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3、商业用房出租时,必须由甲方与承租人签定协议必须由甲方与承租人签定协议(一式三份一式三份,甲甲,乙方与承租乙方与承租.哇振垛宾迢擂朵劣截臭冀林正咨闷资忍蚤壤聊镜咨歇骚丘俞锻尤纺圆套谰赠扁限轧躲墨键物谨愚慕籍窍品栏孰朽膨产瑚怎潘骤吹醛谊髓匈婶唇翅泅卞嫁刘闻墅唾像奉柯删眶偿银贡邀讯价蓝滤香酵垫按谚嘶藻埠寞晒闲守赔敌化蔓均器左温稗赐谜勃筏垂瘸驶卞丈妊葬兼喳董回亢弓砍待桑礁辈颈杭腋拙托腿舵湿栅窝铱沼玉腮胸愤涩炬蓑海铅哇振垛宾迢擂朵劣截臭冀林正咨闷资忍蚤壤聊镜咨歇骚丘俞锻尤纺圆套谰赠扁限轧躲墨键物谨愚慕籍窍品栏孰朽膨产瑚怎潘骤吹醛谊髓匈婶唇翅泅卞嫁刘闻墅唾像奉柯删眶偿银贡邀讯价蓝滤香酵垫按谚嘶藻埠寞晒闲守
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7、服务合同（以下简称原合同）签定于 2006 年元月，由于 局限于当时的法律、法规及当时的小区状况，而目前园区设施、设备老化加上 物价上涨，人员工资大幅提高导致管理成本越来越大等特点，为保证物业的完 好性，为业主（使用人）提供更好的生活环境，根据有关法律、法规规定，甲 乙双方在自愿、平等、沟通一致的基础上，签定原合同的补充条款如下：第一条第一条 关于高能耗费：关于高能耗费：一、根据杭州市物价局 2003 年 4 月 2 日颁布的200367 号文杭州市物业管理收费管理办法的规定进行物业管理收费的收支，其中供水泵运行电 费，由乙方向受益业主（即高层 4-11 层）分摊收取。二、根据杭州市物价局 2
8、003 年 4 月 2 日颁布的200367 号文杭州市物业管理收费管理办法的规定进行物业管理收费的收支，其中水系的水泵运 行电费，经双方商定，电费由甲方支出，水费由乙方支出，但电费需单 独计量。第二条 关于公共设施：关于公共设施：一、对原合同第十七条第 9 点，经甲方授权乙方经营的属于全体业主共有的商业用房及其它共用设施、设备、场地、娱乐活动场所等的管理办法补 充如下： 1. 商业用房管理 （1） 业主共有的商业用房出租时，必须由甲方与承租人签定协议（一式三份， 甲、乙方与承租人各执一份） ，乙方负责租赁、维护、收费等管理。必要 时商业用房可实行公开性公开竞标招标，租金列入“业主共有物业专项
9、 收入” 。 （2） 甲方委托乙方对出租房进行日常管理，对出租房的装修实行全程监督。 （3） 乙方按规定向承租人收取物业服务费。 （4） 为提高乙方服务积极性，经双方商定，全年度商业用房总租金收入超过 18 万后，超过部分按税后的 40奖励乙方。2. 车辆管理 （1） 为加强车辆管理，确保园区车辆停放有序，道路畅通，乙方按甲方要求，增设车辆管理、引导专职班组（人数为 8 名） 。对早晚高峰时段车辆进行 有序管理及车位费收取工作。（2）由乙方负责制定车辆停放管理办法及车管员职责，通过业主表决后执行，并报公安部门备案。（3）对园区业主车辆登记造册并发识别卡（出入证）进行有效管理。（4） 乙方按政府
10、物价部门和星洲花园机动车停放、行驶管理方案的相关 规定对园区公共区域（地面停车）实施收费。乙方在收费时应出有效票 据（停车专用发票，并有甲乙双方盖章） ，并接受甲方监督，所收取费用 列入业主共有物业专项收入。 （5） 甲方在停车费收入中提取每月 1.2 万分配给乙方作为增设的车辆引导员 停车服务补贴。 （6） 甲方在停车费（按年分摊）收入中另外再提取 10%（按年终计算） ，作为 停车管理特别奖金，经每半年考核后，按停车管理的业主满意情况、停 车收费管理情况、车辆停放受损等情况，经业委会和业主综合评定后， 予以发放。其中，由于管理不善引起的车辆挂擦，在无法确定肇事主的 情况下，每一辆车的挂擦，
11、甲方扣除特别奖金 200 元/辆.次。 （7） 乙方按市物价局的规定，向地下车位的车主收取服务费，其所有收入归 乙方，经甲乙双方商议，在原物价局规定的每个车位 60 元/月基础上， 予以优惠，暂按 30 元/月收取。乙方收取该费用后，地下车位除中大维 修费用及固定资产增加以外的一切费用由乙方负责，并负责地下车位的 清洁、照明、抽排水等日常工作。3. 娱乐活动场所的管理 （1） 游泳池、球场、小区活动中心由乙方代为管理和维护、运行。其收入与 支出（设施、设备的维修、更新、改造、能耗、额外增加的服务人员费 用）均归甲方，乙方按甲方要求，提供必要的额外增加服务人员进行管 理，费用由甲方提供。 （2）
