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1、文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户中国第一法律门户 中顾法律网提供更多免费资料下载中顾法律网提供更多免费资料下载非法圈占土地行为之表现方式和社会危害性概探非法圈占土地行为之表现方式和社会危害性概探王政国土资源不仅反映一国之地理概貌，也是一国人民安身立命之根本。近代西方曾有一位哲人说过“土地是财富之母”。在目前之中国，此语确实已道破了少数国人或利益集团致富的“天机”。为了占有更多的土地(特指土地的“处分权”和“使用权”)，各路“豪强”(包括个别地方政府)可以说是“八仙过海，各显神通”。有的甚至发展到大量伪造中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章、私自制售土地证书的地
2、步，此举已严重影响到土地登记的质量和社会公信力。笔者曾当过农民，对农村有着很深的感情，在亲身经历的一些事件中，发现农民们的耕地正在飞速地远离着我们。笔者并不是在留恋“炊烟袅袅”、“绿树成荫”的旧农村，笔者也同样向往现代都市富庶繁华和日新月异的生活。有所感、有所想、有所问的是：我们确实已经按照我们的国策“珍惜土地资源”、“合理利用每一寸土地”、“切实保护耕地”去做了吗?现实中大量开发圈占的土地都是依法审批或按规划进行的吗?失地农民得到他们应有的补偿了吗?我们的中央政府对土地被非法占用的程度能做到准确统计吗?大量失地农民今后的生活有保障吗? 本文正是基于这些疑问，才对非法圈占土地行为之表现方式和社
3、会危害性做些概括性探讨，希望能引起关于土地立法和执法部门更高度的关注。一、非法圈占土地概况之简述据国家权威报刊或资料登载：自 1990 年以来，因为土地征用问题每年都有数以千万计的农民失地、失业，平均每年流失的耕地数量为 1000 万亩以上，人为征、占耕地数量为 500 万亩。按人均两亩耕地计算，十六年间失地农民数量至少达 8000 万人次。根据国务院发展研究中心公布的数据，1987 年至 2001 年，中国非农建设占用耕地 3394.6万亩，其中 70%以上是征地，这意味着这期间至少有 2276 万亩耕地由原来的农民“集体所有”变成了政府所有。国土资源部执法监察局最近公布的资料显示：1999
4、 年至 2005 年，全国共发现土地违法行为 100 多万件，也就是说，在不到六年时间内平均每个县、市就发现 500 件土地违法案件，涉及土地面积 500 多万亩。该局新近公布的数据文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户中国第一法律门户 中顾法律网提供更多免费资料下载中顾法律网提供更多免费资料下载显示，今年通过对 2004 年 9 月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法用地少的在 60%左右，多的甚至在 90%以上。难怪国土资源部日前紧急召开了全国土地执法会议，要求各地方坚决查处严重的土地违法案件。在日前召开的全国土地执法会议上，国土部执法监察局负责人称，严重的土地违法
5、问题几乎都与地方政府有关。从无数的土地违法案例中，发现地方政府的身影无处不在。地方政府是非法圈占土地的“主角”。 这位负责人认为，土地违法屡禁不止，花样在不断翻新，根源还是在于地方政府的用地冲动，为了招商引资、出政绩，地方政府负责人背后支持或默许了土地违法现象的大量存在。另据检察日报最近登载引用数据：最近十年间，政府共从农民手中征用了一亿多亩土地，而农民实际获得的地价补偿款总值不及土地实际价款的二十分之一。政府征用土地时发放的补贴或补偿只是政府单方面规定的数额，而且用行政性手段迫使农民们接受一次性的“补偿”。依据国土资源部和信访部门提供的数据，目前群众反映征地纠纷、违法占地等问题占信访接待部门
