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1、关于沙河市场沿街商铺租金及投资关于沙河市场沿街商铺租金及投资项目等若干问题的市场调研汇报项目等若干问题的市场调研汇报引言：引言：本次调研是在宏观经济持续低迷的大背景下，对区域各行业目前所处的生 存现状及行业微观经济进行的分区域调研，充分了解各行业各区域目前所处的 行业现状、行业前景、大众心理、租金定位、招商政策等较为全面的系统考察， 从中归纳总结在本区域市场经济下如何顺应市场，明确本单位剩余商铺在招商 方向及政策上的调整执行，从而为招商引资做好铺垫。调查对象及方式：调查对象及方式：本次调研对象分为六大板块，分别为：宾馆、网吧、火锅、美容院、装饰 装潢以及百货批发市场，本次调研是通过上门探访咨询
2、，对每一项调研类别进 行了量化、分析、总结的方式展开，每项内容都独立展现了行业目前所处的环 境特征，具体详情如下：调研内容及分析：（具体拜访客户名单详情见附件调研内容及分析：（具体拜访客户名单详情见附件 1）1、宾馆宾馆 随着宏观经济增长的进一步放缓，在加上区域经济错综复杂的结构调整 和信贷危机，自 2013 年下半年以来，区域内市场经济逐年呈衰退态势，以致使 榆阳区外来人口的大幅度流失，而区域内宾馆、酒店业的相对饱和甚至过剩导 致宾馆业现在所处环境濒临倒闭，除连锁业因有其它区域内的产业支撑，目前 尚能苟活，其它中高端酒店因其产业结构单一就更是雪上加霜，从调研数量上 来讲，本次共探访咨询 17
3、 家，相对以往宾馆酒店业的租金已是直线下调不少， 各类物业费用（水、电、暖）已是接近底线，各大宾馆酒店业已然是朝不保夕， 而再进行投资扩张，目前来讲不具备条件。2、网吧网吧 网吧行业在区域市场内一是由于地理分布相对匀称、饱和，二是部分网 吧业自身对硬件的升级，目前还尚且能够维持，但是对于那些硬件设施陈旧 以及地理位置取决的导致人气较弱的网吧，生存下去已是到了苟延残喘的境 地了，随着互联网手机的市场份额逐年增大以及互联网手机功能的不断升级， 可以预测得到，未来传统网吧业的生存前景必将是举步维艰，从本次探访咨 询的 10 家网吧老板那里获悉，随着区域经济的萧条，扩张已然成为了过去 式，多数老板表示
4、出转让或退出意向，故此对于投资网吧业的前景已是枉然。3、火锅业火锅业对于火锅业来讲，自 2010 年开始大行火锅之风以来，火锅业以突飞猛 进的姿态在榆阳区内聚集式地遍地开花，一是由于其制作工艺简单，二是当初 的经济形势发展势头良好，个体户手里资金充裕，三是地方冲动性投资思维较 重，导致榆阳区火锅店严重饱和，几乎是百米一店，自 2013 年后半年开始，一 是由于政府对地方能源开采的干涉及控制，二是因能源问题所导致的地方性信 贷危机爆发致使人人自危，三是外来人口大流失，正如多米诺骨牌效应一样， 经济的衰退渗透到了各行各业，而且呈增长态势不断发酵。从本次探访的 20 家 火锅店那里获悉，部分火锅店在
5、这场经济变革中成为较为惨烈的牺牲品，如今 在街上处处能看到火锅店倒闭或转让的广告，部分火锅店的租金几乎降到了冰 点，部分区域一楼的租金才达到每平米 18-20 元每月，个别火锅店房东 0 租金， 且只为收取少许的物业费尚且无人接手导致商铺空置。单靠租金降价甚至 0 租 金这一点可也无法从根本上解决火锅业所面临的生存现状，少数火锅店因其资 金雄厚且全市连锁性质的尚且处于维持基本生存，那些经济储备不足且独立的 个体更不用说面临倒闭的风险有多大了，我们都知道北方的火锅业生意大都在 冬季处于高峰期，而夏季普遍到了淡季，2015 年的夏季眼看着即将到来，能否 挺过由于经济、饱和、人气的流失，再加上北方人
6、对火锅季节性的消费模式， 经营火锅店 95%的圈内人士已对行业未来 3 年的前景表示十分担忧，就更别说 扩张了。4、美容院美容院此次对美容美体行业的调研从中发现，目前榆阳区权威的美容美体行 业保有量确实相对较少，这也是由于城市规模客所观限制的。纵观美容美体机 构已然不少但行业相对混乱，究其原因一是行业内能够达到专业水准的机构寥 寥无几（即是可以开展微创美容手术的） ，二是由于在经济利益驱动下很多小微 美容机构都是“挂羊头卖狗肉” ，而实际运作核心只是为某一产品进行的代理销 售，根本达不到行业系统的管理运营标准。从其调研的 15 家美容机构那里获悉 并发现，相对权威机构的美容院在地理位置上的要求