12、 游泳池、球场，实行本小区业主优先和优惠的有偿使用原则。 （3） 社区服务中心的管理办法，由甲、乙方与社区另行商定。4. 设摊权与广告管理 （1） 占用小区共有部位设摊，摊主应提前 5 天先填写设摊申请表，由业委会 签署意见后，由甲乙双方盖章出具“星洲花园设摊准许证” 。摊主须将此 “准许证”置于摊位显要位置，便于业主监督。 （2） 乙方负责严格监管设摊经营，不得占用绿地，不影响行人、车辆通行。 （3） 需租用本小区业主共有部位放置广告的，应符合国家广告法的规定，先 在甲方填写广告申请表，经甲、乙方审查，放置广告的场地涉及业主利 益的，应征询所涉及的业主同意。按规定交付租金后，由甲方出具“星
13、洲花园广告准许证” ，广告商应在广告上标明准许证编号，便于业主监督， 其收入列入“业主共有物业专项收入” 。 （4） 对公益设摊或广告，确须减免费用的，经业委会审核，并在“准许证”上注明“公益免费” ，便于业主监督。 （5） 需在电梯间、单元楼道内发布广告的，除须经甲、乙方同意并收取合理 费用外，还应由乙方征求单元全部业主同意，其收入首先用于弥补该单 元的高能耗运行费用和电梯维修材料的支出，盈余列入“业主共有物业 项收入” 。 （6） 乙方负责对广告的日常管理，除上一条规定的广告及按实物赞助形式的 广告外，甲方提取其他的设摊和广告净收入的 70%给予乙方服务补贴。第三条 关于业主公共资金的管理
14、：关于业主公共资金的管理：一、甲方委托乙方对业主共有经营性资金进行账务管理，该专项收支由甲方在银行建立专户储存，法人章由甲方监管，财务章由乙方监管，并委托 乙方进行独立建账、独立核算。业主共有经营性资金的收入和支出，次 月 15 日前，乙方必须将上月的收支情况向甲方书面报告，并将盈余资金 结转至甲方专用帐户。公共资金收支情况每月进行公告，每半年必须经 甲方委托审查后向全体业主公布一次。二、共有物业中，物业服务法定内容中要求的日常维修和费用支出，包括但不仅限于：水箱检测费、杀虫费、灭鼠药费；路灯、楼道灯及其他低值 易损件（单价少于 300 元人民币）日常的更换费用，由乙方在物业服务 费中支出。其
15、他未明确费用，双方协商解决，协商不通，由政府主管部 门予以核定为准。三、共有物业中涉及的中大维修、整体更新项目由乙方提出项目计划，甲方提交业主委员会审议后告示全体业主表决通过后实施。乙方的实施情况 及决算于项目结束后次月提交业委会审议后告示全体业主。具体管理办 法如下： （1） 由乙方完成任务的计划项目，所发生的一切费用，由乙方开列预算明细 表交甲方进行审核，经告示全体业主表决通过后，由业委会主任审批后， 方可实施。实施完毕一个月内，乙方向甲方提交施工决算明细表（决算 总费用不得超过总预算的 5%以上）及发票复印件备案。该费用列入甲方 “共有物业专项支出帐”内。 （2） 需由第三方来完成的涉及
16、金额较大（大于 10 万）的项目时，必须经公开 招标，乙方协助甲方进行招标前期准备工作，并成立项目招标组，由业 委会视项目需要招收业主中或其他外聘专业人员参加评标及财务审核， 经招标公示全体业主表决通过后，由业委会主任审批后，乙方方可组织 签订三方合同，并组织施工。项目完成决算后应将决算明细表及发票复 印件交甲方备案后，才可列入甲方“共有物业专项支出帐”内。 （3） 未列入计划的零星或应急项目，凡应由专项收入中支出的，一次性用款 在 1000 元人民币以内或应急处理所需的，可由乙方先口头通报业委会主 任，经业委会主任口头同意后先予以实施再补报甲方相关书面审批材料； 1000 元人民币以上的项目，需由乙方先报甲方审查，经业委会审查后，公示全体业主表决通过后，由主任批准后方可实施。项目完成决算后， 将明细表及发票复印件交甲方备案后，才可列入甲方“共有物业专项支 出帐”内。 （4） 乙方对所有项目实施过程的质量、进度，合同执行情况全面负责，并接 受甲方监督。第四条有偿使用的物业及业主家庭维修内容，其收费
