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1、 和睦花园系列报告(二) 户户型型 定定 位位 建建议议 初初稿稿和睦花园系列报告(二) 目目 录录一、和睦花园周边小区现状（表一、和睦花园周边小区现状（表 1 1）二、和睦花园周边小区分析及结论二、和睦花园周边小区分析及结论三、和睦花园付款方式对比表三、和睦花园付款方式对比表四、和睦花园户型面积建议初案四、和睦花园户型面积建议初案五、和睦花园主力客户群分析表五、和睦花园主力客户群分析表注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。和睦花园系列报告(二) 一一和睦花园周边小区状况表和睦花园周边小区状况表小区名称小区名称小区位
2、置小区位置小区规模小区规模小区配套小区配套面积跨度面积跨度 （m2）建造时间建造时间居民构成居民构成和睦南苑和睦南苑面向衢州路，项目地块正 北面，嵌入项目地块中由 3 幢 7 层住宅楼组成管道煤气、有线电视、自行 车棚、电子对讲保安门61831998当地年青夫妇为主，私营企业主 次之和睦新村和睦新村南靠衢州路，西依莫干山 路，隔衢州路与项目地块 对望占地面积 15 公顷，由 54 幢 67 层住宅组成管道煤气、有线电视、一所 小学、2 个小区内花园、约 20 个商店28801983大多为湖滨、少年宫一带的折迁 户，工厂职工次之华丰新村华丰新村南至衢州路，东至运河， 西至禾丰桥，北至华丰厂 北围
3、墙占地面积 13 万平方米，由 27 幢 平、楼房，几十户农宅组成管道煤气、有线电视、自行 车棚、30701985华丰纸业有限公司职工及家属勤丰住宅勤丰住宅 小区小区南靠衢州路，东邻莫干山 路，距项目地块 150 米左 右由 10 幢 7 层住宅楼组成有线电视、管道煤气、自行 车棚601201994杭州铁路分局、蓝孔雀化学纤维 有限公司职工为多，祥符镇镇干 部次之化纤新村化纤新村莫干山路花园岗，北邻汽 车北站占地面积 4578 平方米，建筑面 积 47494 平方米，住宅 10 幢有线电视、管道煤气、自行 车棚60701985杭州化学纤维厂职工及家属广兴新村广兴新村湖墅北路建筑面积 42000
4、m2 ，由 10 幢 7 层住宅楼组成。有线电视、管道煤气、小卖 店、自行车棚、车库38921997折迁户为主，电视台职员次之。和睦路住和睦路住 宅区宅区和睦路南段 和睦路南段两侧，以自建房为主以小卖店和农贸市场等低档 配套为主1983打铁弄住打铁弄住 宅区宅区项目地块正南面，距地块 10 米。由一些单位的宿舍房和杂乱的农 居所构成步行约 10 分钟，到达农贸市 场。农贸市场周围小配套齐 全1983当地农民居多，其次为大中型国 营企业职工。墨香苑墨香苑莫干山路以西，余杭塘路 以北，塘河路以南由 3 幢板式小高层公寓及临街商 铺、地下车库组成89.1237.52000哑吧弄小哑吧弄小 区区湖墅北
5、路，大关桥下端由 7 幢 7 层住宅组成有线电视、管道煤气、自行 车棚1994回迁户、消防队员工、私营企业 主和睦花园系列报告(二) 和睦花园系列报告(二) 二、和睦花园周边小区分析及结论二、和睦花园周边小区分析及结论由上表可见：1周边小区大部分为 94 年以前的老区，住户 60以上为国营企业的职工， 收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的 承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户 型。小面积户型应以平层为主，大面积户型以错层为主。1从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在 6183 m2之间，全部为 小户型，销售率目前为 85左右，但
6、其付款方式单一，仅限一次性付款。 若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受 能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的 接受程度有所保留，因此定 30左右的小户型仍是必要的。2本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和城郊结合 部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积 要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定 20左右的大户型较为 妥当。3作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户型结构、尽量 少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上， 如何在有限的套型面积内使
7、结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间 的浪费尽可能减少。和睦花园系列报告(二) 三一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价三一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价 30003000 元元m m2 2为准）为准）一次性付款：一次性付款：面积 付款方式60 m280 m2100 m2120 m2150 m2一次性付款18 万24 万30 万36 万45 万商业贷款：商业贷款： 60m280m2100m2120m2150m2 面积 付款方式首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供 十年1568.52091.322614.153136.993921.24 二十年997.
8、081329.431661.791994.152492.69二成 三十年3.6 万 824.864.8 万 1099.816 万 1374.767.2 万 1649.729 万 2062.15 十年1372.431829.919 万2287.3910.8 万2744.8613.5 万3431.08 二十年872.441163.259 万1454.0710.8 万1744.8213.5 万2181.10三成 三十年5.4 万 721.757.2 万 962.349 万1202.9210.8 万1443.5013.5 万1804.38 十年980.311307.081633.851960.6224
9、50.77 二十年623.17830.901038.621246.341557.93五成 三十年9 万 515.5412 万 687.3815 万 859.2318 万 1031.0722.5 万 1288.84公积金贷款：公积金贷款： 60m280m2100m2120m2150m2 面积 付款方式首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供 十年1531.912042.542431.602431.602431.60 二十年1006.951342.611598.341598.341598.34三成 三十年5.4 万 832.957.2 万 1109.2710 万 1320.5616 万 1109.
10、2725 万 1109.27注：公积金贷款首付须 3 成，金额不得高于 20 万，且利息逐月递减，十年期贷款利息逐月递减 3.19 元/10 万元，二十年期贷款利息逐月递减 1.59 元10 万元，三十年期 贷款利息逐月递减 1.06 元/10 万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。通过以上对比可见，五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群，第一，趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累，但月供能力不强，这比较符合 五成商业贷款的首付和月供金额；第二，货币分房政策已经出台，对于那部分符合政策的青年夫妇来说，15 万左右的首付比较合适。另外，有住房公积金的还可采取公积 金贷款，其比
11、一般的商业贷款的月利率低 0.83-0.975 个千分点.和睦花园系列报告(二) 四和睦花园户型面积建议初案表：四和睦花园户型面积建议初案表：面积（m2）户型比例单价模拟总价模拟6080二室一厅、二室二厅3018 万24 万80100二室一厅、二室二厅、三室二厅3024 万30 万100120三室二厅、四室二厅2030 万36 万120140三室二厅、四室二厅20均价 3000 元m236 万42 万五和睦花园主力客户群分析表：五和睦花园主力客户群分析表：客户群分析 面积（m2）比例 主力客户群体家庭结构及生活方式可能选择的主要 付款方式80 以下30收入中下的年青夫妇初巢或满巢阶段，希望拥有属于自己的小家庭二成或三成商业贷款或公积金贷款8012050效益较好的企事业单位员工、企业中层管理人员、个体工商户初巢或满巢阶段，追求生活的舒适品位和情调五成商业贷款或一次性付款120 以上20私营企业主、城郊结合部的农民满巢阶段，追求生活享受和财富炫耀五成商业贷款或一次性付款和睦花园系列报告(二)
