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1、第八章 房地产交易管理与权属登记案例一：房产证记录不明，产权人胜诉房管局【背景】2003 年 1 月 28 日，原告黄某购得住房一套，并由开发商代为办理产权证，被告余姚市房地产管理局依申请，发出了房产权证，上面记载了原告所有的住房面积，并记载有架空层间，但未注明架空层面积。原告认为自己有权要求在房产证上注明架空层面积，房地产管理局在发放房产证时，注明了架空层一间，但未记载架空层面积。这侵犯了原告的知情权。 产权人以房地产管理局侵犯了其知情权，提起行政诉讼。【问题】1.法院会支持黄先生的诉讼请求吗？2.本案例给我们的警示？案例二：逾期不办证，开发商赔百万【背景】自 2003 年 6 月 1 日最
2、高人民法院商品房买卖合同纠纷案的司法解释正式实施，首次明确开发商逾期不办房产证的违约责任后，和平花园 22 户业主状告开发商广州某房地产有限公司逾期不办理房产证。广州海珠区法院作出一审判决，开发商应协同业主办证，并赔偿104 万元违约金。两个星期后，该花园第二批业主王某等 13 人再度入禀法院。他们的情况与前一批业主有些不同，他们与开发商签订的是商品房销售合同 。按约定，开发商在取得权属证明书后 30 日内应协助业主办理房产过户手续。开发商已办理了权属登记，但他们却收不到房产证。2003 年 6 月，某花园陈某等 9 名业主即到海珠法院递交诉状。他们诉称，按照房地产预售契约约定，开发商在交楼
3、90 天内，应协同原告办理该房产的产权过户手续和房地产登记手续。但他们已入住和平花园三四年，多次催促开发商办证都没有下文。起诉的 22 名业主均提出，开发商应按银行同期利率计付违约赔偿金，据统计，索赔金额共达 104 万元，最高的 10 万元，最低的也有 1.5 万元。【问题】1.法院会支持和平花园业主的诉讼请求吗？2 办理产权证的相关规定？案例三：房屋抵押未登记，无法对抗第三人【背景】1999 年 11 月，周某准备开设一家影楼，因资金短缺，便以自有的价值 27 万的住房为抵押，向生意伙伴杨女士借款 25 万元，当时在借款协议上约定，周某 3 年后归还借款本息，到期若不能归还，就将周某的房产
4、变卖后优先偿还。周某在拿到借款后，就将其房屋的产权证交给了杨女士，但杨女士却没能按法律规定，及时办理抵押物登记手续，可能以为自己拿到房产证就可高枕无忧了。谁知事隔 1 年之后，周某便以自己的原房产证遗失为由补办了房产证，还将其房屋、影楼设备等全部卖给了刘某，并同刘某及时办理了房屋过户手续，而当时刘某也并不知道该房屋已被抵押。周某在得到房款后于 2001 年月因涉嫌诈骗潜逃，刘某取得房产所有权，而杨女士所得抵押的房屋产权证被宣布无效。杨女士获悉后，以该房屋已抵押为由要求刘某退房，并将周某和刘某起诉到法院。【问题】1.法院会支持刘某的诉讼请求吗？杨女士的权力如何保护？2.办理房屋抵押的相关规定？案
5、例四：集资房不给如期住，单位输了官司并赔偿【背景】2001 年 9 月 11 日，原告张某与被告淇县某公司签订了职工集资建房协议书 ，双方约定，原告给被告交房款 13 万元，被告于 2001 年 10 月底交付房屋。合同签订后，原告于2001 年 9 月 16 日一次性给付被告房款 13 万元。但是，2001 年 10 月被告的房屋竣工后，却迟迟不向原告交付房屋。原告与单位多次交涉没结果后，向法院起诉被告，请求法院判令被告交付房屋，并赔偿延迟履行金 12421.5 元。【问题】1.什么是集资房？与商品房有哪些区别？2.本案例给我们的警示？案例五：经纪公司未尽职，造成损失应承担【背景】徐女士将自