7、相对客观，即都是在人气 较旺的地段进行投资，而大部分小微机构则是隐匿于人气虽旺但相对隐蔽的小 巷子内，由于近两年市场经济的低迷，部分小微机构因其自身资金匮乏且专业 水准不足的相继倒闭，对此，大型美容美体机构在市场经济持续低迷的状态下 能够保持平稳度过已是难事，普遍对进行扩建连锁经营持观望态度。5、装饰公司装饰公司此次通过对于装饰公司的的调查了解，由于装饰公司与房地产开发有 着直接衔接，甚至是与房地产行业挂钩的整个产业链恐怕是因宏观经济低迷、 区域产业结构调整（煤炭产业限制开发） 、民间信贷危机所导致的冲击重灾区， 通过一个礼拜对榆阳区各区域的走访观察发现，现在楼市市场大部分陷入瘫痪 境地，随处
8、呈现的都是烂尾楼，个别楼盘即使已然竣工，可面临由于民间资金 匮乏也迟迟交不了房，整个楼盘呈现一片死寂，少了往昔的繁华，此次对于调 查的 15 家装饰公司的调查得知，部分装饰公司因其业务量骤减和自身资金断裂 等原因自 2014 年开始相继倒闭，市场能看见的装饰公司大多人去楼空，不少装 饰公司还陷入到追债和被追的两难境地，这其中的原因主要是由于其自身的运作模式和产业结构单一所造成的，记得自 2008 年开始，榆阳区楼市市场以突飞 猛进姿态进行经济发展，导致房地产泡沫严重，炒房人数急剧提升，而作为装 饰公司行业也如几何形式翻倍增加，不少装饰公司实际也是空壳性质的常驻于 各大楼盘进行分羹，是的，至 2
9、013 年前半年止，即使这样的空壳公司也大都赚 的盆满钵满的。再说结构单一，大部分装饰公司把主业务放在了家装市场，业 务面相对狭窄且不注重品牌推广，致使业务量持续下滑不堪重负。可如今经济 放缓后将近一年半的时间，诸如此类的装饰公司甚至个别外来的大型品牌装饰 公司也随着现行压力的持续该关闭的关闭，该撤离的撤离。装饰公司像躲避 “瘟疫”似的相继终结；现在谈及到引进其进行扩张入驻，其已是如同伤口撒 盐避之不及。6、百货市场、百货市场此次调研针对榆阳区的五个百货市场近 100 名经营户进行了上门探访， 分别为：东源百货批发市场、东恒百货批发市场、天承百货批发市场、义务小 商品批发市场以及大街西北春百货
10、批发市场，概括来讲，除西北春百货批发市 场和天承百货批发市场因其地理位至所处地段人流量大、市场知名度广目前处 于相对稳定状态，但也仅仅只是处于维持状态，在现行经济持续低迷的压力下， 经营户对其进行招商引资普遍持消极观望态度， 相对的义务小商品市场各经营 户，该市场由于其硬件设施破旧不堪、人气一落天丈，如果市场不再进行升级 改造的话，实际该市场的生存状态已然已处于经济黄昏期，而对于东垣百货和 东恒百货者两个后起之秀，目前招商引资工作已是举步维艰，纵然从租金定价 及优惠政策一再下调可也已是反响平平，目前所入驻商户已是处于朝不保夕更 何谈扩张。调研结果调研结果从此次调研方向的结果来看，随着区域经济的
11、持续低迷，流动人口的骤减 致使榆阳区各行各业都相对萧条，大众投资心理更趋于保守及观望态度，大众 消费心理和以往相比也随之理性，大众投资的意向普遍低下。从 2015 年榆林市 榆阳区政府报告上可以窥探并预测，未来 2-3 年的经济走势必然是由其政府主 导的市场引导、政策放宽、产业调整、结构转型所带动的经济复苏。而关于沙 河沿街商铺的出租现状，个人建议：一是积极调整招商方向，包括招商品类和 跨区域招商；二是顺应市场行情积极主动调整招商优惠政策，做到切实符合区 域经济下的市场经济；三是着力优化提升服务意识，把能为商户解决的琐碎要 求尽量给与满足。四是做好招商持久站的心理准备。结语：结语：此次给出的个人建议须经董事会会议上研究表决，确定后即可执行，具体实施方案待定！榆阳区沙河农贸市场招商部榆阳区沙河农贸市场招商部调研负责人：马翊博调研负责人：马翊博调研员：马珍调研员：马珍调研员：崔海娥调研员：崔海娥2015-04-13
