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1、“布日德庄园布日德庄园”景区规划建议书景区规划建议书一、项目背景一、项目背景塔尔湖旅游度假区位于五原县海子堰乡与塔尔湖镇交界处，距县城 40 公里。本次实地考察考察组对项目区旅游资源、旅游环境、基础设施等进行了分析诊断，结论如下：（一）旅游资源组合度尚可，但缺乏独特性。项目区内水域约 1600 亩，水质优良，适合开展水上项目与养殖；湖区内苇丛连片，湖区北岸杨柳成行，增强了景观可视度；湖区南岸保留有一定面积沙地，与湖区相得益彰，呈现水沙相连的景观效果。但内蒙古西部黄河沿线，此类景观并不稀缺，因此不具备开展观光旅游的条件；同时项目区远离黄金旅游通道，无法形成合理的旅游环线，并不是旅行社等旅游机构热
2、衷推销的旅游目的地。（二）旅游环境静谧、休闲特征明显，乡野气息浓厚。项目区远离喧嚣的城镇，附近无污染源，基本属于未开发状态，保存了原生态性景观。度假区内私密性强，有着浓厚的乡野气息，适宜开发面向中高端市场的私人会所、康乐休闲等项目。（三）旅游基础设施亟需建设，服务、管理水平有待提高。目前度假区尚处于初步建设状态，景区道路系统、指示与标示系统、门景、客房、餐饮、卫生间、接待中心等均未达到旅游接待的要求；度假区目前的服务与管理远未达到规范化、科技化、人性化、细微化，需要引进现代化管理系统。（四）需要适度扩大度假区规模。目前度假区仅有 50 亩产权土地，不能满足旅游接待需要，建议沿湖周围征集土地，为
3、开发环湖项目提供条件。二、客源市场定位二、客源市场定位本度假区的主要消费对象为本地区及周边地区的中高端消费群体。主要满足企业高管、企事业团队、部分政府官员、主题俱乐部等中高端消费群体的休闲度假、企业商务旅游、会议旅游等需求。三、主题定位三、主题定位综合研究旅游市场、旅游者消费行为、塔尔湖资源特色、区位特点等要素，项目组可以肯定地判断：塔尔湖作为旅游线路上的死角，没有大众旅游的条件，而其清幽、私密的特点恰与中高端旅游市场需求相吻合。庄园式园林度假区是塔尔湖开发的最佳格调，在主题上将“河套乡野情趣”与“都市时尚休闲”有机结合，凸显“亲水庄园，康乐休闲”特色。主题可定位为“亲水庄园，时尚经典”。四、
4、旅游产品定位四、旅游产品定位围绕上述核心客源市场的休闲与商务需求，为其提供私密、休闲、康乐于一体的庄园式高级休闲度假场所。本项目拟通过打造高档休闲、度假、商务、会议为主要内容的旅游产品，将周边地区的高端旅游消费吸引至本地。本度假区同时应成为集团外联与接待的主要场所之一，应成为企业对外交流和宣传的窗口。四、开发原则四、开发原则（一）坚持先规划后开发的原则。（二）始终从集团的长远利益出发，避免盲目追求短期效益，单纯的经济利益。（三）坚持以市场为导向，一切围绕中高端核心市场的需求布局和建设。（四）充分体现区位条件和景观资源优势，营造私密、休闲、康乐氛围。（五）软硬件设施建设并重。（六）坚持开发与保护
5、并重、乡野与时尚结合原则。（七）建筑风格体现田野特色，与周边环境相协调，避免集中连片，保持每个功能板块的私密、幽静特色。五、功能分区及项目五、功能分区及项目（一）整体景观项目（一）整体景观项目1、环湖游道与红柳景观带（可开展蒙古马漫游景区等项目）2、湖心岛，位于现有水面的西南端3、沙雕作品4、景区门景5、景观文化小品6、景区绿化7、景区标志建筑或雕塑（二）接待中心（二）接待中心1、别墅庭院（室内浴池、室外园林、相关必备配套设施）2、多功能康乐会所（1）酒吧（调酒、奶茶等）（2）咖啡厅（3）演艺厅（卡拉 0K、演艺）（4）健身房（健身器械、乒乓球、壁球、斯诺克等）（5）棋牌室（麻将、扑克、桥牌等