6、己以房改成本价购得的一套三居室委托给地产经纪公司出售，并于 2001年 9 月 28 日签订了委托合同。约定：协议签订后，地产经纪有限公司开始办理过户手续，徐女士将房产证及身份证交给地产经纪有限公司用于办理手续；若因政策法规等不可抗力造成房屋无法出售，地产经纪有限公司将徐女士身份证及房产证无损退还；若徐女士不予积极配合、反悔致使未能成交，徐女士须付 3 万元作为地产经纪有限公司及客户的损失费；徐女士签协议同时收取地产经纪有限公司介绍之客户定金 3 万元，若因徐女士房产原因未能过户，徐女士须将定金金额一次性返还地产经纪有限公司。地产经纪有限公司于当天与一客户签订购买房屋协议书 ，徐女士收取了 3
7、 万元定金。后地产经纪有限公司要求徐女士填写已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表并由房屋的原产权单位在该表上盖章同意。徐女士将上述已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表交给房屋原产权单位盖章，原产权单位表示不放弃优先购买权而不同意加盖公章。徐女士以此为由将房屋出售给房屋原产权单位的其他工作人员。为此，与地产经纪有限公司签订购买房屋协议书的客户起诉要求徐女士双倍返还定金，经法院判决，徐女士向该客户双倍返还了定金 6 万元，并交纳了该案的诉讼费用。2002 年 8 月，徐女士起诉至一审法院称，地产经纪有限公司在对房屋状况未了解的情况下，认为出售房产应经原产权单位同意并盖章。后原产权单位不放弃
8、房屋的优先购买权并拒绝盖章，导致自己只能以优惠价将房屋卖给原产权单位，双倍赔偿违约金 6 万元。故要求地产经纪有限公司和房屋原产权单位共同赔偿自己损失 3.4 万余元。地产经纪有限公司称，凡公有住房出售就要填房地局发的已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表 。自己公司已告知徐女士出售该房屋不用征求原产权单位意见，原产权单位也没有优先购买权。徐女士仍将房屋出售给房屋原产权单位，致使其违约造成经济损失。自己公司没有过失，所以不同意徐女士的诉讼请求。房屋原产权单位称，既然让单位盖章就说明单位对该房屋有优先购买权，因此未给盖章，自己只是表示了单位的态度，徐女士没有弄清房屋出售的有关政策，造成后果应自
9、己承担。【问题】1.什么是经济适用房？与商品房有哪些区别？2.本案例给我们的警示？案例六：“中介”骗房款，房管局输官司【背景】张女士一家有 30.6 平方米的平房。2000 年 1 月间，张女士在北京某报上看到以“北京某房地产公司”名义刊登的差价换房广告后，就向这家公司电话咨询换房事宜，并说明想用平房置换楼房。当天，自称该公司经理的宗某主动到张女士家承诺为张女士中介换房。张女士一家在看过宗提供的几处房源后，决定用自己的平房置换位于丰台区蒲黄榆的一套三居室楼房。同年 4 月 10 日，张女士应宗某的要求，将 45000 元换房差价款与 3000 元手续费、公房租赁合同及郑先生（张女士已逝丈夫）的身份证交给宗某，由宗某为其办理换房手续。宗某提出需要先装修互换的两所住房，并对张女士家人称已为张女士一家安排了装修期间临时居住的周转房，且预付了三个月的房租后，张女士一家于 4 月 17 日从原居住的平房迁到丰台角门东里一处楼房暂住。张女士一家没有想到，就在搬出原居住的平房不到一个月，宗某通过中介公司北京宏昌广源投资顾问公司定某的介绍，宗某隐瞒实情将该房以 21.5 万元的价格卖给李先生，并答应为李先生办理公房租赁手续。5 月 23 日