6、受理总量的 70%左右，这其中大部分是反映征地补偿安置问题的。目前，农民的土地承包权利和经营权利正面临着来自三大方面的威胁，即政府征地、利益集团圈地和所在乡村干部卖地。如果国家任凭圈占土地之行为照此速度发展下去，数十年之后，我们不仅会发现数以亿计的流民无“立锥之地”，恐怕我们整个中华民族都无“充饥之粮”了!对非法圈占土地行为若不运用“重典”进行打击，则“构建和谐社会”之目的就根本无法实现，则人民政府必将难以取信于人民。二、非法圈占土地的几种常见方式(一)化整为零式。按照土地管理法、国务院制定的土地管理条例和地方省、地市各级人大制定行政法规或规章，各级政府具有不同的土地征用审批权限，如征用基本农
7、田或征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的或其他土地超过七十公顷的由国务院审批。如此以来，必然限制了地方政府征用土地的权限。为规避国务院的审批，地方政府便将上千亩、甚至上万亩的大型土地开发项目所占用土地进行人为的虚拟分割，本来是一个项目占用的土地被分成几个不同的土地证进行登记。名曰：分期规划、分期建设、分期征用土地。因为“罗马毕竟不是一日建成的”。文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户中国第一法律门户 中顾法律网提供更多免费资料下载中顾法律网提供更多免费资料下载(二)以租代征式。征用土地不管面积多少，至少需要相应级别的政府批准，而且还需要对被征用土地所有者或使用者进行相应
8、的补偿。如何回避政府的严格审批和征地费用的缴纳呢?于是，从村民委员会、村小组或乡镇政府承包或租用集体的土地(包括耕地、农田)便成了不少土地投机商和欲占用土地的企业或单位的首选。而且一租就是三十年，甚至四十年、五十年，每年只要付给集体土地所有者或原土地耕种者相应的土地承包费或租赁费即可。这种承包或租赁方式往往受到村委会(主要是村领导)、地方政府(主要是乡镇一级)的支持和保护，几乎没人考虑土地被非法占用的问题。于是，大量的农田或耕地被变更用途使用，有的甚至已盖上成片的厂房或住宅。目前“以租代征”在土地违法中较为突出，已成普遍现象。为了规避建设用地审查报批、农用地转用审批和新增建设用地有偿使用费的缴
9、纳，有的地方没有办理农用地转用手续，村组自己出租;还有的地方政府出面从农民手里租来土地后出租给企业。有的采用“倒算法”的手段来确定征地补偿安置费用，企图掩盖不合法的征地补偿标准。(三)强制抛荒式。土地管理法规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。而且，单从法律上看，国家规定的农用地转用的审批手续非常严格，尤其是涉及基本农田和耕地时所要求的征地手续更为严格。另土地管理法还规定：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。而且对荒地占用的审批权限地方政府相对较大。于是，个别地方政府征用农村土地，为了规避国务院或上级政府的审批，强行让农民把农田或耕地抛
10、荒(中间可能先给农民少量的补偿，一般为二年或三年的青苗补偿费)，然后将抛荒后的农田或耕地当成荒地征用。这样，即达到了规避上级政府审批的目的，而且大大减少了对农民的征地补偿费用。真可谓“一石二鸟”之计(四)征少占多式。搞房地产开发、发展工业园区等建设项目需要征用土地不可避免。若无任何的征地手续或批文显然是无法遮人耳目，更无法应付上级主管部门的监察。于是，占地二千亩的项目，可以办理五百亩的征用地手续;占地三百亩的项目，可以办理一百亩的征用地手续;占地五十亩的项目，可以办理十亩或二十亩的征地手续。这样，即便上面派人监察，或“挑剔的”消费者购房时要求出具相应证照时，也可以拿出有关征用地手续应付一番。一
