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1、 广州城中村改造对房价影响的评估广州城中村改造对房价影响的评估摘要摘要: 随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适模型对房地产价格的形成，演化机理，价格评估及如何有效地抑制价格上扬等已成为摆在我们面前的问题。本文利用初等模型解释广州城中村改造对房地产价格形成及演化的影响，将模糊数学运用于房地产估价中，将比较法评估房地产价格时选取可比案例以及权重确定的科学理论依据运用于实际项目中，很好地解决了比较法评估房地产价格时的难题。从而避免了以往对可比案例及权重选取的主观随
2、意性问题。该方法对大宗房地产价格的评估具有广泛的推广应用价值。本文注重影响房地产价格的主要因素通过模型中的主要因素与房价的关系可采取如下措施来抑制房价的过快增长：一政府通过控制建材、上调利率水平、调节供求关系等手段进行宏观调控。二加强市场监控和信息化建设。三充分发挥市场化对资源的配置作用，促使房地产市场供需平衡、价格平稳。这些政策符合我国房地产业的现状。对房地产管理者起到一定的政策导向作用。关键字关键字 常数增加量 供求冲击量 政策 稳定增加 供给 需求 1 1 问题提出问题提出近几年来，广州的城中村改造为经济带来重大的影响，房价出现了普遍 持续高涨、高居不下的现象。房价的上涨使生活成本大副增
3、加，导致许多中低 收入人群买房难。因此如何有效估计房地产价格，是一个备受关注的社会问题。 现在请你就以下方面的问题进行讨论：1模拟课本中的汽车刹车距离案例中的刹车距离分类方法，建立影响房价的因素及相应指标评估体系；2根据你建立的指标评估体系，分析影响房价的主要影响因素；3自己查找相关统计数据，作出合理的假设，建立城中村改造因素对房价影响的量化评估模型；4根据你所建立的模型，估计 2020 年广州房价形势；5根据你建立的模型，请针对广州现在的房价形势，提出决策建议。2 2 模型假设模型假设假设房地产价格没有发生城中村改革每年都是稳定增长的； 假设冲击量是由供求关系决定的； 忽略外来投资者对房地产
4、价格的影响； 忽略楼盘地理位置及周围交通、区域聚合度、社区成熟程度的影响； 不考虑房屋拆迁及家庭分裂、重组的影响； 国家政策及进入该地区的外来人口在所考虑的时间段内稳定； 在模型中不考虑商家炒作对房地产价格的影响； 房屋价格是在完全市场经济条件下确定的； 对房地产的估价是建立在公平、通明、合法的原则上的。上一年的房价，房价正常条件下的稳定增长，城中村改革造成的房价冲击增长； 大胆假设房地产没有发生城中村改革前的房价是稳定在一个常数增加量 C， 城中村改革发生后会对房地产发展造成一个供求冲击量 E。忽略了很多次要的及相对微 弱因素。2009 年后建立的模型为 Pn=Pn-1+E+C；E=KX；
5、房地产市场供给公式：S=-12.2333+2.27959P 房地产市场需求公式：D=-5.46212+1.99711P供求系数：X=S/D 在找到未发生城中村改革的房价后，再与其不同年份房价比较， 利用模糊数学理论计算出常数 C。 3 3 符号说明符号说明 Pn 表示第 n 年房地产平均销售价格； E 表示城中村改革发生后会对房地产发展造成一个供求冲击量； C 表示房地产没有发生城中村改革前的房价是每年稳定在一个平均增加量； X 表示供给与需求的比例； K 表示供给和需求的冲击量的比例系数； D 表示房地产市场需求； S 表示房地产市场供给；4 4 问题的分析和求解问题的分析和求解广州近十年
6、一手住宅成交均价走势2011 13401元/平方米 2010 13063元/平方米2009 9346元/平方米 2008 9339元/平方米2007 8599元/平方米 2006 6352元/平方米2005 5117元/平方米 2004 4618元/平方米2003 3888元/平方米 2002 4143元/平方米根据城中村改革时间得，未发生改革前，忽略其他因素的影响，得到数学模型 应该是 Pn=Pn-1+C，将2009年前的数据代入计算得到 C=867.17，故拟合曲线方程 为 Pn=Pn-1+867.17 所以，发生城中村改造后的数学模型为 Pn=Pn-1+867.17+E,再将2009年后
7、的房价 的数据代入 Pn=Pn-1+867.17+KX，经过拟合计算得到 K 的近似值为-0.4285，得 到最后公式 Pn=Pn-1+867.17-0.4285X 根据所建的模型估计 2020 年的房价会持续上升然后稳定在一定范围内5 决策建议决策建议一、发挥中央政府的宏观调控功能，采取积极调控措施，降低成本（包括建材价格，土地价格） ，平抑房价职能。必要时，政府可以适度间接地干预房地产价格。通过控制地价，以方案竞标为主的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定房价。以成本核算和限制利润空间，间接的干预房屋的市场价格。通过整体规划和实施计划，有效的调空房地产开发投资结构并使其发
8、展速度保持在一个合理的区间内；制定连续稳定高效的调空政策，防止“一刀切”和“急刹车” ，保持合理结构，供需平衡，促进房地产市场价格保持稳定。二、加强房地产市场监测和信息化建设，发挥专业统计部门的信息主渠道作用，使房地产市场供需信息对称，透明，使调空，投资，消费决策有及时可靠的参考信息，以保证决策的科学与正确，避免盲目性。要通过准确及时的信息披露和市场监控机制的完善，利用需求的变化，调空供给结构。正确处理好房地产投资与消费的关系，保护培育合理的房屋消费需求，积极引导合理房屋消费需求的释放。三、发挥地方政府在调空中的积极作用。房地产生产和消费的区域性很强， 要逐步规范地方政府的行为，防止地方保护主
