 # * V+ z* / V20、二手房买卖怎么办理转按揭贷款？ 买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。在银行同意买方贷款的情况 下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同 支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。买方向银行申请转按并提交相关材料及支 付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指 定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷 款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司