11、般情文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户中国第一法律门户 中顾法律网提供更多免费资料下载中顾法律网提供更多免费资料下载况下，此“征少占多”之障眼法非常有效。因为很少有人去细究其中的“猫腻”，大不了说成是“违规”超标用地，对多占用的土地进行补办手续就是。(五)土地位移式。大家都非常清楚，土地属于不动产，一般自己是不会移动方位的。但是对土地圈占者们而言，似乎对土地属于不动产的特性不愿认同。他们可以拿着甲处的征地手续到乙处去征用土地，这就如同让土地自己长上脚可以随意变动方位一样，套用物理学上的表述就是“土地发生了位移”。当然，这种圈占土地的方式是假定甲处的征地手续是合法的，不
12、存在虚假或伪造的情况;如果甲地的手续都是伪造的话，那么此种圈占土地的方式就应当改称为“假传圣旨式”了。君莫笑，在农民反映土地被非法占用的几个案例中，我们确实发现存在某几个地级市政府有“假传圣旨”(伪造征地手续)和“让土地发生位移”的实例，但愿这仅是几个特殊的事例。否则，人民政府的形象可都让这些特别的政府“官员”给毁了。(六)规划变性式。相比住宅、公寓和写字楼用地的审批，工业用地、教育用地或农业开发用地等要好批得多。于是个别房地产开发商为了达到廉价圈占土地的目的，先以工业用地、教育用地或农业开发用地等名义从政府手中买地，然后再积极开展政府公关活动，让有关政府部门修改原城市规划内容或直接进行土地用
13、途变性手续。例如，一些开放商借开发低密度住宅甚至工业项目之名拿地建别墅或在高尔夫球场、旅游度假村内开发别墅即属于此种方式。(七)旧址改造式。如果某些地方政府不是有意征用或占有更多的土地搞非农建设的话，那么实践中已立项或已完成的建设工程，大量的项目本来是完全可以利用旧有的土地进行开工建设的，没有必要再去占用农田或其他土地搞建设。如搞“新农村建设”、或所谓的“旧村改造”、“村危改房工程”等完全可以利用农村旧有的宅基地进行建设，没有必要再去多占农田;对“旧城区改造”或“城区危改项目”只要不影响城市整体规划，也完全没有必要再去别处建一个新城或再去征地建一个新的社区;对“政府机关搬迁”而言，似乎更有故意
14、圈占土地之嫌了，因为政府办公地一搬迁，就意味着新的土地被征用、被划拨，而旧址的土地或房产如何处置往往说不清楚。大家不妨统计一下，我们所居住的商品房小区是否有一半以上是以“城区危改项目”、“村危改房工程”或“旧村改造”等名义进行立项开发文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户中国第一法律门户 中顾法律网提供更多免费资料下载中顾法律网提供更多免费资料下载的?我们各地政府机关又有多少没有实施过搬迁?其实，哪有那么多的危改项目，找个名头圈占土地罢了，真正需要危改的偏远地方反倒是无人愿去投资危改了。(八)招商引资式。曾几何时，“以地招商”、“以地生财”和“零地价招商”成了不少地方政府
15、官员的“口头禅”。于是，各地政府竞相大搞特搞各类开发区(包括经济技术开发区、高新技术开发区、工业园区、文化科技园、信息科技园等各种名称)和地产招商项目，而且开发区还分省级、地市级、县级，甚至乡镇一级。各地政府为搞开发区建设和招商引资还互相交流经验。地方政府把土地开发一级市场(主要是土地征用和拆迁事宜)交给开发商经营等大量在东部发生的情况，就是被作为“经验”给引到了中西部地区的。当然，不少地区建开发区招商的结果是资金没引进多少，反倒造成大量良田或耕地被毁、农民失地失业的惨状，而且还造成了不少烂尾楼工程。(九)先占后批式。与先办征地手续后开工建设比，采用“先把地占了再把房建了”、“然后等着手续补办
16、”的方式似乎更富有“改革冒险”之精神。不少地方政府在搞各类开发区或工业园时就是很有此“改革冒险”精神的。不少政府官员认为：要发展就必须先抓住机遇，并且敢于大胆创新和突破。如果事事都要严格按法律规定的去办，恐怕什么都做不成。这种先占地后批的方式在他们眼中如同“先上车，后买票”一样没有什么值得大惊小怪的。于是就出现了，一方面施工单位要开工建设，一方面百姓为争取补偿而阻止建设的情况;开发的商品房都已卖空了，而项目的立项批文、土地使用权证、规划许可证、大产权证等还未办理完全的情况。政府对这种“生米做成熟饭”的项目的处理也基本上是从土地市场和管理本身不规范的角度去考虑(直接承认土地市场和管理不规范而不去考虑为什么