9、义和政绩冲动，使国家的政策能得到具体落实。要科学制定城市发展规划和房屋建设计划，建立和完善本地区的房地产市场体系和住房保障体系，维护市场运行秩序。四、调整银行利率，利用财税、金融等经济手段调整利润分配，增加投资风险，调控市场准入。通过信贷、税收调控一二级市场的交易门槛和经营利润分配，提高购房的首付比重，加大投资风险，控制投资性和不正常的房屋需求。五、修建“不含土地使用金”的住宅，将土地使用基金改为按期、按测算金额由房屋的业主交纳。变“暗补为明补” ，取消经济使用房建设，增加廉租房建设，建立完善的居住保障机制，保证中低收入群体的住房需求。建立统一的房地产市场竞争平台和机制，控制投机行为，保证房地
10、产市场在有序的竞争中稳步健康发展。六、要加大经济适用房投资力度，积极增加有效供给，并加快户型革命步伐，以满足不同层次消费需要。作为先导行业，房地产的发展速度要调控好，调控我国房地产市场，要坚持科学发展观，政策应有保有压，宏观调控的重点是把好土地和信贷关口，控制被动需求和投资性需求释放，扼制不正常需求释放。财税和金融政策应有利于房地产市场供需结构矛盾的解决，有利于保护合理住房需求的释放。6 心得心得数学建模课程论文在两个星期前拉开了帷幕，各个小组将在这剩下的几个星期内对一个现实中的实际问题“广州城中村改造对广州房价的影响”进行模型建立，求解和分析，确定题目后，我们队三人分头行动，一人去图书馆查阅
11、资料，一人在网上搜索相关信 息，一人建立模型，通过三人的努力，在前两天中建立出两个模型并编程求解， 经过艰苦的奋斗，终于在第三天完成了论文的写作，在这三天里我感触很深，现 将心得体会写出。1. 团队精神： 团队精神是数学建模是否取得好成绩的最重要的因素，一队三个人要相互支持，相互鼓励。切勿自己只管自己的一部分（数学好的只管建模，计算机好的只 管编程，写作好的只管论文写作） ，很多时候，一个人的思考是不全面的，只有大家一起讨论才有可能把问题搞清楚，因此无论做任何板块，三个人要一起齐心才行，只靠一个人的力量，要在三天之内写出一篇有内涵的数学建模的文章几乎是不可能的。 2.合理的时间安排： 做任何事
12、情，合理的时间安排非常重要，建模也是一样，事先要做好一个规划，每个人负责的是哪一部分，明确分工。每天限额完成一定量，保证在规定时间内完成论文，以避免由于时间上的不妥，以致于最后无法完成论文。 3. 正确的论文格式： 论文属于科学性的文章，它有严格的书写格式规范，因此一篇好的论文一定要有正确的格式，因此我们写论文时要端正态度，注意书写格式。4.良好的心理素质：在查找数据的时候可能会遇到很多的麻烦，令人感到焦虑，例如是数据的差别太大，计算的时候误差比想象中的大，没有精确的计算器来拟合曲线，问题越想越多，考虑的问题总感觉不够全面，然后总是在寻找更加完美的模型，可最后的结果是越找越麻烦。初次接触数学建
13、模的感觉，就像看到上述对数模的定义，感觉很深奥，好像不是我们学生能够解决的，其实不然。当然，这毕竟是一种学科竞赛，必然有它的难度和广度，想要完全的驾驭，确实是一件难事。 在许多基础知识尚未掌握的时候，数模竞赛提供了一次与他人交流，通过各种手段提前获取知识，同时也将以学的知识运用到实际问题中，大胆猜想，创新，发散思维，与队友积极合作，形成了团队合作精神，这些对于我们来说都是一笔宝贵的财富。数模具有神奇的力量，吸引着千千万万的人，开始时毫无感觉，但是自从接触了你之后，真正爱上了你。是数模让我们团结在一起，是数模让我们获得了更多的知识，是数模让我们开拓思维，是数模让我们将知识运用实际，是数模让我们懂
14、得团队合作，是数模让我们懂得永不言败!参考文献参考文献 广州房价网：http:/ 数学模型 广州房地产信息网：http:/ web&utm_source=baidu&utm_medium=cpc&utm_term=%e5%b9%bf%e5%b7%9e%e6%88%bf%e 5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%bf%a1%e6%81%af%e7%bd%91 附录附录1:全市一手住宅成交情况全市一手住宅成交情况 区域区域销售套数销售套数套套销售面积销售面积平方米平方米均价均价万元万元/平方米平方米 全市全市1621937210199增城增城6974257327 花都花都2832637951 番
15、禺番禺22205011331 天河天河12249818274 从化从化1021157424 海珠海珠979413412 白云白云566040253 越秀越秀322516449 南沙南沙21936383 黄埔黄埔17822033 荔枝湾荔枝湾1718707 南海南海000 罗岗罗岗000附录附录 2:4 月 23 日全市签约 164 套住宅 均价 12254 元/平方米 4 月 21 日全市签约 254 套住宅 均价 12150 元/平方米 4 月 20 日全市签约 222 套住宅 均价 11256 元/平方米 4 月 22 日共售出 239 套住宅 均价 11821 元/平方米 琶洲村动迁已签约近四成 2012 交付使用 4 月 19 日全市签约 198 套住宅 均价 11966 元/平方米 4 月 12 日-18 日全市成交 1128 套住宅 均价 12201 元/平方米 4 月 17 日全市共签约 261 套住宅 天湖峰境位居榜首 4 月 18 日全市成交 236 套住宅 均价 11553 元/平方米.
