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1、房地产投资分析试题一、填空题：(共 30 分，每空 1 分。)1.房地产投资三要素中，最重要的是 ，房地产的增值事实上是 的增值2.由于土地的 性和 性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、 、 且在市场景气时较易出现。4.房地产开发投资通常属于 期投资，形成房地产市场的增量供给。5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 。6.资金时间价值的计算方法可以分为 和 两种，前一种充分体现了资金的时间价值。7.年金指在一定时期内每期 的收付款项，如 、租金、贷款利息等
2、。8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作 进行贴现，计算现值，再乘以 ，便可得先付年金的现值。9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、 阶段、评估决策阶段。11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和 。12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和 。13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是 时就会不一致。14.投资收益的表现形式
3、可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、 。15.净现值等于零，可判断该投资项目 。16.由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和 。18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的 。19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于 调查。20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的 作为计算静态
4、投资回收期的依据。二、不定项选择题（共 20 分,每小题 4 分.每小题的 4 个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得 1 分.）1.对房地产投资而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）的特点。A、土地费用高 B、投资风险减小C、投资风险增加 D、开发周期缩短2.房地产投资具有不可移动性，要求房地产所处区位必须对（ ）都具有吸引力。A、置业投资者 B、开发商C、承包商 D、租客3.国家调高贷款利率，会（ ） 。A、抑制房地产需求 B、增加房地产供给C、增加银行风险 D、导致房地产实际价值折减4.房地产产品开发成本按其用途可分为（ ） 。A、土地开发成本 B、开
5、发间接费C、房屋开发成本 D、配套设施开发成本5.在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（ ） 。A、社会平均利润率 B、风险因素C、资本供求状况 D、通货膨胀率三、判断题（共 20 分，每题 2 分）1.房地产投资规模大，周期长、风险高，所以房地产投资不易获得金融机构的支持。（ ） 2.某项目第一年初投资 500 万元，第二年初投资 300 万元，第三年初投资 200 万元，则项目总投资为 1000 万元。 （ ） 3.名义利率对应年内计息周期的单利，实际利率对应年内计息周期的复利。 （ ） 4.投资资金 300 万元，产生利息 36 万元，则投入资金的年利率为 12。 （ ） 5.当项
6、目的基准收益率一定时，其内部收益率指标越高，则项目的财务净现值就越大。 （ ） 6.财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。 （ ） 7.已知年利率为 10，按半年计息，则年有效利率为 15.56。 （ ）8.某家庭想通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行贷款利率为 12，问 3 年年末至少要存款 23707.92 元。 （ ）9.某人存入银行 2000 元，两年半后取出本利 2500 元，则存款年利率为 10。 （ ）10.如果银行存款利率为 12，为在 3 年末获得 10000 元，则现在应该存入银行7117 元。 （ ）四、简答题（3 小题共 14
7、分.）1.房地产投资的特点2.房地产置业投资的概念3.净现值的概念五、计算题（两小题共 16 分.）1.某家庭估计在今后 10 年内的月收入为 16000 元，如果月收入的 30可以用来支付住房抵押贷款，在年贷款利率为 12的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？（月收入发生在月初） 2.某房地产项目投资兴建后逐年的现金流量状况如下表所示，试据此确定其静态投资回收期。 （单位：万元）回 收 投资 额年 份投 资 额收 入成 本折 旧1150021800370060050480070505850705069007550710008550812009050一、填空1、地段、土地2、不可再生性、稀缺性3、高利润4、短期5、税收6、静态分析法、动态分析法7、相等金额、折旧8、普通年金、 （1+）9、企业财务、国民经济10、初步可行性、详细可行性11、静态投资回收期12、递延年金、永续年金13、计息周期、1 年15、可行16、适用性17、人员18、0.2%-0.8%20、年平均收益额二、选择1、ABD 2、ABD 3、AD 4、ACD 5、AD