6、）（6）保健室（按摩、沙疗、马奶等）3、多功能接待中心（包括时尚餐厅、新型客房、会议室、购物店等）（三）园林区（三）园林区1、葡萄园（30 亩）提供酿制葡萄酒原料、观赏、采摘等。2、沙棘园（20 亩）提供酿制沙棘饮品的原料、观赏等。3、现代有机蔬菜（四）天然浴场（四）天然浴场1、游泳2、划船3、沙滩阳光浴4、沙地星夜消暑（五）养殖与垂钓区（五）养殖与垂钓区1、鱼、蟹养殖2、垂钓3、动物喂养（六）小型加工区（六）小型加工区1、自酿葡萄酒、保健酒2、自制植物饮品（沙棘、西瓜、哈密瓜等）3、储存窖六、优势产品与竞争力六、优势产品与竞争力（一）庄园式整体规划（一）庄园式整体规划现代庄园式旅游度假区在我
7、国兴起仅仅十几年时间，但旅游综合效益已充分展现。北京、上海、宁波等城郊庄园式度假旅游已经成为当地旅游的亮点。项目区建设现代庄园式旅游度假区竞争优势在于“人无我有”。目前，高端企业家会所在内蒙古中西部已很普遍，仅鄂尔多斯市2009 年就批准建设 3 家。高端企业家会所在经营上普遍采用会员制，客源主要面向经济实力较强的企业家等，而类似“布日德庄园”这样私密性强、静谧休闲的会所在内蒙古中西部还是空白。布日德庄园客源定位上是多元的，包括社团、政府官员、企业家、家庭等，在营销上不依赖专业旅游机构。也就是说，在产品上比企业家会所更为丰富、健康，凸显私密性、康乐性、休闲性；在客源上既不与企业家会所形成单项竞
8、争，也不与大众旅游市场形成竞争。（二）（二）“河套乡野情趣河套乡野情趣”与与“都市时尚休闲都市时尚休闲”有机结合有机结合产品中将乡野与时尚相结合，满足了现代人多层次的需求。受生活习惯、消费心理等因素的影响，单纯的乡村旅游不能满足中高端客源市场的度假需求。将乡野与时尚相结合，游于乡野，憩于庄园，让客人们充分体验“河套的乡野风、都市的夜生活”。将乡野庄园生活与现代时尚生活浓缩于一地，其竞争力要强于其他单一的乡村旅游或都市会所。（三）养生、康乐产品（三）养生、康乐产品“布日德庄园”规划的葡萄园、沙棘园、生态有机蔬菜、生态养殖等均具备观赏、体验、原材料提供等多种功能。其中自制的植物饮品（沙棘汁、蜜瓜汁
9、、葡萄酒等）、马奶等均具有较好的保健疗效。这些产品一方面满足了中高端市场的参观、体验要求，另一方面也满足了健康、养生的需求。七、拟编制的控制性详细规划的提纲七、拟编制的控制性详细规划的提纲第一章第一章 规划总论规划总论一、规划性质、范围、时序（一）规划性质（二）规划范围（三）规划时序二、规划依据三、规划指导思想四、规划基本原则五、规划发展的总体目标第二章第二章 基础背景分析基础背景分析一、地理区位二、自然环境背景三、社会经济背景四、旅游业发展条件（一）优势分析（二）劣势分析（三）机遇分析（四）挑战分析（五）分析结论及对策第三章第三章 旅游资源评价旅游资源评价一、旅游资源梳理（一）有形资源（二）
10、无形资源二、旅游资源评价第四章第四章 客源市场分析客源市场分析一、客源市场现状分析（一）客源市场现状（二）游客发展时序规律二、客源市场预测与定位（三）旅游市场开发战略（四）客源市场预测第五章第五章 总体构思与产品设计总体构思与产品设计一、主题定位二、功能定位三、功能分区四、产品设计五、景区道路系统设计第六章第六章 形象设计与营销规划形象设计与营销规划一、形象策划的基础（一）地方性研究（二）受众调查（三）形象替代分析二、形象定位（一）文化内涵定位（二）营销口号三、旅游形象塑造四、营销规划（一）市场营销原则（二）市场营销策略第七章第七章 基础配套设施规划基础配套设施规划一、道路交通与游线组织规划（一）道路现状（二）道路结构（三）道路系统二、电力、电信规划（一）电力规划（二）电信规划三、给排水及供暖规划（一）给水规划（二）排水规划（三）供暖规划四、其他配套规划（一）防火规划（二）防洪规划（三）解释系统规划第八章第八章 生态环境保护规划生态环境保护规划一、环境保护内容二、环境保护规划原则三、环境保护措施第九章第九章 投资估算与效益分析投资估算与效益分析一、投资估算、进度安排和资金筹措二、项目财务评价三、经济效益预测四、生态效益分析第十章第十章 保障体系规划保障体系规划一、资金保障二、人力资源保障三、经营管理保障四、市场保障五、安全管理保障
